El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo paga cada año quien es titular de una vivienda el 1 de enero, viva en ella o no, y cada ayuntamiento decide cuándo se cobra. Aun así hay margen para pagar menos: la ley obliga a tu ayuntamiento a descontarte el 50 % durante tres años si tu casa es de protección oficial y lo pides, y le permite rebajarte hasta el 90 % si tienes el título de familia numerosa. Aquí tienes cuándo se paga el IBI en 2026 en las principales ciudades, las seis formas legales de rebajar el recibo y los recargos para pisos vacíos y turísticos que prevé el nuevo decreto de vivienda, pendiente de convalidación.

Cuándo se paga el IBI

No hay una fecha única para toda España. El IBI es un tributo municipal y el periodo voluntario de pago lo fija la administración que lo cobra (normalmente el ayuntamiento), así que el plazo de tu ciudad puede no tener nada que ver con el de la ciudad de al lado. Lo que sí es igual en todas partes es quién paga: el titular del inmueble a 1 de enero del ejercicio, porque es el día en que se devenga el impuesto. Y el titular no siempre es quien vive allí, como pasa en los contratos de alquiler.

La regla estatal solo se aplica en defecto de la del ayuntamiento: la ley dice que, si no se señala otro plazo, se paga del 1 de septiembre al 20 de noviembre. Y cuando sí se señala, la ley pone un único límite: que el periodo no dure menos de dos meses. Por eso en Barcelona el IBI se paga en marzo y en Madrid en octubre. Estos son los plazos de 2026 en las principales ciudades:

Plazos de pago del IBI en 2026, ciudad por ciudad

Mira con calma las filas de Sevilla y Málaga: allí el IBI no se paga de una vez, sino en dos recibos repartidos por el año. Y si tu ciudad no está en la tabla, busca el anuncio de cobranza: el ayuntamiento publica el periodo de pago mediante edictos en el boletín oficial que corresponda (normalmente el de la provincia, aunque en Madrid es el BOCM y en Bizkaia el BOB) y en sus propias oficinas, y hoy suele colgarlo también en su sede. Puede sustituirlo por notificaciones individuales, así que si no lo encuentras, llama al ayuntamiento. Tenerlas apuntadas junto al resto de fechas del calendario del contribuyente evita el susto del recargo.

Quién paga el IBI si vendes la vivienda a mitad de año

Como el impuesto se devenga el 1 de enero, quien figure como propietario ese día debe el recibo entero de ese año, aunque venda la casa en marzo. El ayuntamiento no parte el recibo ni emite dos: se lo reclama al titular del 1 de enero.

Ahora bien, el Tribunal Supremo dejó claro en su sentencia de 15 de junio de 2016 que el vendedor puede reclamar al comprador la parte proporcional al tiempo que este ha sido dueño, y que no hace falta que lo pusierais en el contrato. Es una facultad del vendedor, no un reparto automático: si no reclama, no ocurre nada, y si en el contrato pactasteis lo contrario, manda el pacto. Tenlo en cuenta si estás a punto de comprar una vivienda: el IBI del año en curso es una de las cosas que se negocian en la firma.

Las 6 formas de pagar menos IBI

Aunque el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no deja demasiado margen al ahorro, sí hay seis formas de rebajar la factura: cinco son bonificaciones que recogen la ley o la ordenanza de tu municipio, y la primera es simplemente dejar de pagar de más por un error del Catastro. Es una orientación general: la cuantía depende del tipo de inmueble, del municipio y de las bonificaciones que recoja su ordenanza fiscal.

1. Comprueba los datos catastrales de tu vivienda

Puedes consultar los datos catastrales de tu propiedad en la Sede Electrónica del Catastro con tu referencia catastral, para comprobar que sean correctos. El importe del IBI se calcula sobre esos datos, así que es esencial que se correspondan con la realidad. En ocasiones hay errores: que conste una superficie mayor de la que tienes, una confusión en la tipología del inmueble o un año de construcción equivocado. El valor catastral cuenta también en otros impuestos, como la declaración de la renta, así que merece la pena tenerlo bien.

Esos errores pueden inflar el valor catastral y, con él, el recibo del IBI. Si algo no cuadra, el trámite depende de la causa:

• El error viene de una obra, reforma, cambio de uso o división que no se declaró: te toca presentar tú la declaración de alteración catastral (modelo 900D) en la Sede del Catastro.
• El error es del propio Catastro (superficie mal medida, tipología equivocada, año de construcción erróneo): presenta un escrito de discrepancia con las pruebas. El procedimiento de subsanación de discrepancias lo inicia siempre el Catastro de oficio, y tu escrito es lo que le pone sobre la pista.

2. Domicilia el pago del IBI

En algunos ayuntamientos, tener domiciliado el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles puede suponer una bonificación de hasta el 5 % de la cuota. No es una cifra al azar: es el tope legal para los tributos municipales, y dentro de ese margen decide cada consistorio. Esa misma norma permite premiar también a quien anticipa el pago, algo que veremos en la forma número 6. Pregunta en tu ayuntamiento si su ordenanza fiscal la recoge antes de dar de alta la domiciliación.

3. Si tu casa es VPO, tienes un 50 % durante tres años

Si eres propietario de una Vivienda de Protección Oficial, tienes derecho a una bonificación del 50 % de la cuota íntegra del IBI durante los tres periodos impositivos siguientes al del otorgamiento de la calificación definitiva. Y aquí está el fallo que más caro sale: es obligatoria para el ayuntamiento, pero no se aplica sola. Hay que solicitarla, y solo surte efecto desde el periodo impositivo siguiente al de la solicitud, así que dejarlo para el final significa perder ejercicios.

Pasados esos tres años, tu ayuntamiento puede mantener una bonificación de hasta el 50 % más: la duración y la cuantía las fija su ordenanza fiscal. Si aún no tienes claro qué tipo de vivienda protegida es la tuya, comprueba antes su calificación.

4. Bonificación por placas solares y energías renovables

Si has instalado sistemas de mejora de la eficiencia energética como placas solares, comprueba si tu municipio lo bonifica. Es una bonificación voluntaria: la ley permite descontar como máximo el 50 % de la cuota íntegra, y cada ayuntamiento decide en su ordenanza si la aplica, durante cuánto tiempo y con qué requisitos.

En el ayuntamiento de Madrid, a quien instala placas solares de autoconsumo, individual o compartido en un bloque, se le descuenta el 50 % de la cuota durante cinco periodos impositivos desde el siguiente al de la inscripción de la instalación en el registro, y dos años más si añade baterías de almacenamiento. La ordenanza de Madrid pone dos topes: cada año el descuento no puede superar el 50 % del coste de ejecución material de la instalación, y sumando todos los años no puede pasar del 95 % de ese coste. Y una exclusión que conviene mirar antes de invertir: en Madrid no se concede si la instalación era obligatoria por normativa.

Hay novedad legal reciente: desde marzo de 2026 la ley permite bonificar también las instalaciones de energía ambiente, como la aerotermia, y no solo las solares. Con un matiz importante: algunas ordenanzas municipales aún no lo recogen, así que pregunta en tu ayuntamiento antes de contar con ello.

5. Reducción del IBI por familia numerosa

Quien tiene el título oficial de familia numerosa también puede ahorrar en el IBI. La ley permite a los ayuntamientos llegar hasta el 90 % de la cuota, pero las condiciones las fija cada ordenanza y cambian mucho de un sitio a otro: unos miran el valor catastral de la casa, otros la renta de la familia, y muchos distinguen entre categoría general y especial.

En Madrid, por ejemplo, el descuento va por valor catastral: 90 % si no pasa de 204.000 euros, 50 % (80 % en categoría especial) hasta 408.000 euros y 10 % (30 % en especial) por encima. Eso sí, solo se aplica a la vivienda habitual y exige estar empadronado en Madrid. En Vigo el criterio es la renta, y aquí está la letra pequeña: la rebaja es del 90 % solo si el ingreso bruto anual por persona no pasa de 7.051 euros, y del 50 % entre 7.051 y 9.013 euros. Por encima de esa cifra, no hay bonificación por familia numerosa. Además hay que pedirla cada año: la ficha del trámite en la sede de Vigo pide hacerlo antes del 31 de diciembre, aunque la ordenanza habla del 31 de enero, así que lo seguro es presentarla en diciembre. El título tiene otras ventajas fiscales, como la deducción por familia numerosa en la renta, y si tu familia es monoparental, el carné de familia monoparental da acceso a otras.

6. Bonificación por pagar el IBI por adelantado

Muchos ayuntamientos premian a quien paga el IBI por adelantado con una rebaja, a cambio de domiciliar el recibo. Suele funcionar así: adelantas una parte de la cuota antes de la campaña (el 65 % en Madrid, el 60 % en Oviedo y el 50 % en Vigo) y el resto se te cobra más tarde, ya con el descuento aplicado. Estos son cuatro ayuntamientos y lo que descuentan en 2026 (Madrid tiene dos sistemas distintos):

Los dos sistemas de Madrid: pago adelantado o a plazos

En Madrid conviven dos sistemas, incompatibles entre sí. El Sistema Especial de Pago parte el recibo en dos: el 30 de junio se carga el 65 % de la cuota del IBI del ejercicio anterior y el 30 de noviembre, el resto con el 3,25 % ya descontado. El Pago a la Carta es otra cosa: fracciona el IBI en 9, 5, 3 o 2 plazos según la periodicidad que elijas y bonifica hasta el 5 %.

Cómo pagar el IBI por internet

Si decides no domiciliar el pago del IBI, la mayoría de ayuntamientos dan la opción de pagarlo por internet. El trámite cambia de un municipio a otro, pero estas son las líneas generales. Te vendrá bien tener a mano tu referencia catastral.

Lo primero es entrar en la sede electrónica del ayuntamiento donde esté la propiedad y buscar el apartado de trámites, impuestos o tributos. En Madrid, por ejemplo, el IBI se paga desde el Portal del Contribuyente: dentro, entra en Impuestos, tasas y precios públicos y luego en Bienes Inmuebles (IBI).

¿Hace falta certificado digital para pagar el IBI?

Depende del ayuntamiento. En algunas sedes, como la del Ayuntamiento de Madrid, se puede pagar sin certificado digital ni Cl@ve teniendo a mano el documento de pago; los datos que piden dependen de cada sede. Compruébalo en la sede de tu ayuntamiento, porque no todos lo ofrecen. El certificado digital o la Cl@ve PIN suelen hacer falta para entrar en tu carpeta tributaria y descargar el recibo, domiciliarlo o consultar deudas, como en cualquier otro trámite que pide identificación digital.

El último paso es elegir el medio de pago que ofrezca la sede, normalmente tarjeta o cargo en cuenta, y confirmarlo. Guarda siempre el justificante de pago: la normativa de recaudación te da derecho a él y es el resguardo de que ese recibo está pagado. Si no lo tienes, puedes pedir a tu ayuntamiento una certificación acreditativa del pago, que está obligado a expedirte.

Quién paga el IBI en un alquiler, el propietario o el inquilino

Ante el ayuntamiento paga siempre el titular del inmueble, o sea el casero, nunca el inquilino. Es lo que la ley llama sujeto pasivo, y eso no cambia con el decreto de vivienda. Normalmente ese titular es el propietario, pero si sobre la vivienda hay un usufructo, un derecho de superficie o una concesión administrativa, paga el titular de ese derecho y no el dueño. Y si nadie paga, el ayuntamiento reclama al titular, diga lo que diga el contrato.

Otra cosa es el pacto entre casero e inquilino, y ahí sí hay cambio. Hasta el 30 de septiembre de 2026, la ley de alquileres permitía que el inquilino asumiera el IBI si constaba por escrito en el contrato de alquiler con su importe anual. El decreto de vivienda aprobado por el Gobierno, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, lo prohíbe desde ese día, de forma provisional hasta que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso: en ningún caso pueden imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo que sea él quien tenga la condición de obligado tributario. Si no lo convalida, el decreto vuelve a decaer. Es un cambio que conviene tener presente junto al resto de derechos de los inquilinos antes de firmar.

Qué pasa si no pagas el IBI

No es una multa, son recargos automáticos. Cuando termina el periodo voluntario sin que hayas pagado se abre el periodo ejecutivo y el recibo sube por tramos. Pasada la fecha no se salta directamente al 10 %: aún puedes cerrarlo con el 5 % si pagas antes de que te notifiquen la providencia de apremio.

Solo a partir de la providencia de apremio el ayuntamiento puede embargar bienes, siguiendo el orden que marca la ley, que empieza por el dinero de tus cuentas bancarias, igual que en cualquier otra deuda con una administración. Si el recibo es de una vivienda que tienes alquilada, el ayuntamiento seguirá reclamándotelo a ti. Si el problema es que no llegas a pagarlo, antes de dejar vencer el recibo pregunta en tu ayuntamiento por un aplazamiento o fraccionamiento, y comprueba si te corresponde alguna prestación como el Ingreso Mínimo Vital o alguna de las ayudas a la vivienda en vigor.

Recargo del IBI para viviendas vacías y pisos turísticos: qué prevé el decreto

La ley ya permitía desde 2023 que los ayuntamientos cobraran un recargo en el IBI de las viviendas vacías. El decreto de vivienda que el Gobierno publicó el 7 de octubre de 2026 prevé reordenarlo, endurecerlo en las zonas de mercado residencial tensionado y crear otro para los pisos turísticos. El Congreso derogó el primer decreto el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre: el nuevo rige desde el 8 de octubre de 2026 y tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso. Si no lo convalida, vuelve a decaer, y también puede cambiar si se tramita como ley.

Serían recargos potestativos: solo se cobrarían si tu ayuntamiento los regula en su ordenanza fiscal. Los recargos se devengarían el 31 de diciembre y, si la Diputación Permanente convalida el decreto, el primer IBI al que podrían aplicarse es el de 2027, y solo en los municipios que los aprueben. Estos son los topes que prevé.

Viviendas vacías más de dos años

Cuenta como desocupada con carácter permanente la vivienda que lleva vacía más de dos años sin causa justificada. El decreto prevé que los ayuntamientos puedan aplicar estos topes, distintos según esté o no en zona tensionada:

• Fuera de zona tensionada, solo si el titular tiene cuatro o más viviendas y la vivienda lleva vacía más de dos años: hasta el 50 % de la cuota líquida; hasta el 100 % si lleva vacía más de tres años; y hasta 50 puntos más si además tiene dos o más viviendas vacías en el mismo municipio.
• En zona tensionada: hasta el 50 % de la cuota líquida; hasta el 100 % si el titular tiene cuatro o más viviendas; y 50 puntos más si la vivienda lleva vacía más de tres años y el titular tiene cuatro o más viviendas.

No habría recargo si hay una causa justificada, y el decreto considera justificadas en todo caso, como mínimo, estas: el traslado temporal por trabajo o formación; el cambio de domicilio por dependencia, razones de salud o emergencia social; la segunda residencia (hasta cuatro años de desocupación continuada); las obras o rehabilitación u otras circunstancias que impidan ocuparla; un litigio o causa pendiente que impida usar y disponer de la vivienda; que el titular la ofrezca en venta en condiciones de mercado (un año como máximo) o en alquiler en condiciones de mercado (seis meses como máximo).

Pisos turísticos en zona tensionada

El decreto prevé que los ayuntamientos puedan aplicar un recargo nuevo a las viviendas de uso turístico, solo en zona tensionada: hasta el 50 % con carácter general, hasta el 100 % si el titular tiene dos o más viviendas de uso turístico y hasta el 150 % si tiene cuatro o más viviendas de uso turístico.

Por qué el IBI cambia tanto de una ciudad a otra

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo municipal, pero el ayuntamiento no fija el tipo a su antojo: la ley estatal le marca un suelo y un techo. El tipo de los inmuebles urbanos se mueve entre el 0,4 % y el 1,10 % del valor catastral, y el de los rústicos entre el 0,3 % y el 0,90 %. Ese techo urbano puede subir hasta 0,20 puntos: la ley suma 0,07 puntos a las capitales de provincia o de comunidad autónoma, otros 0,07 a los municipios con transporte público colectivo de superficie y 0,06 a los que prestan más servicios de los obligatorios. Sumando los tres, el tipo máximo urbano puede llegar al 1,30 %.

Ahí está la explicación de las diferencias. Con un valor catastral de 80.000 euros, el recibo va de unos 320 euros al año en un municipio que aplique el tipo mínimo a unos 880 euros en uno que aplique el máximo general, y hasta unos 1.040 euros donde se aplican esos incrementos, antes de bonificaciones. Si tu municipio ha pasado hace poco una revisión catastral, la base se rebaja de forma automática durante los nueve años siguientes y el recibo sale más bajo que con el valor catastral completo. Puedes ver cómo se calcula el IBI paso a paso en nuestra guía. Como referencia de 2026, Madrid aplica el 0,414 % a la vivienda urbana y Vigo el 1,023 %. Para saber el de tu municipio, el Ministerio de Hacienda mantiene una consulta pública de información impositiva municipal que se actualiza cada año, útil también si comparas ciudades antes de mudarte y pedir las ayudas a la vivienda de tu comunidad.

País Vasco y Navarra van por su cuenta

Ojo si vives en el País Vasco o en Navarra. En el País Vasco el IBI lo regulan las normas forales de cada diputación, y en Navarra el tributo equivalente ni siquiera se llama IBI: es la Contribución Territorial. Ni esos topes ni la estadística estatal les aplican, así que sus cifras no son comparables con las del resto de España.

Qué es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles

El IBI es el impuesto que cobra tu ayuntamiento por ser titular de un inmueble, y se calcula sobre su valor catastral. No grava el uso de la casa, así que se paga la habites o no, y no afecta solo a los hogares: también a locales, garajes, trasteros o fincas rústicas. Es un gasto fijo de todos los años mientras seas titular, algo a sumar si vas a comprar una vivienda. El detalle de cada tipo de inmueble está en nuestra guía sobre qué es el IBI.