Las viviendas protegidas son viviendas con apoyo público que permiten acceder a un hogar por debajo del precio de mercado. Existen varios tipos, con nombres y requisitos distintos según la comunidad autónoma. En Tus Ayudas te explicamos en qué se diferencian la VPO, la VPPB, la VPPL y la vivienda de precio tasado (VPT).

Todos los tipos de vivienda protegida

Cuando hablamos de vivienda protegida (o vivienda con protección pública) nos referimos a la que ha recibido algún tipo de apoyo de las administraciones públicas: del Estado, de la comunidad autónoma o del ayuntamiento. Gracias a ese apoyo, las viviendas salen al mercado en condiciones mucho más accesibles para el comprador o el inquilino.

A cambio, quedan sujetas a limitaciones legales: deben destinarse a residencia habitual, no pueden venderse libremente durante un plazo determinado y los beneficiarios tienen que cumplir ciertos requisitos económicos.

Existen muchos tipos de vivienda protegida y cada uno tiene sus propios requisitos. Los más buscados son la VPO (de ámbito estatal), la VPPB, la VPPL y la VPT. Es importante saber que las siglas y los límites cambian según la comunidad autónoma: VPPB y VPPL, por ejemplo, son categorías propias de la Comunidad de Madrid.

Vivienda de Protección Oficial (VPO)

La Vivienda de Protección Oficial (VPO) es la forma más clásica y conocida de vivienda protegida en España, y la única con una definición estatal (Real Decreto 3148/1978). Su objetivo es que sean asequibles para personas con menos recursos. Puede construirla un promotor público o privado, siempre bajo la supervisión de la administración. Tienes todo el detalle en nuestra guía de requisitos de la VPO.

Características principales de una VPO:

• Precio de venta por debajo del mercado, fijado por la comunidad autónoma donde se construya.
• Superficie limitada: máximo 90 m² útiles en el régimen general (hasta 120 m² útiles para familias numerosas).
• Protección temporal: no se pueden vender ni alquilar libremente durante un plazo que, según la comunidad autónoma y el plan, va de 10 a 30 años.
• Venta restringida: para vender una VPO dentro del periodo de protección hace falta autorización de la administración y respetar el precio máximo legal.
• Uso exclusivo: debe ser la residencia habitual del comprador.
• Requisitos de acceso: estar inscrito en el registro de demandantes de vivienda protegida y no ser propietario de otra vivienda.

Vivienda con Protección Pública (VPP)

La Vivienda con Protección Pública (VPP) es una tipología más reciente, gestionada por organismos públicos. La administración adquiere el suelo, financia la construcción y gestiona la adjudicación, muchas veces mediante sorteos públicos para garantizar un reparto equitativo.

Dentro de las Viviendas con Protección Pública hay varias modalidades. En la Comunidad de Madrid, que es donde más se usa esta clasificación (Ley 6/1997 y Decreto 74/2009), encontramos:

• VPPB. Vivienda con Protección Pública Básica.
• VPPL. Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado.
• VPPA. Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento.
• VPPA OC. Con opción de compra.
• VPPA OC J. Con opción de compra para jóvenes.
• VIS. Vivienda de Integración Social.

Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB)

Las VPPB son Viviendas con Protección Pública Básica, financiadas por la administración. Es una categoría propia de la Comunidad de Madrid (Decreto 74/2009): en otras comunidades autónomas las siglas y los límites son distintos.

Principales características de las VPPB en Madrid:

• Superficie: hasta 110 m² construidos (hasta 150 m² construidos para familias numerosas).
• Régimen de protección: 15 años desde la calificación definitiva. No admite descalificación voluntaria: las limitaciones se extinguen solas al cumplirse el plazo.
• Venta regulada: durante ese plazo solo puede venderse a un precio máximo tasado por la administración.
• Ingresos: la unidad de convivencia no puede superar 5,5 veces el IPREM (unos 46.200 euros al año con el IPREM de 2026).
• Residencia habitual: debe ser el hogar permanente del beneficiario.

Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL)

Las VPPL, o Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado, están pensadas para familias con ingresos algo más altos que aún tienen dificultades para acceder a una vivienda en el mercado libre. Es la modalidad madrileña de gama más alta y admite promoción público-privada. La explicamos a fondo en nuestra guía sobre las viviendas VPPL.

Lo más destacado de las VPPL en Madrid:

• Mayor superficie: hasta 150 m² construidos, el tope de la vivienda protegida madrileña.
• Régimen de protección: 15 años desde la calificación definitiva, sin descalificación voluntaria.
• Ingresos: hasta 7,5 veces el IPREM (unos 63.000 euros al año en 2026), lo que abre la puerta a más solicitantes.
• Venta condicionada: durante el plazo de protección el precio lo regula la administración.

Vivienda de Precio Tasado (VPT)

La Vivienda de Precio Tasado (VPT), también llamada vivienda tasada, es otra modalidad de vivienda protegida que aparece en varios planes estatales y autonómicos. Su rasgo principal es que tiene el precio de venta limitado por la administración, pero con requisitos de acceso más flexibles que la VPO.

¿En qué se diferencia una VPT de una VPO?

• La VPO limita el precio y exige unos ingresos máximos estrictos, y suele venir acompañada de ayudas públicas.
• La VPT limita sobre todo el precio de venta, con topes de renta más amplios y, por lo general, sin ayudas directas. Está pensada para quien no llega al mercado libre pero supera los umbrales de la VPO.

Como la VPT depende del plan y de la comunidad autónoma, sus requisitos y precios concretos hay que consultarlos en la normativa vigente de cada territorio.

Diferencias entre VPO, VPPB y VPPL

Aunque las tres son viviendas protegidas, la VPO (estatal) y las VPP (de Madrid) tienen diferencias claras. Ojo con la superficie: la de la VPO se mide en metros útiles y la de las VPP en metros construidos, así que no son directamente comparables.

Requisitos para acceder a una vivienda protegida

Aunque cambian según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda, casi todos los programas comparten los mismos requisitos básicos:

• Inscribirse en el registro de demandantes de vivienda protegida de tu comunidad autónoma.
• No superar los ingresos máximos, calculados en número de veces el IPREM (600 euros al mes en 2026).
• No ser titular de otra vivienda en propiedad (salvo excepciones tasadas).
• Destinar la vivienda a residencia habitual y permanente.

¿Cuándo se puede vender una VPO a precio libre?

Una VPO no se puede vender a precio libre mientras esté dentro de su periodo de protección oficial, que puede ser de 10, 15, 20 o hasta 30 años según la normativa de la comunidad autónoma y las ayudas recibidas.

Además, algunas VPO se construyen en suelo con protección permanente, donde nunca podrán venderse a precio libre mientras siga vigente ese régimen urbanístico.

Vender una VPO por encima de su precio

Una vivienda de Protección Oficial no se puede vender por encima de su precio máximo legal mientras esté en el periodo de protección.

Hacerlo puede acarrear consecuencias graves para el vendedor y el comprador: sanciones económicas, la obligación de devolver las ayudas recibidas, la anulación de la compraventa e incluso problemas legales.