Una VPO en Madrid no se consigue apuntándose a un registro único y esperando turno: eso es lo primero que conviene desmontar. En la Comunidad de Madrid conviven tres puertas de entrada distintas a una vivienda protegida, y la lista en la que se apunta casi todo el mundo es la del Ayuntamiento, que no sirve para las viviendas autonómicas. En esta guía tienes los precios máximos por metro cuadrado que rigen en 2026, los ingresos que no puedes superar y qué puerta te toca llamar en tu caso, con el mismo criterio con el que ordenamos todas las ayudas de la Comunidad de Madrid y las de cada comunidad autónoma.

Qué es una VPP en Madrid y por qué no se llama VPO

En la Comunidad de Madrid el nombre oficial no es VPO, sino vivienda con protección pública (VPP). Es una figura propia que creó la Ley 6/1997 precisamente para cubrir necesidades que la vivienda de protección oficial estatal no cubría, y hoy la desarrolla el Decreto 74/2009, de 30 de julio (Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, BOCM, del 10 de agosto de 2009), modificado en julio de 2013 y afectado después por la Ley 9/2017, de 3 de julio, que suprimió la modalidad de alquiler con opción de compra. Ojo a este punto, porque casi todas las webs se han quedado ahí: esa supresión la derogó a su vez la Ley 7/2024, de 26 de diciembre, así que desde el 28 de diciembre de 2024 la modalidad vuelve a estar prevista en la ley. Conviene mirar cómo funciona el alquiler con opción a compra antes de descartarla.

VPP autonómica y VPO estatal: en qué se diferencian

La VPO sigue existiendo: es la figura estatal clásica, y en Madrid quedan muchas viviendas antiguas todavía en régimen de protección oficial. Lo que ocurre es que, para lo que se construye ahora, la normativa estatal de VPO solo se aplica de forma supletoria, es decir, en lo que el reglamento madrileño no haya previsto. Si vienes de leer qué es una VPO y sus requisitos generales, aquí verás en qué se separa el caso madrileño.

Las siglas de la vivienda protegida madrileña

La clasificación madrileña se ordena por dos criterios que se combinan: el destino de la vivienda (venta o uso propio, arrendamiento, o arrendamiento con opción de compra) y el precio al que queda sujeta (básico o limitado). De ahí salen las siglas que aparecen en los anuncios y en las tablas oficiales:

Qué siglas siguen vivas y cuáles no

La modalidad de alquiler con opción de compra estuvo suprimida entre 2017 y 2024 y hoy vuelve a estar prevista en la ley. Además, la fórmula existe también fuera de la vivienda protegida: aquí explicamos cómo funciona el alquiler con opción a compra y qué parte de las cuotas se descuenta. Un matiz que se lee mal en muchos sitios: la B de VPPB y la L de VPPL se refieren al precio, no a la renta del solicitante. Si quieres el detalle comparado de las tres categorías clásicas, lo desarrollamos en la guía sobre las diferencias entre VPO, VPPB y VPPL y, para el caso concreto de la de precio limitado, en la ficha de las VPPL.

Precio máximo de la vivienda protegida en Madrid en 2026

Este es el dato que más se busca y el que más desactualizado circula. Desde el 1 de enero de 2026, el precio máximo de venta por metro cuadrado útil de las viviendas con protección pública acogidas al Decreto 74/2009 es el que fijó la Resolución de 19 de enero de 2026 de la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación, publicada en el BOCM del 30 de enero de 2026:

La tercera fila no es una VPP: la VPO de promoción pública es la vivienda estatal clásica construida en su día por la Administración, que todavía tiene precio tasado y reglas propias, y por eso aparece en la misma tabla oficial aunque no sea una de las cinco categorías de arriba. Su precio es exactamente el 80 por ciento del básico de cada zona.

Ojo a lo que significa esa tabla: es un tope legal, no un precio de tarifa. El promotor puede vender por debajo, nunca por encima. Y se aplica sobre metros cuadrados útiles, que son bastante menos que los construidos que anuncia el folleto, así que el precio real de la vivienda siempre sale más bajo de lo que uno estima a ojo.

Qué municipio entra en cada zona

La zonificación vigente la fijó la Orden de 15 de febrero de 2024 (BOCM del 22 de febrero de 2024) y cambió el mapa anterior. La zona A, la más cara, la forman ocho municipios: Alcobendas, Boadilla del Monte, Las Rozas de Madrid, Madrid, Majadahonda, Pozuelo de Alarcón, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos. La zona B agrupa un conjunto intermedio de municipios y la zona C es, literalmente, el resto de la comunidad.

Dos cambios de esa orden explican bastantes cifras equivocadas que aún circulan: la antigua zona D desapareció y sus municipios pasaron a la zona C, y Boadilla del Monte y Tres Cantos subieron de la B a la A. Si estás comparando el coste de vivir en un municipio u otro, ten en cuenta que la zona también arrastra otros gastos, empezando por el IBI que se paga en cada ayuntamiento.

Los precios suben solos cada enero

Desde esa misma orden de 2024, los precios máximos se actualizan automáticamente el 1 de enero de cada año con la variación del IPC. La última subida fue del 2,9 por ciento, la tasa anual de diciembre de 2025 publicada por el INE. Por eso cualquier tabla que hayas visto de 2024 o 2025 está caducada: no hace falta una reforma para que cambie, cambia sola cada enero.

Cuánto se puede cobrar por alquilar una VPP

Si la vivienda protegida es de alquiler, la renta también está tasada: la renta máxima anual es el 5,5 por ciento del precio máximo de venta de esa vivienda. Sobre los precios de 2026, una VPPB de 80 metros cuadrados útiles en Madrid capital vale como máximo 207.331,20 euros, lo que deja una renta tope de 11.403,22 euros al año, es decir, 950,27 euros al mes en 2026. Es el tope de ese caso concreto, zona A y 80 metros útiles: en zona B o C, y con menos metros, la cifra baja.

Requisitos para acceder a una vivienda protegida en Madrid

Los requisitos generales están en el artículo 3 del Decreto 74/2009 y son sorprendentemente cortos. No hay baremo de puntos ni antigüedad mínima escondida para la vivienda protegida en general: son tres condiciones.

1. Ser mayor de edad o menor emancipado, y no estar incapacitado para obligarse contractualmente. Solo hay un tipo con edad máxima, la VPPAOCJ, reservada a menores de 35 años.

El límite de ingresos, medido en IPREM

2. No superar el límite de ingresos familiares, que se mide en veces el IPREM y se calcula sobre la renta de toda la unidad familiar:

El IPREM sigue congelado en 2026: 600 euros al mes, 7.200 euros al año en 12 pagas y 8.400 euros al año en 14 pagas. Lo fijó la Ley 31/2022 de Presupuestos y se mantiene porque los presupuestos siguen prorrogados. Las equivalencias de la tabla son un cálculo sobre esa referencia de 14 pagas, no una cifra publicada como tal en el reglamento. Y ojo con qué se compara, porque aquí se equivoca mucha gente: los ingresos familiares no son tu nómina bruta. La normativa estatal a la que remite el decreto parte de la suma de la base imponible general y la del ahorro de la declaración de la renta de todos los miembros de la unidad familiar, convierte ese resultado en número de veces el IPREM y permite corregirlo con un coeficiente de entre 0,70 y 1 según el tamaño del hogar. Por eso los 46.200 euros son una referencia de cálculo, no un tope de sueldo: conviene mirar cómo queda tu base en el IRPF antes de darte por descartado.

No tener otra vivienda: solo dos excepciones

3. No ser titular de otra vivienda en todo el territorio nacional, ni tú ni ningún miembro de tu unidad familiar, en pleno dominio ni con un derecho real de uso o disfrute. Y aquí llega el punto donde más se equivocan las guías: solo hay dos excepciones.

• Que tu parte no supere el 50 por ciento de la vivienda y la hayas recibido en herencia.
• Que una sentencia de separación o divorcio te haya dejado sin el uso de la que era la vivienda familiar.

Ni la vivienda inadecuada ni la discapacidad aparecen como excepción en este artículo, aunque sí cuentan en otros programas. Para acreditar que no eres propietario te van a pedir una nota simple del Registro de la Propiedad, normalmente en su variante de localización por titular.

El empadronamiento no siempre se exige

Comprar una VPP a un promotor privado no exige estar empadronado en la Comunidad de Madrid: el Decreto 74/2009 no incluye el empadronamiento entre sus requisitos de acceso. Ahora bien, el decreto tampoco regula cómo elige el promotor a sus compradores, así que una promoción concreta sí puede añadirlo por su cuenta, algo habitual cuando el suelo es municipal, cuando hay convenio con el ayuntamiento o cuando la promoción va ligada a la financiación de un plan de vivienda: lee siempre las bases de cada promoción. Donde el empadronamiento sí está escrito en la norma es en las dos vías públicas: para la Agencia de Vivienda Social, 10 años de empadronamiento o de trabajo en la Comunidad, de los cuales los tres últimos deben ser inmediatamente anteriores a la solicitud, con excepciones para víctimas de violencia de género, personas refugiadas o asiladas y emigrantes retornados, y con los años de atención por la Red de Atención a Personas sin Hogar computando como empadronamiento. Para el Plan Vive son 5 años en el municipio de la promoción; si no se cubren las viviendas entran quienes acrediten 10 años en la Comunidad y, después, quienes estén empadronados en la región sin antigüedad mínima. Ojo con una excepción que hoy alcanza a la mayoría: en las promociones ya terminadas o en obra, si te inscribiste antes del 31 de diciembre de 2026, bastan 3 años en el municipio. Si te falta acreditarlo, aquí explicamos cómo empadronarse paso a paso y cómo pedir el certificado por internet.

Las tres puertas de entrada a una VPP en Madrid

Aquí está el error que más tiempo hace perder: no existe ninguna norma que cree un registro único autonómico de demandantes de vivienda protegida. Cada una de las tres vías tiene su propio procedimiento, y no hay una inscripción general que te dé número, antigüedad ni derecho a nada. Lo que hay son tres canales independientes, con requisitos y calendarios propios.

1. Agencia de Vivienda Social (el antiguo IVIMA)

Es el organismo autonómico que gestiona el parque público de alquiler de la Comunidad. Se llamaba Instituto de la Vivienda de Madrid y cambió de nombre en 2015. Su solicitud por especial necesidad está abierta de forma permanente, sin plazo de presentación, y se presenta en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid. Además hay sorteos con convocatoria y plazo propios.

Las viviendas se adjudican preferentemente por baremo de especial necesidad, es decir, por puntos, no por sorteo. Existe además un procedimiento excepcional por emergencia social, con una reserva mínima del 5 por ciento de las viviendas en cada nueva promoción de alquiler, y cupos específicos para personas con discapacidad que necesitan vivienda adaptada, menores de 35 años, mayores de 65, familias numerosas, personas separadas o divorciadas y perceptores de la renta mínima de inserción. Puedes iniciar el trámite en la sede electrónica de la Comunidad de Madrid.

2. Plan Vive

El Plan Vive no es vivienda protegida en venta: son viviendas exclusivamente de alquiler, construidas por empresas privadas sobre suelo público de la Comunidad mediante una concesión, y es la empresa concesionaria quien las adjudica. Lo regula el Decreto 84/2020, de 7 de octubre, modificado por el Decreto 31/2026, de 8 de abril, y hasta agosto de 2026 el programa había entregado 6.419 viviendas, con otras 8.000 en construcción o adjudicación, un ritmo que conviene seguir junto al resto de ayudas al alquiler en Madrid. Lo contamos con detalle en la guía del Plan Vive de Madrid.

Aquí no hay baremo: se adjudica por riguroso orden cronológico de inscripción dentro de cada cupo, así que apuntarse pronto sí importa. Las listas se abren parcela por parcela, la inscripción vale tres años y hay cupos para menores de 35 (que tienen además sus propias ayudas de emancipación) y mayores de 65, personas con discapacidad, personas con discapacidad que necesitan vivienda adaptada, familias numerosas y víctimas de violencia de género. Tiene además un requisito que la VPP normal no tiene: el alquiler no puede superar el 35 por ciento de tus ingresos netos, y se exige ingresar al menos 1,5 veces el IPREM. Toda la información oficial está en la web del Plan Vive.

3. Promotor privado

Es la vía más habitual y la que menos se entiende: cuando una promotora construye VPPB o VPPL, no te inscribes en ningún registro. Compras directamente al promotor, y el control administrativo llega después, cuando la Consejería de Vivienda visa el contrato y comprueba que cumples los requisitos y que el precio no supera el tope legal.

El error que más caro sale: la Comunidad no es el Ayuntamiento

Mucha gente se apunta al Registro Permanente de Solicitantes de Vivienda y da por hecho que ya está en la lista de todo. Ese registro es de la EMVS (Empresa Municipal de Vivienda y Suelo), del Ayuntamiento de Madrid, y sirve únicamente para optar a viviendas propiedad de la EMVS o gestionadas por ella.

Estar inscrito ahí no te da acceso a las viviendas de la Comunidad de Madrid, ni al revés. Son dos administraciones, dos parques de vivienda y dos procedimientos distintos. Si vives en la capital y te interesan las dos vías, tienes que hacer los dos trámites por separado: el registro municipal de la EMVS por un lado, y la solicitud a la Agencia de Vivienda Social o la lista del Plan Vive por otro. Y si al final la vía pública no cuaja, en las ayudas a la compra de vivienda tienes las alternativas estatales.

Como referencia comparada, en otras comunidades el modelo es distinto y sí hay registro único: puedes verlo en la guía de la vivienda protegida de Navarra y en el mapa de ayudas al alquiler por comunidades. Y si tu situación pasa por un certificado de discapacidad para acceder a un cupo, aquí explicamos cómo se solicita.

Cuánto dura la protección y cuándo puedes vender

Una VPP no es protegida para siempre, pero tampoco caduca a los quince años en todos los casos, que es la respuesta incompleta más repetida. Los plazos del Decreto 74/2009 se cuentan desde la calificación definitiva:

Los plazos, tipo por tipo

Además, y esto sorprende a mucha gente, las VPP del Decreto 74/2009 no se pueden descalificar voluntariamente: no existe la opción de pagar para sacarlas del régimen. Dejan de ser protegidas solas, por el mero transcurso del plazo. Otra cosa son las viviendas de decretos anteriores: para ellas la Comunidad sí tramita descalificaciones voluntarias, transcurridos 15 años desde la calificación definitiva, salvo que estén calificadas para arrendamiento, sean viviendas de integración social, tuvieran préstamo cualificado o ayudas de un plan estatal, o sean VPO de promoción pública.

Vender sí se puede, con una excepción

El bulo más extendido sobre este tema es que una vivienda protegida no se puede vender. Es falso para la vivienda con protección pública: puedes venderla en cualquier momento, incluso dentro del periodo de protección, y la única excepción es la que verás dos párrafos más abajo. Lo que está limitado es el precio: no puedes cobrar más que el precio máximo legal vigente el día de la venta, que es el de la tabla de arriba actualizada a ese año. En una reventa, además, el impuesto no se calcula sobre lo que pagas: el ITP se liquida sobre el valor de referencia catastral, y solo manda el precio escriturado si es mayor que ese valor. Que la vivienda tenga el precio topado por ley no cambia nada, así que puede tocarte tributar por encima del precio máximo que sí has podido pagar; si ocurre, la vía es pedir la rectificación de la autoliquidación ante Hacienda, con los plazos que repasamos en la guía de la declaración de la renta.

Los dos matices que sí muerden

Hay dos matices que sí muerden. El primero: la espera de 5 años desde la compra antes de vender existe, pero solo para las VPO de promoción pública, no para la VPP en general; además exige autorización previa de la Consejería y puede levantarse si media justa causa. El segundo: si compraste con préstamo cualificado o con ayudas y vendes dentro del plazo de limitación (5 años si la ayuda era autonómica, 10 años si era estatal), necesitas autorización previa y tienes que devolver las ayudas con intereses. Si estás en pleno pago del préstamo, revisa también cómo funcionan los avales ICO, que se rigen por otras reglas, y qué gastos de la hipoteca se pueden reclamar.

Alquilar una VPP de la que eres propietario

Se puede, pero no libremente. Hace falta que no puedas ocuparla por una causa justificada, que el contrato pase por el visado de la Consejería de Vivienda, que la renta no supere el 5,5 por ciento anual del precio máximo de venta y que el inquilino sea una persona física: no se puede alquilar a empresas. Y si la vivienda está en un bloque, siguen aplicando las reglas de la propiedad horizontal como en cualquier otra comunidad de vecinos. Y hay tres tipos que directamente no se pueden alquilar: las VPO de promoción pública, las VPPA y las VPPAOCJ. Conviene repasar antes las obligaciones legales de alquilar un piso y cómo debe redactarse el contrato.

Qué superficie puede tener una vivienda protegida

Aquí hay otro dato que circula mal. El límite general de la VPP madrileña es de 150 metros cuadrados construidos, no de 90 metros útiles. Los 90 metros útiles no son un límite de la vivienda: son el umbral que usan otras normas, como la VPO estatal de régimen especial y el tipo reducido del 0,2 % en actos jurídicos documentados, que sí se aplica a la VPP madrileña de hasta 90 metros útiles. La superficie también condiciona lo que puedes pedir después: buena parte de las ayudas a la rehabilitación en Madrid se calculan por metro cuadrado de la vivienda.

Ayudas que se pueden combinar con una VPP en Madrid

La vivienda protegida no es una ayuda económica: es un precio topado. El dinero, cuando lo hay, llega por otras vías, y estas son las que están vivas ahora mismo.

Mi Primera Vivienda, el programa autonómico de acceso

Mi Primera Vivienda es el programa autonómico que más encaja con una compra de VPP, y no funciona como se cuenta: no es un aval ni una subvención, sino un depósito de la Comunidad en las entidades adheridas para que la hipoteca pueda superar el 80 % del valor y llegar hasta el 100 %, tomando el menor entre tasación y precio de compraventa. Se pide en el banco, que es quien concede la financiación con sus propios criterios de riesgo. Pueden pedirlo quienes no hayan cumplido 41 años y, sin límite de edad, las familias monoparentales y numerosas y quienes hayan tenido o adoptado un hijo, con la vivienda en 390.000 € o menos y 2 años de residencia legal en Madrid. Lo detallamos en la guía del Plan Mi Primera Vivienda.

El resto de ayudas que se pueden sumar

En el plano estatal, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 está aprobado por el Real Decreto 326/2026, pero lo convocan las comunidades autónomas: mientras Madrid no publique sus bases en el BOCM, no hay nada que solicitar. Puedes seguirlo en nuestra guía del Plan Estatal de Vivienda.

Y si acabas en una VPP de alquiler, revisa la deducción autonómica del IRPF: menores de 40 años (no de 35, como suele leerse), el 30 % de lo pagado con tope de 1.237,20 €, siempre que el alquiler supere el 20 % de tu base imponible y sin pasar de los límites de renta. Las tienes ordenadas en las deducciones de la renta de Madrid, junto al bono alquiler joven y la deducción por vivienda habitual si has comprado.