Si tu hipoteca tenía cláusula suelo y al firmar no te explicaron con claridad lo que suponía, el banco tiene que devolverte lo que te cobró de más, con sus intereses, y el primer paso es una reclamación gratuita que presentas tú mismo. Ese dinero no se suma a tu base del IRPF, aunque si te aplicaste la deducción por esos intereses tendrás que regularizarla. Te contamos cómo saber si la tienes, cómo reclamarla, qué pasa si el banco dice que no y cómo afecta a tu renta, dentro de nuestra sección de vivienda y de las ayudas para la hipoteca.

Qué es la cláusula suelo y por qué te pueden devolver el dinero

La cláusula suelo es una condición de algunas hipotecas a tipo variable que pone un límite a la bajada del interés. Tu hipoteca se calcula con un índice, casi siempre el euríbor, más un diferencial; con la cláusula suelo, aunque esa suma baje, pagas como mínimo el tipo fijado en el contrato. Por eso muchas familias no notaron en su cuota la caída del euríbor.

En mayo de 2013 el Tribunal Supremo anuló por falta de transparencia las cláusulas suelo de los bancos que habían sido demandados, y fijó el criterio: la cláusula es nula si al firmar no te explicaron con claridad lo que suponía. En diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea fue más allá: si la cláusula es nula, el banco tiene que devolver todo lo cobrado de más desde la firma de la hipoteca, no solo desde 2013. El Supremo adoptó esa retroactividad total en febrero de 2017.

Lo que te devuelven es la diferencia entre lo que pagaste con el suelo y lo que te habría tocado pagar sin él, y se devuelve con intereses. No hay que confundirla con el IRPH, que es un índice de referencia y no un tipo mínimo.

Cómo saber si tu hipoteca tiene cláusula suelo

La prueba está en la escritura de la hipoteca. Busca el apartado del tipo de interés variable: la cláusula suelo aparece como un tipo mínimo o un límite a la bajada del interés, aunque cada banco la redactaba con sus propias palabras. Si ves un porcentaje por debajo del cual el interés no puede bajar, la tienes.

Hay una señal en tus recibos: si el euríbor bajó durante años y tu tipo aplicado se quedó clavado en el mismo porcentaje, es muy probable que tengas suelo. Para comprobarlo, compara tus cuotas con la evolución del índice y revisa el TIN y la TAE de tu hipoteca.

Si no conservas la escritura, puedes pedir una copia de la escritura a la notaría donde la firmaste, que es lo más útil porque trae la cláusula entera. Otra opción es la nota simple o una certificación del Registro de la Propiedad. Si hubo escrituras posteriores, como una subrogación a otro banco o una novación, pide copia de ellas igual que de la original.

Cómo reclamar la cláusula suelo al banco paso a paso

Antes de ir a juicio por una cláusula suelo tienes que presentar una reclamación previa al banco, que es gratuita. Desde el 3 de abril de 2025 es obligatoria: sin el documento que demuestre que la hiciste, el juzgado no admite la demanda. Sustituye al procedimiento extrajudicial específico para cláusulas suelo que existía desde enero de 2017 y que se derogó ese mismo día. Sirve a cualquier consumidor, es decir, a quien firmó la hipoteca fuera de su actividad profesional. Esta reclamación es solo por la cláusula suelo: los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría, tasación) se reclaman aparte, con sus propios cálculos.

1. Presenta la reclamación al banco. Pide que te devuelvan lo cobrado de más por la cláusula suelo, con sus intereses. La ley no fija un formato, pero conviene hacerlo por un medio que deje constancia de la fecha (un escrito sellado en la oficina, un burofax o el canal de reclamaciones de la entidad con acuse de recibo), porque desde ese día cuentan los plazos.
2. Espera la respuesta. El banco tiene que hacer un cálculo desglosado de lo que te devuelve, con los intereses incluidos, o explicarte de forma razonada por qué cree que no procede.
3. Decide. Si estás de acuerdo con el cálculo, el banco acuerda contigo la devolución en efectivo. Si no lo estás, puedes rechazarlo e ir a juicio.

El plazo máximo para llegar a un acuerdo es de un mes desde que presentas la reclamación. Mientras dura la reclamación, que como mucho es ese mes, ni tú ni el banco podéis iniciar acciones judiciales o extrajudiciales sobre el mismo asunto.

Cuándo termina la reclamación sin acuerdo

La reclamación se da por terminada sin acuerdo, y quedas libre para demandar, en tres casos: si el banco la rechaza, si pasa un mes sin que conteste o si no aceptas su cálculo. En cualquiera de ellos, guarda la reclamación y la respuesta (o la prueba de que no la hubo), porque te harán falta para demandar (y si aceptas y el banco no te paga en un mes, mira las preguntas frecuentes).

No necesitas abogado para esta fase: la reclamación la puedes enviar tú mismo y no te cuesta nada. Eso sí, la gratuidad cubre la reclamación, no la escritura que se firme si el acuerdo se formaliza ante notario, que tiene unos aranceles mínimos.

¿Todavía puedes reclamar la cláusula suelo?

Depende. Pedir que se declare nula la cláusula no tiene plazo para el consumidor. Para recuperar el dinero cobrado de más rige la regla general de 5 años de las acciones personales, pero cuándo empieza a contar ese plazo lo deciden los tribunales. Según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, un plazo de prescripción solo es válido si pudiste conocer tus derechos antes de que empezara a correr o, como mucho, antes de que terminara; el juez lo comprueba en cada caso. Como no hay una fecha cerrada para todos, no esperes y consulta tu caso con un abogado (si no puedes pagarlo, mira si tienes derecho a abogado de oficio).

Si la hipoteca ya está pagada

Que hayas terminado de pagar la hipoteca no cierra la puerta por sí solo: en algunos casos aún puedes reclamar. Depende de si ha prescrito la acción para pedir la devolución, así que conviene revisarlo cuanto antes. Lo mismo vale si vendiste la vivienda y cancelaste la hipoteca con la venta.

Si firmaste un acuerdo o una novación con el banco

Algunos bancos ofrecieron una novación de la hipoteca para rebajar el suelo, con una cláusula por la que el cliente renunciaba a reclamar. Esa renuncia no es automáticamente válida: el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo en 2020 que hay que examinar si te explicaron con claridad lo que firmabas y sus consecuencias. Revisa el documento y consulta tu caso antes de darlo por perdido.

Si el banco dice que no: la demanda, el abogado y las costas

Si el banco rechaza la reclamación, no contesta en un mes o te ofrece menos de lo que crees que te corresponde, el siguiente paso es la demanda en el juzgado, junto con tu reclamación previa. Además, la ley exige en general que, antes de un pleito civil, se haya intentado un medio adecuado de solución de controversias; en la cláusula suelo, ese requisito tiene su forma concreta en la reclamación previa al banco.

En el juicio necesitas abogado y procurador si lo que reclamas supera los 2.000 euros; por debajo de esa cifra puedes ir sin ellos. Si no puedes pagarlos, puedes pedir la justicia gratuita: te la reconocen si tus ingresos y tu patrimonio no superan los límites legales (por ejemplo, 2 veces el IPREM si vives solo), e incluye abogado y procurador gratis cuando su intervención es obligatoria.

Sobre las costas (los gastos del juicio), ya no hay una regla automática para la cláusula suelo. Lo que hizo cada parte durante la reclamación previa, por ejemplo si el banco ofreció una cantidad razonable o si tú la rechazaste sin motivo, puede tenerse en cuenta cuando el juez decida quién las paga.

Qué pasa con Hacienda cuando te devuelven la cláusula suelo

Lo que te devuelve el banco, con sus intereses indemnizatorios, no se suma a tu base imponible del IRPF, tanto si la devolución llega por acuerdo como por sentencia o laudo. Es decir, no lo declaras como una ganancia en la declaración de la renta. Si en su día te desgravaste esos intereses, eso sí tendrás que regularizarlo, salvo la parte que el banco destine a amortizar capital.

Si te aplicaste la deducción por vivienda habitual

Los intereses de la hipoteca formaban parte de la deducción por vivienda habitual, que hoy solo mantienen quienes compraron o pagaron la construcción de su vivienda antes del 1 de enero de 2013 y ya se aplicaban la deducción antes de esa fecha (hay casos parecidos por obras de rehabilitación, ampliación o adaptación por discapacidad).

Si desgravaste intereses que ahora te devuelven, pierdes esa parte de la deducción. Esa cantidad la sumas a la cuota líquida estatal y autonómica de la declaración del año del acuerdo. Si la devolución viene de una sentencia, va en la del año en que se ejecuta o se cumple. Solo por los años no prescritos y sin intereses de demora. Lo mismo vale para las deducciones autonómicas que se calcularon con esos intereses.

Si el banco, en lugar de pagarte, destina la devolución directamente a amortizar capital de la hipoteca, no tienes que devolver la deducción por esa parte, pero esa cantidad tampoco puede desgravarse como inversión en vivienda.

Si tenías la vivienda alquilada

Si los intereses de más se dedujeron como gasto (por ejemplo, de un piso alquilado que declarabas en la renta), tienes que presentar autoliquidaciones complementarias de los años no prescritos, sin sanción, sin intereses de demora y sin recargo. El plazo va desde la fecha del acuerdo hasta el final del siguiente plazo de declaración de la renta.

Otras ayudas si te cuesta pagar la hipoteca

Recuperar lo de la cláusula suelo ayuda, pero si la cuota se te come el sueldo hay más vías. El Código de Buenas Prácticas permite pedir al banco que reestructure la deuda de tu vivienda habitual si el banco está adherido, los ingresos de tu familia no superan 3 veces el IPREM de 14 pagas, la cuota supera el 50 % de tus ingresos netos y la carga hipotecaria ha subido respecto a cuando firmaste (los límites son más altos si hay discapacidad o dependencia). Te lo contamos con el resto de opciones en las ayudas para pagar la hipoteca.

Si la cuota no es lo único que no llegas a pagar y arrastras otras deudas, la Ley de Segunda Oportunidad permite cancelarlas en ciertos casos. Y si estás pensando en cambiar de casa, calcula antes qué hipoteca te puedes permitir con tu sueldo actual y si te encaja el aval ICO para la hipoteca.