La vivienda protegida es una de las ayudas autonómicas que más se piden y la que más papeleo asusta. En Navarra funciona con reglas propias que no se parecen a las del resto de España: los ingresos no se miden en IPREM sino en un indicador foral llamado SARA, la protección ya no caduca en las viviendas nuevas ni en ninguna de alquiler y para que te adjudiquen una hay que estar inscrito en un censo. Aquí tienes qué ingresos te dejan entrar, cuánto cuesta como máximo el metro cuadrado, cómo apuntarte y cuándo abre el próximo plazo.

Qué es la vivienda protegida en Navarra: VPO y VPT

La Comunidad Foral tiene dos tipos de vivienda protegida, y la diferencia entre ellos decide tanto lo que pagas como a qué puedes optar:

Dicho en llano: la VPT es para rentas algo más altas y es más cara, pero no existe en alquiler. Si lo que buscas es alquilar protegido, tu opción es la VPO. Si te interesa el alquiler social en general, lo vemos aparte.

El SARA: el indicador del que cuelga todo el sistema

Aquí está la diferencia real con el resto de España. Mientras casi todas las comunidades miden la renta en IPREM, Navarra usa un indicador propio: el SARA, siglas de Suficiencia Adquisitiva por Renta Adecuada.

Un SARA equivale a 10.919,71 euros. Su importe se actualiza cada enero por resolución de la Dirección General de Vivienda, que se publica en el Boletín Oficial de Navarra.

Y aquí viene lo que despista: el valor que ves arriba es el de 2025, no el de 2026, y no es una errata. El SARA que se aplica es el del mismo año que la declaración de la renta con la que se calculan tus ingresos, y ahora mismo esa declaración es la de 2025, que es la última campaña terminada. Dicho de otro modo: tus ingresos de 2025 se comparan con el SARA de 2025.

Cómo se calculan tus ingresos familiares ponderados

No se miran tus ingresos brutos. Se cogen dos casillas de tu declaración de IRPF y se les aplican dos coeficientes:

• Casilla 507 (parte general de la base imponible) más casilla 529 (rentas exentas).
• Se multiplica por el coeficiente T, que es 0,94.
• Se multiplica por el coeficiente N, que depende de cuántos sois en la unidad familiar.

Ese coeficiente N es lo que hace que una familia numerosa con el mismo sueldo pondere mucho menos que una persona sola. Y hay un detalle que mucha gente aplica mal: si en la unidad familiar hay alguien de 65 años o más, alguien con una discapacidad del 33 % o más o una víctima de violencia de género, se aplica el coeficiente N del tramo siguiente, es decir, como si fuerais una persona más. ⛔ Se aplica una sola vez aunque coincidan varias personas en la misma circunstancia; solo si se juntan la edad y la discapacidad se bajan dos tramos.

Requisitos para acceder a una vivienda protegida en Navarra

Son cuatro bloques, y el que más gente desconoce es el de los ingresos mínimos.

Ingresos: hay techo y también suelo

Fíjate en el alquiler asequible, que juega con otra horquilla: entra quien gana más de 2,5 veces SARA y menos de 4,5. Ahí no hay mínimo de 5.000 euros, porque el mínimo es el propio 2,5. Si te habías descartado por ganar demasiado para el alquiler general, esa es tu vía.

Ojo con confundir dos cosas que no son lo mismo: estos son los ingresos que te dejan acceder a la vivienda. Los topes para cobrar subvención son bastante más bajos, y los vemos más abajo. Se puede comprar una VPO sin derecho a subvención ninguna.

Empadronamiento, vivienda previa y edad

• Estar empadronado en algún municipio de Navarra. Si aún no lo estás, aquí te contamos cómo empadronarte paso a paso. ⛔ Para inscribirte no se exige ninguna antigüedad: los 3 años (compra) y los 2 años (alquiler) que se leen por ahí son solo para entrar en el cupo municipal, que es otra cosa.
• No tener otra vivienda en propiedad ni un derecho real de uso sobre ella, salvo que sea inadecuada y se la ofrezcas a la Administración. Si tu caso es el contrario y lo que tienes es una vivienda vacía, mira las ayudas para propietarios que la ceden en alquiler. Hay excepciones para víctimas de violencia de género que accedan en alquiler y para realojos urbanísticos, pero con una condición: comprometerse a ceder esa vivienda a la Bolsa de Alquiler.
• No hay límite de edad. La edad abre cupos concretos, pero no cierra el acceso a nadie.

Y una regla que salva a mucha gente: los navarros residentes en el exterior están exentos del empadronamiento si su último empadronamiento en España fue en un municipio navarro.

Cuánto cuesta una vivienda protegida en Navarra en 2026

Los precios de la vivienda protegida no los pone el promotor: son máximos legales. Estos son los de las calificaciones provisionales solicitadas en 2026, por metro cuadrado útil y sin IVA:

A esas cifras hay que sumarles el IVA, que en la vivienda protegida nueva es del 10 % y solo baja al 4 % en el caso residual de las calificadas de régimen especial o de promoción pública. En derecho de superficie los precios son el 95 % de los de propiedad plena, porque no compras el suelo. Y si compras de segunda mano, sobre ese precio se aplica además una tabla de depreciación según los años que lleve constituido el derecho y los que le queden.

La VPT también puede calificarse en derecho de superficie, pero ese descuento del 95 % la ley lo escribe solo para la VPO: si vas a comprar una VPT sobre suelo cedido, pide el precio máximo por escrito al Departamento de Vivienda antes de firmar.

El precio de venta no cambia según dónde vivas, el del alquiler sí

Es una confusión habitual: el precio máximo de venta es el mismo en toda Navarra. Lo que sí varía por zona es el alquiler:

• 6,86 euros por metro cuadrado al mes en Pamplona y su Comarca, Tudela, Estella y Tafalla.
• 6,47 euros por metro cuadrado al mes en el resto de municipios de Navarra.
• 8,25 euros por metro cuadrado al mes en el alquiler asequible, que es igual en toda la comunidad.

Para hacerte una idea: en un piso protegido de 70 metros útiles en Pamplona, la renta máxima de la vivienda son unos 480 euros al mes. El garaje y el trastero se pagan aparte y tienen su propio tope: 76,07 euros al mes por el garaje entero y 2,53 euros por metro útil de trastero. Con garaje y un trastero de 8 metros, el máximo legal sube a unos 577 euros, aún por debajo del precio medio del alquiler libre. Y son los precios de los contratos nuevos de 2026: las promociones antiguas de régimen general o de precio tasado se rigen por la normativa con la que se calificaron.

El censo de solicitantes: sin esto no te adjudican nada

Mucha gente lo descubre tarde y se queda fuera de una tanda entera. Solo se adjudican viviendas protegidas a quien figura inscrito en el censo de solicitantes, con contadas excepciones (realojos urbanísticos, segundas transmisiones entre particulares, permutas y viviendas declaradas vacantes).

Cómo inscribirte y qué papeles hacen falta

Aquí va la buena noticia, y es de las que ahorran una mañana entera: de entrada no hay que aportar papeles: firmas una declaración responsable y la Administración consulta tus datos. Solo tendrás que acreditarlos si te los requieren expresamente o cuando te adjudiquen una vivienda, y si te piden subsanar algo tienes 10 días hábiles. Llegado ese momento te harán falta el certificado de empadronamiento y la declaración de la renta.

• La inscripción dura dos años.
• Si en ese tiempo actualizas o modificas cualquier dato, se renueva sola por otros dos años.
• Si no la renuevas ni la tocas, te dan de baja del censo.
• Como máximo puede haber dos solicitantes por solicitud, y una misma persona no puede figurar en más de una.

Cómo se adjudican las viviendas: baremo y sorteo

No funciona igual comprar que alquilar, y ahí es donde se equivoca casi todo el mundo.

Qué puntúa en el baremo

• Necesidad acreditada de vivienda: hasta 55 puntos en total. Es lo que más pesa con diferencia. Dentro de esos 55 van 7 puntos por cada solicitante y por cada miembro de la unidad familiar, más otro bloque por tu situación actual (10 puntos si tu vivienda es inadecuada, 10 si alquilas dentro del Sistema Público de Alquiler, 5 si alquilas fuera, 2 si convives con otra familia). Ese segundo bloque no se acumula: solo cuenta el que te corresponda.
• Empadronamiento ininterrumpido en Navarra: 4 puntos si supera los 4 años y 8 puntos si supera los 8, contando solo los últimos 10 años.
• Familia monoparental: 7 puntos. Si aún no tienes el título de familia monoparental, pídelo antes.
• Ahorro: 3 puntos por cada año, de los últimos cinco, en que hayas tenido al menos 10.000 euros en una cuenta o producto financiero a 31 de diciembre, con un máximo de 15 puntos. ⛔ No cuenta en alquiler, solo en compra.

Cupos reservados

Una parte de cada promoción se reserva a colectivos concretos. Los porcentajes son casi los mismos en compra y en alquiler, con dos diferencias: la reserva por violencia de género se duplica en alquiler, y en alquiler existe además una reserva del 5 % para viviendas de integración social que en compra no hay.

Ese último dato es el más aprovechable si eres joven, pero conviene leerlo bien: una vez apartadas las reservas especiales, la mitad de las viviendas de alquiler que quedan se reparte entre personas de 35 años o menos y de 60 o más, compartiendo el mismo cupo. En la práctica ronda el 37 % de la promoción, no la mitad del total. Y dentro de ese cupo, 4 de cada 10 viviendas van para quien lleve al menos dos años empadronado en el municipio de la promoción. Si además te interesa el alquiler joven, Navarra tiene su propio programa, que te contamos en el hub de ayudas del Gobierno de Navarra.

Cuándo se abren los plazos

Los procedimientos de adjudicación se abren cuatro veces al año: el 1 de marzo, el 1 de junio, el 1 de septiembre y el 1 de diciembre. Se tienen en cuenta los datos que consten en el censo a las 00:00 del día en que arranca el proceso, así que actualizar tus datos el día antes no sirve de nada.

Cuánto te subvencionan según tu renta

Además del precio limitado, el Gobierno de Navarra subvenciona una parte. Y aquí los topes de renta son más exigentes que los del acceso: puedes tener derecho a la vivienda y no a la ayuda.

Subvención al alquiler de vivienda protegida

El cálculo se hace por años: lo que cambie durante el año no altera lo ya reconocido, y no baja por llevar más tiempo en la vivienda. Pero ojo a la renovación anual, porque ahí se cuentan los ingresos de todas las personas que convivan contigo: si se muda alguien más, el porcentaje puede caer.

Si eres víctima de violencia de género, el descuento es del 90 % el primer año de alquiler y del 75 % el segundo, sin pasar por los tramos de renta. A partir del tercer año hay que acreditar todos los requisitos de la subvención general. Puedes ver también las ayudas al alquiler para víctimas de violencia de género que existen en el resto de España.

Subvención a la compra de vivienda protegida

El porcentaje se aplica sobre el precio de la vivienda, el garaje y el trastero anejos, con un tope de 90 metros cuadrados útiles computables, que suben a 120 en VPO y 140 en VPT para familias numerosas. Por encima de 3,5 veces SARA no hay subvención, aunque sigas teniendo derecho a comprar la vivienda hasta las 4,5 veces. Compara con el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que va por otra vía.

Merece la pena hacer el cálculo antes de descartarte: entre el coeficiente por miembros de la unidad familiar y el salto de tramo por edad o discapacidad, mucha gente pondera bastante menos de lo que cree y entra en un tramo con subvención.

Qué pasa después: vivir en ella, venderla y las ayudas que hay que devolver

Comprar protegido trae obligaciones que duran años, y conviene conocerlas antes de firmar.

Tienes que vivir en ella

La vivienda protegida se destina a domicilio habitual y permanente. Ni segunda residencia, ni alquiler turístico, ni alquilar habitaciones sueltas. Habitual significa al menos nueve meses al año, salvo autorización administrativa de desocupación, y hay que entrar a vivir en 6 meses desde la calificación definitiva (3 meses en alquiler y en segundas transmisiones).

La protección ya no caduca

Es el cambio más importante de los últimos años: en Navarra no se puede descalificar una vivienda protegida. El régimen tiene duración indefinida y la ley no admite la descalificación anticipada.

Eso vale para las viviendas calificadas desde julio de 2022 y, desde julio de 2026, también para todas las de alquiler y alquiler asequible cuya protección siguiera viva, se calificaran cuando se calificaran. En compra, las anteriores a 2022 conservan el plazo con el que se calificaron, que según el año puede ser de 20, 30 o 50 años. Si tienes dudas con una vivienda concreta, el dato exacto se consulta por número de expediente en el consultor oficial de plazos.

Vender: tanteo, retracto y los diez años de las ayudas

Vender una vivienda protegida se puede, pero no como una vivienda libre:

• Hay que avisar antes al Departamento de Vivienda. Sin esa comunicación previa el notario no firma y el Registro no inscribe. La comunicación caduca a los 6 meses.
• Durante 60 días la Administración puede ejercer el tanteo y quedarse la vivienda al mismo precio. Y tiene 2 meses para el retracto si no comunicaste la venta, si la comunicación estaba incompleta o caducada, si vendiste en condiciones distintas a las comunicadas o si vendiste dentro de esos 60 días.
• La vivienda tiene que ofrecerse libre de arrendamientos o de cualquier cesión de uso.
• No puedes donarla durante 5 años desde la calificación definitiva. Para venderla no hay plazo de espera, pero sí precio máximo y el trámite anterior.
• Para no tener que devolver las ayudas cobradas, tienen que pasar 10 años desde la calificación definitiva.

Otras ayudas de vivienda que puedes combinar en Navarra

La vivienda protegida no es la única vía, y algunas de estas se pueden pedir a la vez:

• Ayuda a la compra de vivienda usada para menores de 35 años, en municipios de hasta 5.000 habitantes (20.000 si no es urbano). La vivienda puede ser libre o protegida, con un máximo de 90 metros útiles (120 en familia numerosa) y hasta 2.057,45 euros por metro en 2026. ⛔ Aquí también hay que devolver el dinero si vendes antes de 10 años desde la escritura, que es un punto de partida distinto al de las VPO.
• Bolsa de Alquiler, que gestiona Nasuvinsa y que pone en alquiler asequible pisos de particulares. Hay ayudas para propietarios que ceden su vivienda vacía y las reformen.
• Rehabilitación protegida, que se tramita en las Oficinas de Rehabilitación de Vivienda. Compara con las ayudas a la rehabilitación del resto de España.
• Renta Garantizada, si tu problema es de ingresos y no solo de vivienda: la explicamos en nuestra guía de la Renta Garantizada de Navarra.
• Deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta, compatible con casi todo lo anterior. Aquí tienes cómo desgravarte por alquiler o compra.

Quién es quién: Nasuvinsa y el Departamento de Vivienda

Se confunden constantemente, y saber cuál es cuál te ahorra llamadas.

• Nasuvinsa es la sociedad pública de vivienda, suelo y urbanismo del Gobierno de Navarra. Promueve viviendas protegidas, gestiona la Bolsa de Alquiler y atiende el censo en sus oficinas y con cita previa.
• El Departamento de Vivienda es quien resuelve: adjudica las viviendas y autoriza la firma de los contratos.

Si tienes dudas sobre tu inscripción o quieres actualizar datos, tu interlocutor es Nasuvinsa. Si lo que quieres es reclamar una adjudicación, es el Departamento. Para cualquiera de los dos trámites por internet necesitarás Cl@ve o certificado digital.