Contrato de alquiler de vivienda: modelo y el nuevo decreto

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Contrato de alquiler de vivienda: modelo y cláusulas para alquilar un piso

Un contrato de alquiler de vivienda bien hecho te protege frente a impagos, daños y discusiones sobre quién paga qué. Si vas a poner tu vivienda en alquiler, aquí tienes cómo redactarlo paso a paso, un modelo para copiar y lo que prevé el decreto de vivienda del Gobierno, que se aplica desde el 8 de octubre de 2026: garantías, gastos, alquiler temporal y por habitaciones, venta del piso alquilado y la nueva reducción en el IRPF para quien alquila. Ese decreto está pendiente de que la Diputación Permanente del Congreso lo convalide, así que puede cambiar.

Índice

¿Qué es un contrato de alquiler de vivienda?

Un contrato de alquiler de vivienda es el documento por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un piso o una casa a otra persona (arrendatario o inquilino) para que viva en él, a cambio de una renta que normalmente se paga cada mes. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Estos son los puntos clave de cualquier contrato de alquiler de vivienda:

Las dos partes tienen obligaciones: el arrendador y el inquilino.
Conviene que sea por escrito, aunque la ley también permite contratos verbales.
El propietario tiene que entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad. En algunas comunidades autónomas eso se acredita con la cédula de habitabilidad.
El inquilino tiene la obligación de pagar la renta y de cuidar la vivienda.
La duración mínima es de 5 años, o de 7 si el arrendador es una empresa o persona jurídica.

Qué prevé el decreto de vivienda para el contrato de alquiler

El decreto de vivienda es el real decreto-ley de vivienda del Gobierno, conocido como decreto Maricarmen. El Congreso derogó el primero el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre. Se aplica desde el 8 de octubre de 2026, pero tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso en los 30 días siguientes a su promulgación. Si no lo convalida, decae y vuelven las normas anteriores. Esto es lo que prevé para los contratos de alquiler:

Garantía adicional con tope: el decreto prevé que, además de la fianza, se puedan pedir como máximo dos mensualidades en los contratos de vivienda habitual y una en los temporales.
IBI y comunidad: el decreto prevé que el IBI y los demás tributos de la vivienda no se puedan repercutir al inquilino, salvo que sea él el obligado a pagarlos, y que los gastos de comunidad solo pueda pagarlos el inquilino si el edificio está en propiedad horizontal y se pacta por escrito con el importe anual.
Alquiler temporal y por habitaciones: según el decreto, el temporal exige una causa real que se pueda demostrar, y el de habitaciones pasa a ser alquiler de vivienda con sus protecciones (lo tienes más abajo).
Si vendes el piso alquilado: el decreto prevé que el inquilino tenga derecho de compra preferente (tanteo y retracto) durante 30 días naturales, y no se puede renunciar a él en el contrato. Si vendes varias viviendas juntas, cuenta el precio que corresponde a la suya.
Subida anual del alquiler: el tope pasa a ser el índice de referencia del INE (IRAV), con un límite extra del 2 % hasta finales de 2027 (lo explicamos en la sección de duración).

La reducción del IRPF si alquilas tu vivienda

El decreto también prevé cambiar lo que te ahorras en la declaración de la renta por los ingresos del alquiler si no eres gran tenedor. La nueva escala se aplica a los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026; los firmados hasta esa fecha mantienen la reducción anterior. Con ella, reduces el 100 % del rendimiento si bajas la renta más de un 5 % y, al acabar el plazo mínimo de cinco años o la última prórroga, renuevas con el mismo inquilino o firmas con otro por debajo del límite del sistema de índices de precios de referencia, o si alquilas por primera vez por debajo de ese límite. Si el contrato nuevo no sube la renta del anterior, reduces el 50 %, y si la subes, entre el 40 % y el 15 %: cuanto más subes, menos reduces.

Es gran tenedor quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.

¿Cómo hacer un contrato de alquiler? Paso a paso

Estos son los pasos para hacer un contrato de alquiler correcto:

Identificar a las partes: nombre completo y DNI o NIE del propietario y de los inquilinos.
Describir la vivienda: dirección completa, referencia catastral, superficie y número de habitaciones.
Fijar la duración del contrato: si pactas menos de 5 años (7 si eres persona jurídica), el contrato se prorroga obligatoriamente por años hasta llegar a ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir.
Establecer cómo se paga el alquiler: importe mensual, día de pago y forma de pago.
Actualización de la renta: solo se actualiza si el contrato lo dice expresamente, una vez al año. Conviene indicar el índice que se aplica; si no se detalla, se usa el índice de referencia del INE (IRAV).
Fianza: una mensualidad en metálico, obligatoria en el alquiler de vivienda. Si tu comunidad autónoma lo exige, la depositas en el organismo que designe.
Garantía adicional: el decreto prevé que puedas pedir, como máximo, dos mensualidades más (una en un contrato temporal).
Gastos: el contrato tiene que dejar claro qué paga cada parte. Los suministros se reparten como pactéis. El decreto prevé que el IBI corra a tu cargo (salvo que el inquilino sea el obligado a pagarlo) y que la comunidad solo la pague él si el edificio está en propiedad horizontal y lo pactáis por escrito con el importe anual.
Obras: el inquilino no puede hacer sin tu consentimiento por escrito obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, y nunca obras que disminuyan su estabilidad o su seguridad.
Firma: fecha, lugar y firma de las dos partes, con un ejemplar para cada una.

Modelo y plantilla de contrato de alquiler de vivienda

Antes de redactar tu contrato, conviene saber que hay distintos formatos:

Plantilla simple: pensada para alquileres entre particulares sin complicaciones. Recoge las partes, la vivienda, la renta, la duración y la fianza.
Plantilla en PDF: práctica para imprimir y firmar en papel, aunque cuesta más editarla.
Plantilla en Word (.docx): la más cómoda, porque puedes rellenar cada campo antes de imprimir.
Modelo entre particulares: el que se usa cuando no hay agencia de por medio. Tiene que ser igual de riguroso.

Cláusulas que conviene incluir

Sea cual sea el formato, conviene que tu contrato recoja estas cláusulas, que son las que resuelven casi todos los conflictos con el inquilino:

Identificación completa de las partes.
Descripción de la vivienda y de su estado.
Duración y prórrogas.
Renta, forma de pago y actualización.
Fianza y garantía adicional.
Reparto de gastos.
Obligaciones de conservación.
Causas de resolución anticipada.
Juzgados competentes.

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Modelo de contrato de alquiler de vivienda entre particulares

Este es un modelo de contrato de alquiler de vivienda entre particulares que puedes copiar y adaptar. Es orientativo: tiene en cuenta lo que prevé el decreto de vivienda (pendiente de convalidar) sobre IBI, gastos y garantías, pero revísalo con un abogado o gestor antes de firmar.

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En [ciudad], a [día] de [mes] de [año]

REUNIDOS

De una parte, D./Dña. ________________, con DNI ________________, en adelante el ARRENDADOR.

De otra parte, D./Dña. ________________, con DNI ________________, en adelante el ARRENDATARIO.

MANIFIESTAN

Que el ARRENDADOR es propietario de la vivienda situada en [dirección completa], con referencia catastral ________________, y que desea arrendarla al ARRENDATARIO, quien acepta, bajo las siguientes:

CLÁUSULAS

Cláusulas sobre duración, renta, fianza y garantía

Primera. Objeto. El ARRENDADOR cede en arrendamiento al ARRENDATARIO la vivienda descrita, destinada exclusivamente a su vivienda habitual.

Segunda. Duración. El presente contrato tendrá una duración de [X] años, comenzando el día [fecha de inicio] y finalizando el [fecha de fin]. Si la duración pactada es inferior a cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario comunique con al menos treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo. Después se aplicarán las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Tercera. Renta. La renta mensual será de [cantidad] euros, que el arrendatario abonará antes del día [X] de cada mes mediante transferencia bancaria a la cuenta [IBAN].

Cuarta. Actualización de la renta. La renta se actualizará una vez al año, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, conforme a la variación del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda publicado por el INE. La actualización se notificará por escrito indicando el porcentaje aplicado y será exigible desde el mes siguiente a la notificación. [Nota: si el decreto de vivienda no se convalida, el límite vuelve a ser la variación del IPC. Para las actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto prevé que, sin nuevo acuerdo, la subida no supere el 2 %.]

Quinta. Fianza. A la firma del presente contrato, el arrendatario entrega en concepto de fianza la cantidad de [cantidad] euros, equivalente a una mensualidad de renta, que el arrendador depositará en el organismo que corresponda si la comunidad autónoma lo exige.

Sexta. Garantía adicional. Además de la fianza, el arrendatario entrega una garantía adicional de [cantidad] euros, que no superará dos mensualidades de renta y se devolverá al finalizar el contrato.

Cláusulas sobre gastos, obras, resolución y firma

Séptima. Gastos y suministros. Serán por cuenta del arrendatario los gastos de suministros (agua, luz, gas, internet). Los gastos de comunidad serán a cargo del [arrendador / arrendatario; a cargo del arrendatario solo si el edificio está en régimen de propiedad horizontal], con un importe anual de [cantidad] euros. El IBI y los demás tributos de la vivienda serán a cargo del arrendador, salvo que el arrendatario sea el obligado tributario.

Octava. Conservación y obras. El arrendatario se obliga a conservar la vivienda en buen estado. No podrá realizar sin consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, ni en ningún caso obras que disminuyan su estabilidad o seguridad.

Novena. Prohibición de subarriendo. Queda prohibido el subarriendo total o parcial de la vivienda sin autorización escrita del arrendador.

Décima. Resolución anticipada. El arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos los primeros seis meses, comunicándolo con al menos treinta días de antelación. El arrendador podrá resolver el contrato por las causas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, entre ellas el impago de la renta.

Undécima. Legislación aplicable. El presente contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y sus modificaciones posteriores.

Duodécima. Sometimiento a fueros. Para cuantas cuestiones litigiosas pudieran derivarse del presente contrato, las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de [ciudad del inmueble].

Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato en el lugar y fecha indicados.

El arrendador ________________

El arrendatario ________________

Atención

Esta plantilla tiene carácter orientativo. Revísala con un abogado o gestor antes de firmarla, sobre todo si tu situación tiene alguna particularidad. Las cláusulas de IBI, gastos, garantía y actualización siguen lo que prevé el decreto de vivienda, pendiente de convalidación en el Congreso: si decae o cambia, revísalas.

Ventajas y riesgos del contrato de alquiler entre particulares

Alquilar tu vivienda sin pasar por una agencia es legal. Como propietario que alquila por su cuenta, te ahorras la comisión de la agencia y negocias las condiciones directamente con el inquilino.

A cambio, la responsabilidad de redactar bien el contrato es solo tuya. Una cláusula que contradiga la ley es nula, así que, si tienes dudas, consulta con un abogado o gestor antes de firmar.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler? Duración, renovación y prórroga

La duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda es de 5 años si el arrendador es una persona física, o de 7 años si es una persona jurídica (empresa o sociedad). Aunque en el contrato se pacte menos, el inquilino puede seguir en la vivienda hasta cumplir ese plazo, porque el contrato se prorroga por años.

¿Qué pasa al llegar al año 5?

Si ninguna de las partes avisa de que no quiere renovar (el casero con 4 meses de antelación y el inquilino con 2), el contrato se prorroga por años hasta 3 años más. Durante esos años, el inquilino puede irse avisando con un mes de antelación antes de que empiece cada nueva anualidad. No son el mismo aviso: los 2 meses son para no renovar al llegar a los 5 años, y el mes, para irse durante esas prórrogas anuales.

El decreto prevé además que el inquilino con un contrato vigente el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueda pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años más, por años y con las mismas condiciones, si está al corriente de pago y lo ha estado los ocho meses anteriores.

Recuperar la vivienda para vivir en ella

Si eres persona física, puedes recuperar la vivienda antes de los 5 años, pasado el primer año, para destinarla a vivienda permanente tuya, de un familiar en primer grado (padres o hijos) o de tu cónyuge tras una separación, divorcio o nulidad. Solo si el contrato lo recoge expresamente y avisando con al menos 2 meses de antelación. Si en los 3 meses siguientes no ocupas la vivienda, el inquilino puede elegir entre volver o que le indemnices.

¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?

La renta solo sube si el contrato lo prevé, una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato. Con el decreto de vivienda, desde el 8 de octubre de 2026 el límite es el índice de referencia del INE (IRAV); antes era el IPC, y si el decreto decae volverían las normas anteriores, con el tope del IPC para los contratos a los que se aplicaba. El decreto prevé además que, si la actualización toca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y no llegáis a un nuevo acuerdo, la subida no pase del 2 %, y que si la renta ya supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no suba nada.

Tienes que comunicar la subida por escrito, indicando el porcentaje. La nueva renta se puede cobrar desde el mes siguiente a la notificación.

Rescisión del contrato de alquiler: cuándo y cómo hacerlo

La rescisión es el fin del contrato antes de la fecha en la que iba a terminar. Puede darse por acuerdo de las dos partes o por decisión de una de ellas en determinados casos. Causas por las que el propietario puede rescindir el contrato:

Impago de la renta o de la fianza.
Subarriendo o cesión de la vivienda sin consentimiento.
Daños intencionados en la vivienda.
Actividades molestas, insalubres o ilícitas.
Obras no consentidas por el propietario.

El inquilino, por su parte, puede irse pasados los primeros 6 meses avisando con 30 días de antelación. El decreto prevé que ese desistimiento no dé derecho a indemnización, aunque el contrato la prevea.

¿Cómo debe actuar el propietario?

Si vas a rescindir el contrato, estos son los pasos:

Notificarlo por escrito al inquilino, mejor por burofax, para que quede constancia.
Dar un plazo para arreglar la situación si es posible (por ejemplo, en un impago).
Si no hay acuerdo, iniciar el desahucio por la vía judicial. Ten en cuenta que, hasta el 31 de diciembre de 2030, el decreto de vivienda permite que el juez suspenda el desahucio de un hogar vulnerable sin alternativa de vivienda. No es automático: en muchos casos el juez pide antes informe a la administración de vivienda, y esa vulnerabilidad no prevalece si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos.

Rescisión por mutuo acuerdo

Si las dos partes queréis terminar antes de tiempo, lo más seguro es firmar un documento de rescisión por mutuo acuerdo con la fecha de entrega de llaves, el estado de la vivienda y la devolución de la fianza y la garantía.

Contrato de alquiler con opción a compra

En el alquiler con opción a compra, el inquilino paga una renta y, dentro del plazo pactado, puede comprar la vivienda al precio fijado en el contrato. Es un pacto voluntario, distinto del derecho de compra preferente que la ley da a todo inquilino cuando el propietario vende.

Contrato de alquiler de habitación

El alquiler de habitaciones es habitual en ciudades con mucha demanda y entre estudiantes que van a compartir piso. El decreto de vivienda prevé que, desde el 8 de octubre de 2026, el alquiler de una habitación se trate como alquiler de vivienda y entre en la Ley de Arrendamientos Urbanos, con sus plazos y protecciones.

El decreto prevé además que, si alquilas varias habitaciones del mismo piso a la vez, la suma de lo que pagan todos los inquilinos no pueda superar la renta del piso entero. El contrato de cada habitación conviene que recoja la descripción de la habitación y de las zonas comunes, las normas de convivencia y qué incluye el precio (suministros, wifi, limpieza).

Contrato de alquiler temporal

El contrato de alquiler temporal es el que se firma por una causa concreta de desplazamiento, como un trabajo o unos estudios en otra ciudad. El decreto de vivienda prevé estas reglas desde el 8 de octubre de 2026:

Dura más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses.
El contrato tiene que recoger expresamente la causa, que debe ser real y acreditable. Si hay dudas, eres tú quien tiene que probarla.
Si falta la causa, se pasan los 12 meses sin justificación o se firman más de dos contratos seguidos con el mismo inquilino y la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde el principio, con el mínimo de 5 años.
El inquilino puede irse pasado el primer mes, avisando con 10 días de antelación.
La garantía adicional es, como máximo, de una mensualidad.

Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 siguen con sus reglas hasta que terminen.

Contrato de alquiler de plaza de garaje

Alquilar una plaza de garaje sin vivienda es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: manda lo que pactéis, después la Ley de Arrendamientos Urbanos en esa parte y, por último, el Código Civil. El contrato debe identificar la plaza (número, planta, dimensiones), la renta y la forma de pago, la duración y quién paga los gastos de la comunidad de vecinos.

Si alquilas la plaza junto con la vivienda, lo más claro es incluirla en el mismo contrato, con mención expresa y renta diferenciada.