Si no has cumplido 36 años o tienes menores a tu cargo, el aval ICO para hipotecas te permite comprar tu primera vivienda sin haber ahorrado la entrada. Desde junio de 2026 el límite de ingresos depende de la provincia, y en Tus Ayudas te explicamos cuánto puedes ganar según dónde compres, hasta cuánto puede costar la casa, cómo se pide en CaixaBank, BBVA, Santander o cualquier banco adherido y qué prevé la nueva línea TU CASA del Gobierno.

Qué es el aval ICO para la hipoteca de la primera vivienda

Los avales del Instituto de Crédito Oficial, conocidos como avales ICO, son una garantía pública para facilitar la compra de la primera vivienda a quien, teniendo trabajo y solvencia para pagar la cuota, no ha conseguido ahorrar la entrada. El mecanismo es sencillo: el Estado avala ante el banco el tramo del préstamo que normalmente tendrías que poner tú, de modo que la entidad puede prestarte más de lo que te prestaría sin ese respaldo.

Con carácter general el banco financia el 80 % y el comprador pone el 20 % restante. Con el aval, la hipoteca puede llegar al 100 % del menor de estos dos importes: el valor de tasación o el precio de compraventa. Hay un matiz que conviene tener claro desde el principio: los impuestos y los gastos de la compraventa quedan fuera, así que sigues necesitando ahorro para pagarlos. Y hay un suelo: el préstamo tiene que superar el 80 % de ese mismo importe (el 75 % si la vivienda tiene calificación energética A, B, C o D) para poder llevar aval, un requisito que detallamos más abajo.

El objetivo de la línea es que quien puede pagar la cuota, pero no ha podido ahorrar lo suficiente, compre su primera casa. Ojo con acumular: el aval del Estado no es compatible con otra garantía o aval público sobre el mismo préstamo, así que si tu comunidad te ofrece otro aval para la entrada tendrás que elegir uno de los dos.

Aval ICO: cómo funciona y cuánto cubre

Los avales ICO cubren hasta el 20 % del préstamo, y hasta el 25 % cuando la vivienda tiene una calificación energética A, B, C o D. Conviene tener claros tres detalles del funcionamiento:

• El aval es gratuito. El Estado no cobra por avalar, ni al banco ni a ti. Lo que pagas es el interés de tu hipoteca, como en cualquier otro préstamo.
• El aval dura 10 años. Cubre los impagos de capital de los diez primeros años del préstamo, aunque tu hipoteca sea a 25 o 30 años.
• Ese 20 % es un techo, y baja si financias menos. El aval cubre solo el tramo que excede del 80 % del valor de referencia (del 75 % si la vivienda tiene calificación energética A, B, C o D), así que solo llega al máximo si pides el 100 %. Con un préstamo de 95.000 euros sobre una tasación de 100.000 euros, el ICO calcula un aval del 15,79 %, que sube al 21,05 % si la vivienda tiene calificación energética A, B, C o D.

Requisitos del aval ICO en 2026

Estos son los requisitos vigentes tras la adenda de 2026. Los límites de ingresos según la provincia donde compras se aplican a las hipotecas firmadas desde el 19 de junio de 2026.

Quién puede pedir el aval

• No haber cumplido 36 años en la fecha en la que se firma el préstamo hipotecario. Lo que cuenta es el día de la firma, no el de la solicitud, y si compráis dos personas ninguna de las dos puede haber cumplido 36.
• O bien ser una familia con menores a cargo, y en ese caso no hay límite de edad. No cuenta como menor quien ya haya cumplido 18 años el día de la firma.
• Ser personas físicas mayores de edad con residencia legal en España acreditada de forma continua e ininterrumpida durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo. Si sois dos, lo cumplís los dos.
• Como máximo dos compradores por operación.

Requisitos de patrimonio

• Patrimonio neto máximo de 150.000 euros por cada comprador. Si compráis dos personas, ese límite se aplica a cada una por separado, no sumando. Se acredita con una declaración responsable. El límite anterior era de 100.000 euros; la adenda de 2026 lo subió a 150.000 euros.
• No ser propietario de otra vivienda, con dos excepciones: tener solo una parte alícuota recibida por herencia o transmisión mortis causa sin testamento, y acreditar que no puedes disponer de ella por separación o divorcio, por otra causa ajena a tu voluntad o porque resulte inaccesible por discapacidad tuya o de alguien de tu unidad de convivencia. Si sois dos compradores, lo tenéis que cumplir los dos por separado.
• No figurar en situación de morosidad en la CIRBE (el registro de riesgos del Banco de España) el día de la firma.

Requisitos de la vivienda y del préstamo

La casa y la hipoteca también tienen que cumplir sus propias condiciones:

• El préstamo tiene que superar el 80 % del menor entre el valor de tasación y el precio de compra, sin impuestos ni gastos (el 75 % si la vivienda tiene calificación energética A, B, C o D): el aval está pensado para quien necesita financiación por encima de lo habitual, no para quien pide poco.
• La vivienda debe estar en territorio nacional, ser tu residencia habitual y permanente mientras dure el aval (esos 10 años, no toda la vida de la hipoteca) y no destinarse a una actividad económica en el momento de firmar el préstamo.

El límite de ingresos ya no es igual en toda España

Este es el principal cambio de 2026. Hasta el 18 de junio de 2026 el tope era único: 4,5 veces el IPREM para todos. En las hipotecas firmadas desde el 19 de junio de 2026, el límite depende de la provincia donde esté la vivienda y va de 4,5 a 7,5 veces el IPREM por comprador:

Dos precisiones que cambian el resultado de la cuenta:

• Si compráis dos personas, vuestros ingresos sumados no pueden superar la suma de los dos límites, que es el doble del límite individual de esa provincia. No es un tope único para los dos.
• A ese límite se le suman 2.520 euros por cada menor a cargo (0,3 veces el IPREM) y, si la familia es monoparental, el resultado puede subir otro 70 %.

Qué ingresos cuentan para el límite

Los ingresos se toman de tu última declaración de la renta presentada: rendimientos brutos del trabajo, rendimiento neto reducido de las actividades empresariales o profesionales y rendimientos de entidades en régimen de atribución de rentas.

Cuánto puede costar la vivienda: el tope por comunidad

Hay un requisito que tumba operaciones enteras: el precio de compra no puede superar el máximo fijado para cada comunidad autónoma. Da igual que cumplas la edad, el patrimonio y los ingresos: si la casa cuesta más de la cuenta, no hay aval. Estos son los precios máximos por comunidad:

Por encima de ese precio el aval queda descartado, y en las zonas más caras toca buscar otra vía: las ayudas autonómicas para comprar vivienda o la vivienda protegida (VPO).

Cómo solicitar el aval ICO: listado de bancos adheridos

Si cumples los requisitos, el aval se pide en el banco, no en el ICO: la solicitud se presenta en una de las entidades financieras adheridas, que tramita la operación y decide según sus propias políticas de riesgos. Antes de firmar, compara las ofertas de varios bancos adheridos y, si te proponen un tipo variable, mira cómo está el Euríbor.

Bancos como CaixaBank, BBVA o Banco Santander están adheridos a esta línea, y también muchas entidades más pequeñas y cajas rurales. El listado completo y actualizado lo publica el Instituto de Crédito Oficial en su web de entidades adheridas.

Plazos para pedir el aval ICO

El plazo para formalizar los préstamos acogidos a esta línea terminaba el 31 de diciembre de 2025, y la adenda de 2026 lo amplió dos años: puedes firmar tu hipoteca con aval ICO hasta el 31 de diciembre de 2027.

La línea está dotada con 2.500 millones de euros en avales y funciona hasta agotar esa cantidad. A 31 de octubre de 2025 se habían formalizado 8.549 operaciones, con 206,6 millones de euros en avales sobre una financiación avalada de 1.091,4 millones.

Línea TU CASA: el préstamo al 0 % que prevé el nuevo decreto de vivienda (aún no se puede pedir)

El Gobierno ha aprobado un decreto ley de vivienda que rige desde el 8 de octubre de 2026, pero es provisional hasta que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre. Crea una línea estatal nueva llamada TU CASA, gestionada por el ICO, y prevé un préstamo del ICO para quien acceda a su primera vivienda habitual con hipoteca, como complemento a la financiación del banco. Lo que prevé el decreto (si la Diputación Permanente lo convalida):

• Importe: el préstamo sería por el menor entre el 20 % del valor de la vivienda hipotecada y 50.000 euros.
• Coste: se concedería a un tipo de interés del 0 % y sin comisiones.
• Condición de la vivienda: quedaría sujeta de forma permanente a un precio máximo de transmisión.
• Edad y renta: el texto no fija límite de edad ni de renta; los beneficiarios y los límites tendría que concretarlos después el Consejo de Ministros.

Todavía no se puede pedir. El objeto, los beneficiarios, los límites y el importe inicial de la línea dependen de un acuerdo del Consejo de Ministros que aún no existe. Además, el decreto está pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, vuelve a decaer, y si se tramita como ley, puede cambiar. El decreto no modifica los requisitos del aval ICO que explicamos en esta guía.

El aval ICO no se devuelve: cuánto cuesta y cuánto dura

El aval ICO no es un préstamo aparte. El Estado no te entrega dinero, así que no hay nada que devolverle a él. Lo que devuelves es tu hipoteca, al banco, con sus cuotas y sus intereses, exactamente igual que cualquier otra. El aval es una garantía: el Estado responde ante el banco de una parte de tu préstamo si tú dejas de pagar.

Y esa garantía es gratis. No pagas nada al Estado por avalarte. Los intereses que pagas son los de tu hipoteca, calculados sobre el capital prestado, y se pagan mes a mes dentro de cada cuota.

El aval dura 10 años. Cubre los impagos de capital que se produzcan durante los 10 primeros años del préstamo, aunque tu hipoteca sea a 25 o 30 años. Pasado ese plazo la hipoteca sigue igual, pero ya sin el aval del Estado detrás. Durante esos mismos 10 años la vivienda tiene que ser tu residencia habitual y permanente.

Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca avalada

Conviene tenerlo claro antes de firmar: que el Estado te avale no te libra de la deuda. Si ves que no vas a llegar a la cuota, antes de dejar de pagar revisa las ayudas para pagar la hipoteca.

• Respondes íntegramente por el conjunto de la deuda. Si dejas de pagar, respondes de toda la deuda, tanto de la parte avalada por el Estado como de la que no lo está. No nace una deuda nueva con Hacienda ni se te aplica un procedimiento de apremio de crédito público: la deuda se recupera por el mismo régimen que la parte no avalada, y quien te reclama sigue siendo tu banco.
• La vivienda responde igual. El banco puede dar por vencida la hipoteca e iniciar la ejecución hipotecaria, con embargo y subasta de la vivienda. Solo puede hacerlo si el impago alcanza el 3 % del capital prestado (o 12 cuotas) en la primera mitad del préstamo, o el 7 % (o 15 cuotas) en la segunda, y después de requerirte el pago dándote al menos un mes.