Deducción por vivienda habitual: ¿qué es?

La deducción por vivienda habitual es un beneficio fiscal que permite a determinadas personas reducir la cantidad a pagar en su declaración de la renta. Se aplica cuando existe una relación entre el contribuyente y la vivienda en la que está empadronado y reside de forma habitual. Ojo, porque una deducción no es una subvención. La deducción no es dinero que recibes, sino un descuento que se aplica directamente sobre la cuota del IRPF que tienes que pagar.

Existen deducciones a nivel estatal y deducciones adicionales que aprueban las comunidades autónomas para sus residentes. No todas las comunidades tienen las mismas, y sus importes y condiciones cambian.

Qué renta estás preparando ahora mismo

La campaña de la Renta 2025 se cerró el 30 de junio de 2026, así que lo que estás acumulando ahora son los gastos del ejercicio 2026, que se declara en la primavera de 2027 (las fechas exactas las fija Hacienda cada año y todavía no están publicadas). Los porcentajes y límites de esta guía, y en particular las tablas autonómicas, son los de la última campaña presentada (ejercicio 2025), salvo la nueva deducción estatal del 10% por alquiler, que el decreto sitúa desde el 8 de octubre de 2026, y salvo Extremadura, que ya ha cambiado los suyos para el ejercicio 2026 (en sus filas te damos los dos años por separado). Y si te dejaste una deducción en un año anterior, no la des por perdida: puedes rectificar los ejercicios no prescritos, como te explicamos más abajo.

Deducción por hipoteca de la vivienda habitual (compra)

En 2013 se eliminó la deducción general por compra de vivienda habitual. Sin embargo, si compraste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013 y ya venías aplicando esta deducción, puedes seguir haciéndolo gracias al régimen transitorio. También pueden aplicarla quienes no la practicaron antes de 2013 porque no estaban obligados a declarar o porque no tenían cuota íntegra en la que aplicarla. La deducción es del 15% de las cantidades pagadas durante el año (un 7,5% estatal y otro 7,5% autonómico), con una base máxima de 9.040 euros anuales, lo que deja la deducción máxima en 1.356 euros al año. En Cataluña hay un régimen especial con un tramo autonómico del 9% que, sumado al 7,5% estatal, llega al 16,5% (hasta 1.491,60 euros), pero solo para quien compró (o pagó para construirla) antes del 30 de julio de 2011 y, además, tiene 32 años o menos, lleva 183 días o más en paro, tiene una discapacidad del 65% o más o forma parte de una unidad familiar con al menos un hijo, siempre que su base imponible menos el mínimo personal y familiar no pase de 30.000 euros.

Quién sigue teniendo derecho a desgravar la hipoteca

El régimen transitorio es más amplio de lo que parece, porque no solo cubre la compra terminada. También entran quienes, antes del 1 de enero de 2013, pagaron cantidades para construir su vivienda, para obras de rehabilitación o ampliación o para obras de adecuación por discapacidad (en estos dos últimos casos, con las obras terminadas antes del 1 de enero de 2017). En todos ellos hace falta haber practicado ya la deducción por la compra o construcción de esa misma vivienda en un ejercicio anterior a 2013, salvo que no pudieras hacerlo porque lo invertido en ella no había superado (a 31 de diciembre de 2012) lo invertido en viviendas anteriores que ya dedujiste, más la ganancia exenta por reinversión, o porque no presentaste declaración por no estar obligado o no tuviste cuota íntegra en esos años. Las cuentas vivienda, en cambio, se quedaron fuera.

Ejemplo práctico: si estás en el régimen transitorio y en 2026 pagas 8.500 euros de hipoteca (capital más intereses), tu deducción será el 15% de 8.500 euros: 1.275 euros. Si pagas 9.040 euros o más, la deducción se queda en el máximo: 1.356 euros.

¿Qué gastos se incluyen en la deducción por compra de vivienda habitual?

• Cuotas de amortización del préstamo hipotecario.
• Los intereses del préstamo.
• Los gastos y tributos de la compra que pagaste tú: ITP y AJD, IVA, notaría, registro, gestoría, honorarios de arquitecto o licencia de obras.
• Las primas del seguro de vida y del seguro de incendios, siempre que estuvieran incluidas en las condiciones del préstamo hipotecario. Si tienes un seguro de hogar multirriesgo, solo entra la parte de incendios que exige el préstamo, no la póliza entera.
• El coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable.

Lo que no entra en la base son las cantidades que el banco te devolvió por la cláusula suelo, ni las subvenciones públicas que hayas recibido para pagar la vivienda, como las ayudas para comprar vivienda.

Deducción por compra de vivienda habitual en cada comunidad autónoma

Además de la deducción estatal (solo para quienes compraron antes de 2013), cada comunidad autónoma aprueba sus propias deducciones por comprar vivienda, y estas sí están abiertas a compras recientes. Estas son las que estaban vigentes en la última campaña presentada (ejercicio 2025), salvo Extremadura, que duplica desde el ejercicio 2026 sus porcentajes (del 3% al 6%, y del 5% al 10% en municipios de menos de 3.000 habitantes): ahí te damos las cifras de los dos ejercicios. Fíjate en los límites de edad, de municipio y de renta de cada una:

Lo que desgrava comprar de Andalucía a Castilla y León

Asturias no sale en la tabla porque su deducción por compra es solo para quien adapta la vivienda a una discapacidad del 65% o más (tuya, de tu cónyuge, ascendientes o descendientes): la tienes más abajo, junto a las de accesibilidad. En la segunda parte de la lista pesan más el municipio y la edad.

Y de la Comunitat Valenciana a Murcia

Extremadura en la Renta 2025

Si estás preparando la declaración del ejercicio 2025, en Extremadura valen las cifras anteriores: el 3% por comprar una vivienda nueva protegida que sea tu primera vivienda habitual, o el 5% sin exigir que sea protegida si está en un municipio de menos de 3.000 habitantes y la compraste desde 2015, con una base máxima de 9.040 euros. La suma de tus bases imponibles no puede pasar de 19.000 euros en individual o 24.000 euros en conjunta (28.000 y 45.000 euros en esos municipios pequeños).

Dos deducciones que solo conservan quienes ya estaban dentro

Hay dos que siguen vivas solo como régimen cerrado, para quien ya estaba dentro. En Castilla y León, la deducción por vivienda de obra nueva únicamente la conservan quienes compraron una vivienda cuyo visado de proyecto se obtuvo entre el 1 de septiembre de 2011 y el 31 de diciembre de 2012, con una base máxima de 9.040 euros. Y en La Rioja, quien compró su vivienda habitual antes de 2013, ya se dedujo por ella en algún ejercicio anterior a 2013 y no ha cumplido 36 años al terminar el año mantiene su deducción del 3% (o del 5% si su base liquidable general no pasa de 18.030 euros en individual o 30.050 euros en conjunta y la del ahorro no supera 1.800 euros). Aparte, y sin requisito de edad, quien adquirió antes de 2013 una única segunda vivienda en un municipio rural de la lista oficial (distinto del de su vivienda habitual) y reside en La Rioja conserva el 8%, con un máximo de 450,76 euros al año.

Deducción por alquiler de vivienda habitual

Si vives de alquiler, ahora hay dos deducciones estatales distintas. La antigua se suprimió el 1 de enero de 2015 y solo la conserva quien ya estaba dentro con un contrato anterior a esa fecha. La nueva, del 10%, la prevé el decreto aprobado por el Gobierno con efectos desde el 8 de octubre de 2026, siempre que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso; no exige una fecha concreta de contrato y es para quien tiene una base imponible inferior a 33.007,20 euros. Además, casi todas las comunidades tienen la suya.

La nueva deducción estatal del 10% por alquiler que prevé el decreto

El decreto de vivienda que volvió a aprobar el Gobierno el 6 de octubre de 2026, conocido como «decreto Maricarmen», introduce una nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual. Si la Diputación Permanente del Congreso lo convalida, podrás deducirte el 10% de lo que pagues de alquiler en el año si tu base imponible es inferior a 33.007,20 euros. No pide una edad concreta ni que el piso esté en una zona tensionada. Como es de la ley estatal del IRPF, se aplica en todo el territorio común, incluidas Ceuta y Melilla; Navarra y el País Vasco tienen su propio IRPF foral.

• Base máxima de 11.630 euros al año si tu base imponible no pasa de 23.007,20 euros, así que lo más que puedes deducirte son 1.163 euros.
• Si tu base imponible está entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, la base máxima baja 1,163 euros por cada euro que superes los 23.007,20.
• Durante al menos la mitad del año, ni tú ni nadie de tu unidad familiar podéis ser titulares de la totalidad del pleno dominio, ni de un derecho real de uso o disfrute, sobre otra vivienda a menos de 50 kilómetros del piso alquilado, salvo que una resolución administrativa o judicial os impida usarla como vivienda.

Si ya aplicas la deducción de antes de 2015

Si todavía aplicas la deducción antigua de antes de 2015, el decreto prevé que no puedas usar las dos por la misma vivienda en el mismo año: si aplicas la nueva, ese ejercicio no se aplicaría el régimen antiguo.

Los requisitos del régimen anterior a 2015

Para conservar esa deducción estatal hay que cumplirlos todos, no basta con la fecha del contrato:

• Haber firmado el contrato antes del 1 de enero de 2015 y seguir con ese mismo contrato. Las prórrogas cuentan, y también un contrato nuevo sobre la misma vivienda que sea continuación del anterior (una renovación, un cambio de precio o un cambio de propietario por venta o herencia).
• Haber pagado cantidades por ese alquiler antes de la misma fecha.
• Haber tenido derecho a esta deducción en algún ejercicio anterior a 2015, aunque no llegaras a aplicarla.
• Base imponible del año inferior a 24.107,20 euros, sumando la base general y la del ahorro.

Cuánto se deduce con el régimen transitorio anterior a 2015

La deducción es del 10,05% de lo pagado, pero cuidado, porque no se aplica sobre todo lo que pagas: hay una base máxima. Si tu base imponible es de 17.707,20 euros o menos, esa base máxima es de 9.040 euros, así que lo más que puedes deducirte son 908,52 euros. Si está entre 17.707,20 y 24.107,20 euros, la base máxima baja restando 1,4125 euros por cada euro que superes los 17.707,20. Con una base imponible de 22.100 euros y 6.900 euros de alquiler pagado, por ejemplo, la deducción es de 284,93 euros, no de 693.

Que la deducción estatal anterior a 2015 esté cerrada para contratos nuevos no significa que no puedas desgravar tu alquiler: está la nueva estatal del 10% que prevé el decreto (si la Diputación Permanente del Congreso lo convalida) y, en casi todas las comunidades autónomas, una deducción propia abierta a contratos actuales. Estas son las vigentes en la última Renta declarada (ejercicio 2025), con el tope nuevo de Extremadura para 2026 al lado, y conviene comprobarlas cada año porque cada comunidad puede cambiarlas en su ley de presupuestos o de medidas fiscales.

Cuánto desgrava el alquiler de Andalucía a Baleares

En la tabla de Canarias a Cataluña, además de la edad, cuenta cuánto pesa el alquiler en tus ingresos: en Canarias y Cantabria lo que pagas de alquiler tiene que superar el 10% de tu renta (en Canarias, de la suma de las bases general y del ahorro, y con más de un año viviendo en el piso).

De Canarias a Cataluña

Aquí hay menos límites de edad: Canarias no pide ninguna y Cantabria admite también, entre otros, a quien tiene 65 años o más.

En la siguiente tabla están los porcentajes más altos del régimen común (Asturias también llega al 30%): el 30% de Madrid y Extremadura, y el de la Comunitat Valenciana si cumples dos o más condiciones.

De la Comunitat Valenciana a La Rioja

Navarra y País Vasco (IRPF foral), Ceuta y Melilla

Navarra y los tres territorios vascos tienen haciendas forales propias, así que ni su IRPF ni sus deducciones se rigen por las reglas anteriores. En Ceuta y Melilla sí se aplican las deducciones estatales, incluida la nueva del 10% que prevé el decreto si la Diputación Permanente del Congreso lo convalida; lo que no hay es deducción autonómica propia:

Tres papeles que pueden dejarte sin la deducción autonómica

Una deducción autonómica por alquiler se puede perder por un papel que falta, no solo por la renta. Antes de darla por imposible (o por segura), repasa estos tres puntos:

• La fianza depositada. Para la deducción por alquiler de Madrid necesitas el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social, y en Galicia, en el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo. Si el casero no te lo entrega, sirve una copia de la denuncia que presentes ante ese organismo.
• El NIF del casero. En Andalucía, Canarias, Castilla-La Mancha y Cataluña hay que consignarlo en la declaración. Canarias exige además la identificación catastral de la vivienda y el importe del alquiler pagado en el año.
• La forma de pago. En Cantabria, Región de Murcia y la Comunitat Valenciana el alquiler pagado en efectivo no da derecho a deducción: tiene que ir por transferencia, tarjeta, cheque nominativo o ingreso en cuenta.

Otro detalle que cambia la cuenta: si cobras una ayuda al alquiler como el bono joven, en varias comunidades (Canarias, Murcia o Castilla y León, entre otras) esa subvención se resta antes de calcular la deducción.

Deducción por vivienda habitual y cancelación de hipoteca por venta

Si vendiste tu vivienda habitual antes de terminar de pagar la hipoteca, el importe destinado a cancelarla en el momento de la venta también entra en la base de la deducción. Así lo decidió en octubre de 2025 el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC): como el dinero es fungible, lo relevante es a qué se destina, no de dónde sale. Así, en el año de la venta puedes deducirte las cuotas pagadas durante el año más el capital cancelado en la escritura, con el mismo tope de 9.040 euros de base.

Hay una condición que conviene no pasar por alto: tu patrimonio neto al final del año (bienes menos deudas) tiene que haber crecido al menos en lo que has invertido ese año (la base de la deducción, no la deducción). El mismo criterio vale para construcción, rehabilitación, ampliación y obras de adecuación por discapacidad. Si ya presentaste esa declaración sin aplicarlo, todavía estás a tiempo de corregirla en los ejercicios no prescritos.

Cuándo se pierde la deducción por vivienda habitual

Aquí hay que separar dos cosas que no son lo mismo, porque una cuesta dinero y la otra no. La primera es dejar de deducir hacia adelante: cuando la vivienda deja de ser tu residencia habitual (la vendes, la alquilas o te mudas de forma permanente), dejas de deducir desde ese mismo momento, no al final del año. Solo cuentan las cantidades pagadas mientras seguía siendo tu vivienda habitual.

La segunda es devolver lo que ya te dedujiste, y el caso más habitual es incumplir el plazo de residencia de tres años. Ahí no basta con dejar de deducir: hay que sumar las cantidades deducidas a la cuota del año en que se incumple, más los intereses de demora. Ahora bien, la norma no exige esos tres años a cualquier precio: no hay que devolver nada si el cambio viene obligado por fallecimiento del contribuyente, celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, u otras circunstancias análogas justificadas.

Sanción por deducción de vivienda habitual indebida

Si pierdes el derecho a la deducción, lo que la norma te pide es sumar en tu declaración del año en que incumpliste los requisitos las cantidades que te dedujiste de más, junto con los intereses de demora. Si lo haces así, por tu cuenta, no hay multa.

La multa solo puede aparecer si es Hacienda quien te lo descubre antes de que tú lo corrijas: entonces puede abrirte un expediente sancionador por dejar de ingresar, aunque no hay sanción si demuestras que actuaste con la diligencia necesaria. Y conviene saber que el 50% no es el techo, sino el suelo: la sanción es del 50% de lo no ingresado si la infracción es leve, del 50% al 100% si es grave y del 100% al 150% si es muy grave, y a la sanción se suman los intereses de demora. Los errores típicos son seguir aplicando la deducción después de alquilar la vivienda o tras un cambio de residencia.

Cómo rectificar si no aplicaste la deducción: tienes cuatro años

Que te dieras cuenta tarde no significa que hayas perdido el dinero. Tienes cuatro años para corregir una declaración, contados desde el día siguiente al fin del plazo de presentación: la Renta 2025, presentada hasta el 30 de junio de 2026, se puede rectificar hasta finales de junio de 2030.

La vía cambió hace poco, así que ojo con las guías antiguas. Desde el ejercicio 2024, en el IRPF se corrige presentando una autoliquidación rectificativa con el propio modelo de la renta, marcando la casilla de modificación en Renta WEB; ya no se usan la declaración complementaria ni la solicitud de rectificación. Para ejercicios de 2023 y anteriores sí se sigue empleando la solicitud de rectificación de autoliquidación. Si el resultado sale a tu favor, Hacienda te devolverá lo pagado de más.

Y si el error fue al revés y te dedujiste de más, arreglarlo tú antes de que Hacienda te requiera también sale a cuenta: no hay sanción, solo un recargo del 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso durante los doce primeros meses, sin intereses de demora, o del 15% más intereses de demora si pasan más de doce meses. Ese recargo se reduce un 25% si pagas lo que sale en la declaración al presentarla y el recargo dentro del plazo que te dé Hacienda.

Deducción por rehabilitación de la vivienda habitual

Si rehabilitas una vivienda, puedes aplicar varias deducciones autonómicas, y en muchos casos son compatibles con las ayudas directas a la reforma, como los planes renove de calefacción y aire acondicionado. Cada comunidad fija qué obras entran:

Lo que deducen las comunidades por rehabilitar tu vivienda

• Cantabria: 15% de las obras hechas en cualquier vivienda de tu propiedad en Cantabria o en su edificio, cuando sean una rehabilitación calificada oficialmente o mejoren la eficiencia energética, la higiene, la salud, la protección del medio ambiente, la accesibilidad, el uso de energías renovables, la seguridad o la estanqueidad. Límite anual de 1.000 euros en declaración individual y 1.500 euros en conjunta (500 euros más por cada contribuyente con discapacidad del 65% o superior). No vale el pago en efectivo, y no entran las cantidades por las que ya tengas derecho a otra deducción estatal ni las pagadas con subvenciones exentas o no sujetas al IRPF.
• Castilla y León: 15% de lo invertido, con una base máxima de 20.000 euros (hasta 3.000 euros de deducción), por rehabilitar una vivienda en zona rural para ponerla en alquiler. El alquiler mensual no puede pasar de 300 euros y el valor de la vivienda debe ser inferior a 150.000 euros, con el compromiso de mantenerla alquilada u ofertada cinco años.
• Cataluña: 1,5% de las cantidades pagadas por rehabilitar la vivienda habitual, con una base máxima de 9.040 euros.

Deducciones por mejorar la accesibilidad de una vivienda habitual

• Asturias: 3% de lo pagado en la compra o en las obras de adecuación cuando el contribuyente, su cónyuge, ascendientes o descendientes tienen una discapacidad del 65% o superior. El familiar debe convivir más de 183 días al año y no tener rentas anuales, incluidas las exentas, superiores a 35.000 euros. Base máxima de 15.000 euros.
• Islas Canarias: 14% de las obras de adecuación de la vivienda para personas con una discapacidad del 65% o más, que sube al 18% si además tienen más de 65 años, con una base máxima de 15.000 euros por contribuyente. Sumada a las deducciones canarias por restauración, rehabilitación o reparación de inmuebles, por compra de vivienda habitual y por rehabilitación energética de la vivienda, no puede superar el 15% de la cuota íntegra autonómica.
• Castilla y León: 15% hasta 20.000 euros por las obras de accesibilidad, siempre que estén subvencionadas dentro de un plan estatal o autonómico de vivienda. Se aplica en el ejercicio en que se cobra la subvención, y comparte ese límite de 20.000 euros con la deducción por mejoras energéticas: no se suman.

Deducciones en el IRPF por eficiencia energética

Las deducciones por mejora de la eficiencia energética son de las más generosas que existen y se aplican también a viviendas alquiladas. Se introdujeron en octubre de 2021 y se han prorrogado varias veces, aunque con más ruido del que parece: la prórroga aprobada en diciembre de 2024 quedó sin efecto porque el Congreso tumbó aquel decreto en enero de 2025. La prórroga que está realmente en vigor hoy es la aprobada en marzo de 2026, con efectos desde el 1 de enero de 2025.

Lo importante es que los tres tramos no caducan a la vez. Las deducciones del 20% y del 40% cubren obras pagadas hasta el 31 de diciembre de 2026, mientras que la del 60% llega hasta el 31 de diciembre de 2027. Para aplicarlas es imprescindible acreditar la mejora con un certificado de eficiencia energética emitido después de las obras, y ese certificado también tiene fecha tope: antes del 1 de enero de 2027 en los dos primeros tramos y antes del 1 de enero de 2028 en el tercero.

Los tres tramos: 20%, 40% y 60%

• Deducción del 20%: para obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración de tu vivienda habitual, o de otra que tengas alquilada o en expectativa de alquiler (si la alquilas antes del 31 de diciembre de 2027). Base máxima de 5.000 euros al año: hasta 1.000 euros de ahorro.
• Deducción del 40%: para obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o que mejoren la calificación energética hasta la clase A o B, en los mismos tipos de vivienda. Base máxima de 7.500 euros al año, hasta 3.000 euros de ahorro.
• Deducción del 60%: para propietarios de una vivienda en un edificio de uso predominantemente residencial donde se hagan obras de rehabilitación energética del edificio entero. Base máxima de 5.000 euros al año (hasta 3.000 euros de ahorro), con una base acumulada de 15.000 euros repartida entre el año de la obra y los cuatro siguientes.

En los tramos del 20% y del 40% quedan fuera las obras hechas en las partes de la vivienda afectas a una actividad económica, y también en plazas de garaje, trasteros, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas. En el tramo del 60%, en cambio, el garaje y el trastero comprados junto con la vivienda sí cuentan como vivienda.

Deducciones autonómicas por mejora de eficiencia energética

• Islas Baleares: 50% de las inversiones en energías renovables (solar, biomasa, geotermia) o en ahorro y reutilización de agua en tu vivienda habitual, con un máximo de 10.000 euros por periodo impositivo, siempre que la base imponible no supere 33.000 euros en individual o 52.800 euros en conjunta y mejores al menos un nivel la calificación energética, con los certificados registrados antes y después de las obras.
• Islas Canarias: 12% de las obras de rehabilitación energética de la vivienda habitual, sobre una base máxima de 7.000 euros al año por contribuyente. Además, la deducción no puede superar el 10% de tu cuota íntegra autonómica.
• Castilla y León: 15% hasta 20.000 euros por mejorar las instalaciones térmicas o instalar energías renovables, siempre que las obras estén subvencionadas por un plan de vivienda. Es la misma deducción que la de accesibilidad, con un único límite de 20.000 euros.
• Galicia: 15% con una base máxima de 9.000 euros por contribuyente, más el coste de los honorarios del certificado que acredite el salto de letra y las tasas de su inscripción en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética, con un límite único de 150 euros que se reparte según el porcentaje de titularidad de la vivienda.

La ayuda directa y la deducción no siempre son compatibles sobre el mismo gasto: Castilla y León, por ejemplo, exige que la obra esté subvencionada, y Cantabria deja fuera lo pagado con subvenciones exentas o no sujetas. Antes de reformar, cruza las subvenciones para placas solares o para rehabilitar con la deducción que quieras aplicar.