Si eres propietario y estás pensando en poner tu vivienda en alquiler, lo primero que necesitas es un contrato de alquiler bien redactado y adaptado a la normativa de 2026. Un contrato mal hecho, con cláusulas incompletas o desactualizadas, puede dejarte desprotegido frente a impagos, daños en el inmueble o conflictos con el inquilino. En esta guía te explicamos todo lo que debes saber como arrendador: qué debe incluir el contrato, cómo redactarlo, qué modelos y plantillas existen, y cuáles son tus derechos en caso de que las cosas no salgan como esperabas.
Índice
¿Qué es un contrato de alquiler de vivienda?
Un contrato de alquiler de vivienda es un documento legal mediante el cual el propietario (arrendador) cede el uso y disfrute de un inmueble a otra persona (arrendatario o inquilino) a cambio de un pago periódico, que normalmente se paga mensualmente. En España, este contrato está regulado principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
A continuación os dejamos algunos puntos clave sobre cualquier contrato de alquiler de vivienda:
Es un contrato bilateral: lo que significa que las dos partes (arrendador e inquilino) tienen obligaciones.
Preferiblemente debe ser escrito, aunque la ley también permite contratos verbales.
El propietario tiene la obligación de entregar la vivienda en condiciones habitables: lo que es conocido como cédula de habitabilidad, aunque no es obligatoria en todas las comunidades autónomas.
El inquilino tiene la obligación de pagar la renta y de cuidar la vivienda.
La duración mínima legal del contrato actualmente es de 5 años o 7 si el arrendador es una persona jurídica o empresa.
¿Cómo hacer un contrato de alquiler? Paso a paso
Si eres un propietario, estos son los pasos que debes seguir para hacer un contrato de alquiler correcto:
Identificar a las partes: nombre completo y DNI/NIE tanto del propietario como de los inquilinos.
Describir la vivienda: dirección completa, referencia catastral, superficie y número de habitaciones.
Fijar la duración del contrato: el mínimo legal es de 5 años (prrórroga obligatoria). Después de ese tiempo, el inquilino puede marcharse con 30 días de aviso.
Establece cómo será el pago del alquiler: importe mensual, día de pago y forma de pago (se recomienda transferencia bancaria para evitar problemas futuros).
Actualización de la renta: en España, desde 2023 los incrementos en la renta de alquiler están limitados. En caso de hacerlo, hay que indicar el índice de referencia aplicable (ya sea IPC, índice específico de alquiler, etcétera).
Fianza: obligatoria por ley. Equivale a 1 mensualidad para vivienda habitual. Debe depositarse en el organismo autónomico correspondiente de tu CCAA.
Garantías adicionales: el propietario puede exigir hasta 2 mensualidades adicionales como garantía complementaria.
Gastos e IBI: en el contrato se debe especificar qué gastos paga cada parte, como los suministros, la comunidad o el IBI.
Obras y reformas: debes explicar en cláusulas qué puede y qué no puede modificar el inquilino de la vivienda.
Firma: fecha, lugar y firma de ambas partes. Es recomendable hacerlo con notario o copia registrada.
Modelo y plantilla de contrato de alquiler de vivienda
Antes de ponerte a redactar tu contrato, es útil que sepas que existen distintos formatos según tus necesidades como propietario:
Plantilla simple: ideal para alquileres entre particulares sin grandes complejidades. Incluye los datos básicos como las partes, inmueble, renta, duración y fianza.
Plantilla en PDF: muy usada para imprimir y firmar físicamente. Menos editable pero más formal visualmente.
Plantilla en Word (.docx): la opción más práctica, ya que permite personalizar cada campo fácilmente antes de imprimir.
Modelo entre particulares: el utilizado cuando no hay agencia inmobiliaria de por medio. Es el más habitual y debe ser igualmente riguroso legalmente.
Sea cual sea el formato que elijas, hay una serie de cláusulas que no pueden faltar en ningún modelo si quieres estar protegido como arrendador, te recomendamos añadirlas:
Identificación completa de las partes.
Descripción del inmueble y su estado.
Duración y prórrogas.
Renta, forma de pago y actualización.
Fianza y garantías adicionales.
Obligaciones de conservación.
Causas de resolución anticipada.
Sometimiento a fueros (juzgados competentes).
A continuación te dejamos un modelo de contrato de alquiler de vivienda entre particulares que puedes copiar, adaptar e imprimir. Está actualizado a la normativa de 2026 y recoge todas las cláusulas anteriores para protegerte como propietario.
Modelo de contrato de alquiler de vivienda entre particulares
Atención
Esta plantilla de modelo de contrato de alquiler de vivienda entre particulares tiene carácter orientativo. Te recomendamos revisarla con un abogado o gestor antes de firmarla.
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
En [ciudad], a [día] de [mes] de 2026 [o el año que sea]
REUNIDOS
De una parte, D./Dña. ________________, con DNI ________________, en adelante el ARRENDADOR.
De otra parte, D./Dña. ________________, con DNI ________________, en adelante el ARRENDATARIO.
MANIFIESTAN
Que el ARRENDADOR es propietario de la vivienda situada en [dirección completa], con referencia catastral ________________, y que desea arrendarla al ARRENDATARIO, quien acepta, bajo las siguientes:
CLÁUSULAS
Primera. Objeto. El ARRENDADOR cede en arrendamiento al ARRENDATARIO la vivienda descrita, destinada exclusivamente a uso residencial habitual.
Segunda. Duración. El presente contrato tendrá una duración de [X] años, comenzando el día [fecha de inicio] y finalizando el [fecha de fin]. Transcurrido dicho plazo, se aplicarán las prórrogas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Tercera. Renta. La renta mensual será de [cantidad] euros, que el arrendatario abonará antes del día [X] de cada mes mediante transferencia bancaria a la cuenta [IBAN].
Cuarta. Actualización de la renta. La renta se actualizará anualmente conforme al Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda publicado por el INE, vigente en cada momento.
Quinta. Fianza. A la firma del presente contrato, el arrendatario entrega en concepto de fianza la cantidad de [cantidad] euros, equivalente a una mensualidad de renta. El arrendador se compromete a depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
Sexta. Garantía adicional. Además de la fianza legal, el arrendatario entrega una garantía adicional de [cantidad] euros, que será devuelta al finalizar el contrato si el inmueble se encuentra en correcto estado.
Séptima. Gastos y suministros. Serán por cuenta del arrendatario los gastos de suministros (agua, luz, gas, internet). Los gastos de comunidad e IBI serán a cargo del [arrendador / arrendatario, según lo pactado].
Octava. Conservación y obras. El arrendatario se obliga a conservar la vivienda en buen estado. No podrá realizar obras o modificaciones sin consentimiento escrito del arrendador.
Novena. Prohibición de subarriendo. Queda expresamente prohibido el subarriendo total o parcial de la vivienda sin autorización escrita del arrendador.
Décima. Resolución anticipada. El arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos los primeros seis meses, comunicándolo con al menos 30 días de antelación. El arrendador podrá resolver el contrato por las causas previstas en el artículo 27 de la LAU, entre ellas el impago de la renta.
Undécima. Legislación aplicable. El presente contrato se rige por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y sus modificaciones posteriores.
Duodécima. Sometimiento a fueros. Para cuantas cuestiones litigiosas pudieran derivarse del presente contrato, las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de [ciudad del inmueble], renunciando a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles.
Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato en el lugar y fecha indicados.
El arrendador ________________
El arrendatario ________________
Atención
Esta plantilla tiene carácter orientativo. Te recomendamos revisarla con un abogado o gestor antes de firmarla, especialmente si tu situación tiene alguna particularidad.
Ventajas y riesgos del contrato de alquiler entre particulares
Alquilar tu vivienda directamente sin pasar por una agencia es totalmente legal y es la opción que elige la mayoría de propietarios en España. La ventaja principal es, lógicamente, que te ahorras la comisión de la agencia y negocias las condiciones directamente con el inquilino.
Sin embargo, al no contar con asesoramiento profesional, la responsabilidad de redactar bien el contrato recae completamente sobre ti. Algunas cláusulas mal redactadas o que contradigan la LAU pueden ser declaradas nulas, así que si tienes cualquier duda, consulta con un abogado o gestor antes de firmar.
¿Cuánto dura un contrato de alquiler? Duración, renovación y prórroga
La duración mínima legal de un contrato de alquiler de vivienda en España es de 5 años si el arrendador es una persona física, o de 7 años si es una persona jurídica (empresa o sociedad). Esto significa que, aunque en el contrato se pacte una duración menor, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta cumplir ese plazo mínimo.
¿Qué pasa al llegar al año 5?
Si ninguna de las dos partes (ni casero ni inquilino) comunica su intención de no renovar, el contrato se prorroga automáticamente 3 años más. Pasada esa prórroga, las renovaciones pasan a ser anuales, salvo que el propietario avise con 4 meses de antelación o el inquilino con 2 meses.
Como propietario, si necesitas recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado, puedes hacerlo avisando con al menos 2 meses de antelación, siempre que esta posibilidad esté expresamente recogida en el contrato.
¿Cuánto puede subir el alquiler al renovar el contrato?
Desde 2024, la actualización anual de la renta ya no se referencia al IPC sino al Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda, publicado por el INE. Este índice establece el límite máximo de subida aplicable cada año. El propietario tiene que comunicar la actualización por escrito y con antelación suficiente antes de aplicarla.
Rescisión del contrato de alquiler: cuándo y cómo hacerlo
La rescisión es la extinción anticipada del contrato, es decir, antes de que llegue a la fecha en la que iba a terminar inicialmente. Puede darse por acuerdo de ambas partes o por decisión de una de ellas en determinados casos. Causas por las que el propietario puede rescindir el contrato:
Subarriendo o cesión de la vivienda sin consentimiento.
Daños intencionados en el inmueble.
Actividades molestas, insalubres o ilícitas.
Obras no autorizadas realizadas por el inquilino.
¿Cómo debe actuar el propietario?
Si eres un propietario que va a rescindir el contrato de alquiler, debes hacer lo siguiente:
Notificar por escrito al inquilino, preferiblemente mediante burofax para dejar constancia legal.
Dar un plazo para arreglar la situación si es posible (por ejemplo, en caso de impago).
Si no hay acuerdo, iniciar el proceso de desahucio por vía judicial.
Rescisión por mutuo acuerdo
Si ambas partes deciden poner fin al contrato antes del plazo, lo más recomendable es firmar un documento de rescisión por mutuo acuerdo. Este documento debe recoger la fecha de entrega de llaves, el estado del inmueble, la devolución de fianza y garantías. Existen plantillas gratuitas en Word para este trámite.
Contrato de alquiler con opción a compra
El contrato de alquiler con opción a compra es una figura muy interesante para propietarios que quieren vender su vivienda pero no encuentran comprador. Funciona así: el inquilino paga una renta mensual durante un periodo pactado y, al terminar ese plazo, tiene derecho preferente a comprar la vivienda al precio acordado en el contrato.
Normalmente, parte o todas las mensualidades de alquiler pagadas con anterioridad se descuentan del precio final de compra. Esta modalidad de alquiler tiene muchas ventajas para el propietario:
Obtiene ingresos mientras la vivienda no se vende.
Asegura un comprador potencial desde el principio.
Puede exigir una prima inicial por la opción de compra, que no se devuelve si el inquilino finalmente no compra.
Importante
El precio de compra y el plazo para ejercer la opción deben quedar perfectamente definidos en el contrato. Se recomienda firmarlo ante notario, ya que tiene implicaciones fiscales distintas a un arrendamiento normal.
Contrato de alquiler de habitación
El alquiler de habitaciones es cada vez más habitual, sobre todo en ciudades universitarias o con alta demanda de alquiler, como Madrid o Barcelona. Eso sí, tiene particularidades legales que el propietario debe saber antes de firmar nada.
Por ejemplo, si el propietario vive en la misma vivienda, el contrato de habitación queda excluido de la LAU y se rige por el Código Civil, lo que da mucha más libertad a ambas partes para pactar las condiciones del contrato. Por el contrario, si el propietario no vive en la vivienda y alquila habitaciones sueltas, la situación entra en una zona legal menos clara, por lo que es mejor asesorarse.
El contrato de habitación debe incluir como mínimo la descripción de la habitación y las zonas comunes, las normas de convivencia, qué incluye el precio (suministros, wifi, limpieza) y las condiciones de salida. Ventajas del contrato de alquiler de habitación para el propietario:
Mayor rentabilidad por metro cuadrado respecto al alquiler completo.
Más flexibilidad en duración y condiciones.
Posibilidad de rotar inquilinos con más facilidad.
Contrato de alquiler temporal
El contrato de alquiler temporal es el que se firma por una duración concreta y con una causa justificada como: trabajo, estudios, obra en la vivienda habitual, etc. Su principal ventaja para el propietario es que no tiene la duración mínima de 5 años y cuando llega la fecha pactada, el contrato se extingue automáticamente sin necesidad de dar un aviso previo. Los usos más habituales son el alquiler a trabajadores que se han desplazado de ciudad, estudiantes o personas en proceso de mudanza o reforma.
Aunque, el riesgo importante es que si la causa de temporalidad no está bien justificada y redactada en el contrato, puede ser declarada fraudulenta y convertirse automáticamente en un contrato de vivienda habitual, con todas sus protecciones para el inquilino. La causa debe ser real, concreta y estar bien especificada desde el principio en el contrato para evitar problemas.
Contrato de alquiler de plaza de garaje
El alquiler de plazas de garaje de forma independiente a una vivienda queda excluido de la LAU y se rige por el Código Civil, lo que da más libertad contractual a ambas partes. Este contrato debe incluir la identificación de la plaza (número, planta, dimensiones), la renta mensual y forma de pago, la duración y condiciones de la renovación, y quién asume los gastos de comunidad.
Si alquilas la plaza junto con la vivienda, lo más recomendable es incluirla en el mismo contrato de arrendamiento pero con mención expresa y renta diferenciada, para mayor claridad tanto a nivel legal como fiscal.
⌛¿Cuál es la duración mínima legal de un contrato de alquiler de vivienda en 2026?
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda habitual es de cinco años si el propietario es una persona física, y de siete años si el arrendador es una empresa o persona jurídica. Aunque se pacte un plazo menor en el documento, el inquilino tiene derecho a permanecer en el inmueble hasta cumplir ese periodo legal. Una vez transcurrido este tiempo inicial, si ninguna de las partes avisa de lo contrario, el acuerdo se prorrogará automáticamente durante tres años adicionales.
💵¿Cuánto puede subir el propietario el precio del alquiler al renovar?
La actualización anual de la renta del alquiler ya no está vinculada al IPC. Para calcular el incremento máximo aplicable en la cuota mensual, se debe utilizar el Índice de Referencia del Alquiler de Vivienda que publica oficialmente el Instituto Nacional de Estadística (INE). Para que esta subida sea efectiva y completamente legal, el dueño de la vivienda tiene la obligación de comunicar la actualización por escrito al arrendatario con la antelación suficiente antes de aplicarla en el siguiente recibo.
❓¿Cuáles son los motivos legales para que el propietario pueda rescindir un contrato de alquiler?
El arrendador puede finalizar el contrato de manera anticipada si el inquilino incumple sus obligaciones principales. Las causas legales que justifican esta rescisión incluyen el impago de la mensualidad o de la fianza, el subarriendo del inmueble sin consentimiento expreso, la realización de obras no autorizadas, causar daños intencionados en la propiedad o llevar a cabo actividades ilícitas y molestas. Además, el propietario puede recuperar la casa para uso propio o de un familiar de primer grado avisando con dos meses de antelación, siempre que esta cláusula conste en el documento original.
❔¿Cuántos meses de fianza y garantía adicional se pueden pedir al inquilino?
La ley establece que es completamente obligatorio exigir el pago de una mensualidad en concepto de fianza cuando se trata de una vivienda habitual, importe que el propietario deberá depositar en el organismo autonómico que le corresponda. Para tener una mayor protección frente a posibles impagos o desperfectos en el inmueble, la normativa permite al arrendador solicitar al inquilino hasta dos mensualidades extra en concepto de garantía adicional, las cuales serán devueltas al finalizar el contrato si la casa se entrega en las condiciones correctas.
Periodista y redactor que ha trabajado en Europa Press y en El Español (Omicrono y El Androide Libre). Ahora escribo sobre ayudas y subvenciones en Tus Ayudas.
