Si te cuesta llegar a la cuota, lo primero que tienes que saber de las ayudas para pagar la hipoteca de tu vivienda es que el plan del Gobierno para hogares de clase media ya está cerrado: dejó de admitir solicitudes en noviembre de 2025. Lo que sigue abierto, y sin fecha de caducidad, es el Código de Buenas Prácticas de 2012, con requisitos distintos y más exigentes. Aquí tienes qué pide cada uno, qué prevé el decreto de vivienda (en vigor desde el 8 de octubre y pendiente de que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso) si tu banco vende tu préstamo a un fondo y qué puedes hacer si no encajas en ninguno.

Ayudas para pagar la hipoteca del Gobierno

Tras años en negativo, el Euríbor superó el 4 %: en octubre de 2023 marcó una media mensual del 4,160 %, según el Banco de España. Esa subida disparó las cuotas de las hipotecas variables y llevó al Gobierno a aprobar un código de alivio para hogares de clase media, además del que ya existía desde 2012 para quien está al borde de la exclusión.

Los dos códigos, frente a frente

Por eso hoy conviven dos programas distintos, y solo uno sigue abierto.

El contexto de hoy también cuenta. El Euríbor a un año está más de un punto por debajo del máximo de 2023, pero ha vuelto a subir: la media de agosto de 2026 fue del 2,954 %. Quien firmó una hipoteca variable antes de 2022, cuando el euríbor estaba en negativo, puede seguir pagando más que entonces: la cuota se revisa con el índice que fije tu contrato, sea el euríbor o el IRPH.

Requisitos del Código de Buenas Prácticas para la hipoteca

Estos son los requisitos del Código de Buenas Prácticas de 2012, el que sigue en vigor, y tienes que cumplirlos todos, también los dos de la vivienda:

• Tener la hipoteca sobre tu vivienda habitual.
• Que el precio al que compraste la vivienda (no lo que te queda por pagar) no pase de 300.000 euros, y que no supere en más de un 20 % lo que sale de multiplicar sus metros por el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre en tu provincia el año de la compra. Para la dación en pago el tope baja a 250.000 euros y ya no hay margen del 20 %: el precio no puede superar ese valor medio.
• Que los ingresos de la unidad familiar no superen 3 veces el IPREM anual de 14 pagas, o sea, 25.200 euros. Sube a 4 veces (33.600 euros) si alguien de la familia tiene discapacidad superior al 33 %, dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar, y a 5 veces (42.000 euros) si el titular tiene parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual desde el 33 %, discapacidad física o sensorial desde el 65 %, o una enfermedad grave que le impida trabajar a él o a quien le cuida.
• Que la cuota se lleve más del 50 % de tus ingresos netos (si cobras el paro o el ingreso mínimo vital, también cuentan como ingresos), o más del 40 % en los mismos casos que suben el límite a 4 o 5 veces.
• Que en los últimos cuatro años el peso de la hipoteca sobre tus ingresos haya subido, o que haya aparecido una circunstancia de especial vulnerabilidad.

Qué cuenta como especial vulnerabilidad

Ser familia numerosa, familia monoparental con hijos a cargo, tener un menor en casa, tener en casa a alguien con discapacidad superior al 33 %, dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar (si es un familiar hasta tercer grado que vive con vosotros, basta una enfermedad grave que le incapacite para trabajar, temporal o permanente), ser víctima de violencia de género, de trata o de explotación sexual, o que el deudor tenga más de 60 años. Esto te da la carencia larga de cinco años en lugar de dos. Ojo a un matiz que confunde mucho: el límite de ingresos solo se amplía por discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante, no por ser familia numerosa.

Qué medidas te puede dar el banco

Cumplir los requisitos no da dinero: da derecho a que el banco te reestructure la deuda. Las medidas van en escalera y no se eligen a la carta:

• Reestructuración. Es el primer paso: carencia de capital de cinco años (el capital de ese periodo se pasa al final del préstamo o se reparte en las cuotas que quedan), durante la carencia el interés baja a euríbor menos 0,10 (si tu préstamo es a tipo fijo, se mantiene el tipo fijo que ya tenías) y el plazo se amplía hasta 40 años desde la concesión. Si el esfuerzo te ha subido menos de 1,5 veces y no estás en situación de especial vulnerabilidad, la versión es más corta en todo: dos años de carencia, el plazo solo se alarga hasta 7 años (sin pasar de 40 desde la concesión) y el interés no baja a euríbor menos 0,10, sino lo justo para rebajar un 0,5 % el valor actual del préstamo.
• Segunda reestructuración. Puedes pedir un segundo plan, pero solo cuando se te haya acabado la carencia y sigas en el umbral de exclusión, y siempre que lo que te haya metido ahí no sea el propio final de la carencia.

Si la reestructuración no basta: quita y dación en pago

• Quita de la deuda. Puedes pedirla si, incluso reestructurada, la cuota sigue pasando del 50 % de los ingresos de toda tu unidad familiar. El banco tiene un mes para aceptarla o rechazarla y no está obligado a concederla.
• Dación en pago. Es el último escalón, no una opción que se pida directamente: se solicita dentro de los 24 meses siguientes a la petición de reestructuración, cuando ni esta ni la quita son viables. Además, para la quita y la dación (no para la reestructuración) hay requisitos extra: que sea tu única vivienda, que la hipoteca sea la que pediste para comprarla, que no tengas otros bienes con los que pagar la deuda ni otras garantías que la cubran, y que los codeudores de fuera de la familia cumplan lo mismo. Si se cumple todo, el banco está obligado a aceptarla y la deuda queda cancelada. Y si pides quedarte en la vivienda a la vez que la dación, no después, puedes seguir dos años en la vivienda de alquiler, pagando al año el 3 % de lo que debías al entregarla.

Bancos compatibles con la ayuda para la hipoteca

Los bancos no firman nada con el Gobierno: se adhieren voluntariamente al Código. Eso sí, una vez adheridos están obligados a aplicarlo a quien acredite que cumple los requisitos, así que no es una concesión graciable.

A julio de 2026 hay 79 entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas de 2012, entre ellas los principales bancos. La lista oficial se publica en el BOE y en la web del Tesoro, así que si tu entidad es pequeña conviene comprobarlo antes de dar ningún paso. Lo que te cobraron de más al firmar va por otro camino: los gastos de la hipoteca se reclaman aparte, no a través del Código, igual que lo cobrado de más por una cláusula suelo.

Si tu banco vende tu hipoteca a un fondo

El decreto de vivienda que aprobó el Gobierno el 6 de octubre de 2026 (conocido en prensa como «decreto Maricarmen») prevé que, si tu banco cede tu préstamo a un fondo u otra entidad, puedas hacer valer ante el nuevo dueño las mismas defensas que tenías frente a tu banco. También prevé que se sigan aplicando los códigos de buenas prácticas a los que estuviera adherido el banco al venderlo, si te reconocen derechos.

El decreto prevé además que no se puedan vender los préstamos hipotecarios vencidos de quien ya está acogido al Código de 2012. Y, según el decreto, si venden un préstamo vencido con hipoteca sobre tu vivienda habitual, tendrían que avisarte de que puedes acogerte al Código: si acreditas que cumples los requisitos en los seis meses siguientes al aviso, el banco que lo vendió debería recomprarlo por el mismo precio y ofrecerte las medidas, salvo que el banco y el comprador hayan acordado entre ellos quién las ofrece. El decreto prevé que todo esto se aplique solo a las ventas hechas desde el 8 de octubre de 2026, aunque la hipoteca se firmara antes. El Congreso derogó el primer decreto el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre: el nuevo rige desde el 8 de octubre de 2026 y tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, así que puede cambiar o decaer.

Cómo saber si tengo derecho a la ayuda

El Banco de España tiene un simulador de elegibilidad que responde a esa pregunta en unos minutos, cubriendo los dos códigos. Está en su portal Cliente Bancario y es gratuito.

Si te sale que eres elegible, la ayuda se tramita en tu banco, no en el Banco de España ni en ningún organismo: tendrás que dirigirte a tu entidad y acreditar tu situación con los documentos que fija la ley: certificado de rentas de Hacienda, tus tres últimas nóminas (o el certificado del paro, del ingreso mínimo vital o de otra ayuda que cobres), libro de familia, certificado de empadronamiento de los últimos seis meses, certificados del Registro de la Propiedad, las escrituras de compra y de la hipoteca, el certificado de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente si lo tienes, y una declaración responsable. Puedes autorizar al banco a pedir parte de estos datos directamente a Hacienda, a la Seguridad Social y al Registro.

Ayuda para pagar la hipoteca en Cataluña

Algunas comunidades tienen su propia vía. Cataluña tiene una prestación económica de especial urgencia para deudas de cuotas hipotecarias: hasta 4.500 euros según la deuda que acredites, que cubre como máximo doce meses de deuda. No es una ayuda mensual durante un año, y el dinero no llega a tu cuenta: se transfiere directamente al banco acreedor o al juzgado si ya hay ejecución hipotecaria.

Estos son sus requisitos:

• Residir legalmente en Cataluña y que la vivienda sea tu residencia habitual y permanente.
• Deber cuotas por circunstancias sobrevenidas e imprevisibles.
• Presentar un informe socioeconómico de los servicios sociales de atención primaria o especializada que proponga la concesión: lo emiten ellos, no sirve uno redactado por ti.
• Ingresos no superiores a 2 veces el IRSC ponderado si vives solo, 2,5 veces si sois dos o más en casa y 3 veces si hay discapacidad o gran dependencia.
• Que ni tú ni nadie de la unidad de convivencia tengáis una vivienda en propiedad o usufructo, salvo que no podáis usarla por separación, divorcio u otra causa ajena a vuestra voluntad, o que la vivienda sea inaccesible por la discapacidad de algún miembro. No cuenta como propiedad una parte recibida por herencia.
• Haber pagado las cuotas al menos doce meses desde que firmaste el préstamo y hasta la solicitud.
• Poder garantizar la liquidación de la deuda con el importe de la prestación y estar en condiciones de seguir pagando las cuotas después.

El tope de cuota depende de dónde vivas

El máximo de cuota mensual que se tiene en cuenta no es igual en toda Cataluña:

Para familias numerosas, monoparentales o con un miembro con discapacidad y baremo de movilidad favorable, el máximo es de 900 euros en todo el territorio. Además, no hay convocatoria ni plazo: se puede pedir en cualquier momento del año.

Ayuda a la hipoteca para jóvenes: avales ICO

Si lo que quieres es comprar y no tienes la entrada, la vía es otra: los avales ICO para la primera vivienda. Puedes pedirlos si no has cumplido 36 años el día en que firmas el préstamo, así que con 35 recién cumplidos sí entras, y si compráis dos personas ninguna puede haber cumplido 36.

Aquí hay una confusión muy extendida: el aval no cubre el 100 % de la hipoteca. Cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % si la vivienda tiene calificación energética A, B, C o D), y lo que consigue es que el banco pueda prestarte hasta el 100 % del menor valor entre la tasación y el precio de compra, en vez del 80 % habitual. El plazo para firmar con aval llega hasta el 31 de diciembre de 2027.

Hay comunidades con programas propios de aval, como el aval de la Junta de Andalucía (comprueba si sigue abierto antes de contar con él) o la Hipoteca Joven de Canarias, que aprobó su decreto en julio de 2026 pero todavía no admite solicitudes. Eso sí, no se pueden acumular: el aval del Estado no se suma a otro aval o garantía pública sobre la compra de esa misma vivienda.

Otras ayudas para la hipoteca

Si el banco no te ofrece salida y no encajas en ninguno de los códigos, quedan otras puertas. Muchas comunidades y ayuntamientos tienen oficinas de intermediación hipotecaria, que median gratis con la entidad y te asesoran si estás en riesgo de perder tu vivienda habitual. No están en todos los municipios: consulta en tu ayuntamiento o en la oficina de vivienda de tu comunidad.

Si otro banco te ofrece mejores condiciones, puedes llevarte el préstamo a esa entidad con una subrogación de hipoteca.

Y si tienes 65 años o más, una dependencia o una discapacidad del 33 %, existe la hipoteca inversa, que funciona al revés: el banco te paga a ti usando tu vivienda como garantía, y sigues viviendo en ella.

Si acabas teniendo que dejar la vivienda, están las viviendas de protección oficial y las ayudas al alquiler de tu comunidad, que cuelgan del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, y el resto de ayudas del Gobierno para familias con pocos ingresos.