Qué papeles debe tener el piso antes de alquilarlo

Los documentos de la vivienda los tramita y los paga el propietario, no quien alquila. Lo tuyo es pedírselos antes de firmar y comprobar que están en regla.

Cédula de habitabilidad

En algunas comunidades autónomas, la cédula de habitabilidad acredita que el inmueble reúne las condiciones mínimas para vivir en él. Suele tramitarla el casero y su vigencia depende de cada comunidad, así que pregunta si el piso la tiene y si sigue vigente, sobre todo si antes era un local u oficina.

Certificado de eficiencia energética

El certificado energético es obligatorio cuando la vivienda se alquila a un nuevo inquilino (con algunas excepciones) y una copia de su etiqueta va anexa al contrato. Clasifica el piso de la A, la más eficiente, a la G, la que más consume. Tiene una validez máxima de 10 años, que baja a 5 años si la calificación es G.

Fianza del alquiler: cuánto se paga y quién la deposita

Al firmar hay que entregar una fianza en metálico de una mensualidad de renta, ni más ni menos, así que su importe depende del precio del alquiler de tu zona. Donde es obligatorio, es el casero quien la deposita en el organismo de vivienda de su comunidad autónoma y quien la recupera al final. Si no la deposita, puede ser sancionado: en la Comunidad de Madrid es una infracción grave.

Devolución de la fianza

Al terminar, el casero te devuelve el saldo de la fianza: lo que quede tras descontar lo que debas o los daños que hayas causado. Si pasa un mes desde que entregas las llaves sin que te lo devuelva, esa cantidad empieza a generar el interés legal del dinero.

El decreto de vivienda añade un paso: al acabar, casero e inquilino firman un documento de finalización del arrendamiento con el estado del piso. Si no se firma, o no recoge ningún desperfecto, se presume que lo entregaste en buen estado, salvo que el casero demuestre lo contrario.

Garantías, gastos y reparaciones: lo que prevé el decreto

El decreto ley de vivienda aprobado por el Gobierno, conocido como decreto Maricarmen, se aplica desde el 8 de octubre de 2026. El Congreso derogó el primer decreto el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre, y ahora tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre: si no lo hace, vuelve a decaer, y si después se tramita como ley, sus reglas pueden cambiar. Mientras tanto, prevé cambiar la Ley de Arrendamientos Urbanos en estos puntos para quien alquila un piso:

• Garantía adicional a la fianza: como máximo 2 mensualidades en vivienda habitual y 1 en el alquiler de temporada.
• Seguro de impago: el decreto impide que te exijan uno, ni otras coberturas parecidas. El casero sí puede contratar por su cuenta un seguro de impago del alquiler.
• Inmobiliaria y firma: el decreto impide que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los pague el inquilino.
• Impuestos de la vivienda: el decreto impide que te los repercutan, salvo que tú seas el obligado a pagarlos.
• Reparaciones: se las pides al casero por escrito y con presupuesto. Si en 15 días naturales no las hace, puedes hacerlas tú y descontar el coste de las próximas rentas.
• Alquiler de temporada: el contrato tiene que indicar una causa real y acreditable, durar más de 31 días y, como regla general, no pasar de 12 meses. Si no se cumple, se trata como alquiler de vivienda habitual.

Firmado el contrato, lo siguiente es ver qué parte del alquiler te puede pagar la Administración.

Duración mínima del alquiler y cómo se alarga

El alquiler de vivienda habitual dura como mínimo 5 años si el casero es una persona, o 7 años si es una empresa. Si el contrato se firma por menos tiempo, se prorroga año a año hasta llegar a ese mínimo. Después, si ninguno avisa de que no quiere seguir (el casero con 4 meses de antelación y tú con 2 meses), se prorroga cada año hasta 3 años más.

La prórroga extraordinaria y el tope a la subida

Si la Diputación Permanente lo convalida, el decreto prevé una prórroga extraordinaria del alquiler de hasta 2 años, por plazos anuales y con las mismas condiciones, para contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga termine antes del 31 de diciembre de 2028. Hay que pedirla y estar al corriente del pago, y haberlo estado los 8 meses anteriores. El casero solo puede negarse con una causa real y acreditada, y no se aplica si pactáis una renovación o un contrato nuevo. El nuevo decreto da por válidas las solicitudes hechas con el de marzo (que el Congreso derogó en abril), mientras siga en vigor. Si pediste la prórroga el 1 o el 2 de octubre, el nuevo decreto no dice nada de esas solicitudes: lo prudente es volver a pedirla por escrito desde el 8 de octubre y guardar el justificante.

El decreto prevé también que, en las actualizaciones anuales entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, no haya subida si tu renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia; en los demás casos, la que pactéis y, sin pacto, como máximo un 2 %.

Qué debe recoger el acuerdo con el casero

Puedes pactar con el propietario lo que quieras, siempre que respetes los mínimos de la Ley de Arrendamientos Urbanos: lo que pactes en contra del inquilino es nulo. El decreto prevé que, desde el 8 de octubre de 2026, esa ley también cubra el alquiler de una habitación en un piso compartido. Un contrato de alquiler completo suele incluir estos apartados, y conviene añadir un inventario de lo que hay en el piso:

• Las partes contratantes.
• Objeto del contrato.
• Duración del alquiler.
• Facultad de recuperar la vivienda por parte del arrendador (optativa).
• Facultad de desistimiento por parte del arrendatario (optativa).
• Prórroga tácita.
• Renta, cuenta y fecha de pago.
• Actualización de la renta.
• Obras del arrendatario en la vivienda.
• Obras del arrendador.
• Fianza.
• Garantías adicionales o complementarias a la fianza.
• Extinción y resolución del contrato.

Ayudas para pagar el alquiler del piso

Las ayudas del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 las convoca y tramita cada comunidad autónoma, y suelen pedir un contrato por escrito y en regla, así que revisa las bases de la tuya en las ayudas al alquiler por comunidades. Para la ayuda general, la renta no puede pasar de 1.000 euros al mes si alquilas una vivienda, ni de 600 euros al mes si es una habitación. Cada comunidad puede subir ese tope; para familias numerosas, monoparentales o con una discapacidad del 33 % o más puede llegar hasta 1.600 euros. Los jóvenes tienen una ayuda específica con requisitos propios, el bono joven del alquiler.