Si firmaste la hipoteca de tu vivienda antes del 16 de junio de 2019 y el banco te hizo pagar los gastos de la firma que le tocaban a él, puedes reclamar que te los devuelva si se confirma que esa cláusula era abusiva. Da igual que la hipoteca siga viva, que ya la hayas terminado de pagar o que la cancelaras hace años. Aquí tienes qué gastos se recuperan, el plazo real y los pasos para reclamar.

¿Quién puede pedir la devolución de los gastos hipotecarios?

Pueden reclamar los gastos quienes firmaron una hipoteca antes del 16 de junio de 2019. Ese día entró en vigor la ley de crédito inmobiliario, que fija quién paga cada gasto, así que en las hipotecas firmadas desde entonces el reparto ya viene marcado y no hay nada que reclamar por esta vía.

En las anteriores, muchos bancos incluían una cláusula que cargaba todos los gastos al cliente. El Tribunal Supremo la considera abusiva, y por eso puedes pedir que te devuelvan lo que pagaste de más. La condición es siempre la misma: que un juez lo confirme en tu caso, o que el banco lo acepte y te devuelva el dinero antes de llegar a juicio.

No importa si tu hipoteca está en curso, ya está pagada o fue cancelada, ni si después compraste otra vivienda. Lo que cuenta es la fecha de la firma y lo que dice la escritura.

¿Puedo reclamar los gastos de una hipoteca de hace 20 años?

Sí. No importa en qué año firmaste la hipoteca: el plazo para reclamar no cuenta desde la firma, así que una hipoteca de hace 20 o 30 años también se puede reclamar si tenía la cláusula abusiva.

Antes de empezar conviene que un abogado revise tu escritura y te diga si la cláusula de gastos se puede reclamar en tu caso. Si tienes pocos ingresos, mira si cumples los requisitos para tener abogado de oficio.

Qué gastos de la hipoteca puedes reclamar

Estos son los gastos de la firma de la hipoteca y quién tiene que pagarlos, según la fecha en que firmaste:

Si en una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019 pagaste tú todos estos gastos y se confirma que la cláusula que te los impuso era abusiva, puedes reclamar la mitad de la notaría y todo el registro, la gestoría y la tasación.

Hay un gasto que no se puede reclamar: el impuesto de actos jurídicos documentados de las hipotecas firmadas antes del 10 de noviembre de 2018. En esas hipotecas lo pagaba el cliente y así lo confirmó el Tribunal Supremo. Desde el 10 de noviembre de 2018 lo paga el banco. Es un impuesto que se paga a Hacienda, igual que la plusvalía municipal o el IBI se pagan al ayuntamiento.

La comisión de apertura es un caso aparte: según el Tribunal Supremo, no es abusiva por sistema ni válida por sistema. Hay que mirarla caso por caso, viendo si el banco te la explicó con claridad y si pagaba un servicio real.

¿Qué plazo hay para reclamar los gastos de la hipoteca?

Aquí hay que separar dos cosas. La acción para que un juez declare nula la cláusula de gastos no tiene plazo: puedes iniciar el proceso cuando quieras, aunque la hipoteca sea muy antigua o ya esté cancelada.

Lo que sí prescribe es la devolución del dinero, a los 5 años. Ese plazo no empieza a contar cuando firmaste ni cuando decides reclamar: con carácter general, cuenta desde que es firme la sentencia que declara nula la cláusula. La excepción es que el banco demuestre que ya sabías antes que la cláusula era abusiva.

En Cataluña el plazo general de prescripción de su código civil es de 10 años, y los tribunales catalanes lo han aplicado a la devolución de los gastos de la hipoteca.

Cómo reclamar los gastos de la hipoteca paso a paso

Reclamar los gastos de la hipoteca no es un trámite de un día: debes asumir que te llevará tiempo, sobre todo si el banco no acepta devolverte el dinero y hay que ir a juicio.

1. Recopilar documentación

El primer paso es comprobar en tu escritura que asumiste unos costes que no te correspondían. Si es así, reúne toda la documentación posible:

• La escritura del préstamo hipotecario
• La factura del notario
• Las facturas del Registro de la Propiedad
• La factura de la tasación del inmueble
• La factura de la gestoría
• El justificante del pago de la comisión de apertura, si la pagaste
• Copia de los DNI o pasaportes de los titulares de la hipoteca

Si no guardas alguna factura, pídele una copia a la notaría, al registro o al banco. Los justificantes de los pagos también aparecen en los movimientos de tus cuentas bancarias de aquellas fechas.

2. Reclamación al banco

El siguiente paso es reclamar por escrito al Servicio de Atención al Cliente de tu banco (o a su Defensor del Cliente). Si eres consumidor, el banco tiene 1 mes para responder.

Este paso no es opcional: desde el 3 de abril de 2025, para demandar al banco por una cláusula abusiva de la hipoteca hay que acreditar que antes le has reclamado fuera de los tribunales. Guarda una copia sellada o el justificante de envío de tu reclamación.

3. Acudir al Banco de España

Si el banco rechaza tu reclamación o no te contesta en ese mes, puedes acudir al Banco de España. Se hace por internet con un formulario de su web, en su registro o por correo postal. Para hacerlo online necesitas certificado digital o Cl@ve.

El Banco de España estudia el caso y emite un informe, pero ese informe no obliga al banco. Puede terminar de tres formas:

• Da la razón al banco.
• Da la razón al cliente y el banco acepta devolver los gastos.
• Da la razón al cliente, pero el banco se niega a devolver el dinero.

En este último caso, solo queda una opción: demandar al banco en los tribunales. El paso por el Banco de España es voluntario: si lo prefieres, puedes demandar directamente tras la reclamación al banco.

4. Demanda judicial

Si el banco no devuelve el dinero, tendrás que presentar una demanda. Si la sentencia confirma que la cláusula era abusiva y que el banco tiene que devolverte los gastos, lo normal es que pague de forma voluntaria en el plazo que se le da. Si no lo hace, tendrás que pedir al juzgado que ejecute la sentencia para que te ingresen la cantidad.

¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

Decidir si merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca dependerá de cada persona. La cantidad que te pueden devolver depende de lo que pagaste en tu caso: la mitad de la factura de la notaría más las facturas completas del registro, la gestoría y la tasación. A esa cantidad se suman los intereses legales desde el día en que pagaste cada gasto.

Por eso, antes de decidir, suma tus facturas: así sabrás cuánto dinero está en juego. Reclamar es además ejercer tu derecho como consumidor a que te devuelvan lo que pagaste cuando no te correspondía.

A cambio, es un proceso con bastante papeleo y que lleva su tiempo, porque muchos bancos no devuelven el dinero hasta que un juez les obliga. Si tu economía va justa, antes de pagar un abogado mira si puedes tener uno gratis por justicia gratuita.

¿Qué bancos están devolviendo los gastos hipotecarios?

Todos los bancos tienen que devolver los gastos de la hipoteca cuando, tras la reclamación del cliente, un tribunal confirma que la cláusula de gastos era abusiva. No hay una lista oficial de bancos que devuelvan el dinero sin juicio: depende de cada entidad y de cada caso, y algunas se resisten hasta que las obliga la justicia.

Si tu hipoteca era del Banco Popular, ten en cuenta que esa entidad ya no existe: fue absorbida por el Banco Santander en 2018. La reclamación de una hipoteca del Banco Popular se dirige a Banco Santander.

Si además de la hipoteca tienes otros préstamos y te cuesta llegar a fin de mes, repasa también qué ayudas se pueden pedir en una comunidad de vecinos o para mejorar la calefacción de tu casa.