La ejecución hipotecaria es el procedimiento por el que el banco, normalmente ante el juzgado, saca a subasta tu casa cuando dejas de pagar la hipoteca. No empieza por una cuota suelta: en una hipoteca sobre vivienda de una persona física hacen falta al menos 12 cuotas impagadas o el 3 % del capital en la primera mitad del préstamo, y 15 cuotas o el 7 % en la segunda. Si es tu vivienda habitual, tienes protecciones con condiciones: reestructurar la deuda con el Código de Buenas Prácticas, frenar el desalojo hasta mayo de 2028 si estás en especial vulnerabilidad y cumples los límites de ingresos y abogado gratis si tus ingresos no pasan del límite. Te contamos las fases, qué pasa con la deuda que queda y las ayudas para pagar la hipoteca.

Qué es una ejecución hipotecaria

Cuando firmas una hipoteca, tu casa queda como garantía del préstamo. Si dejas de pagar, el banco no puede quedarse la vivienda por su cuenta: tiene que reclamarlo por un procedimiento reglado, normalmente ante el juzgado, que la saca a subasta, y se cobra la deuda con lo que se obtenga. La vía judicial se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está la vivienda.

Hay también una vía ante notario, pero las fases que verás en esta guía son las de la vía judicial: saber en cuál estás es lo que decide qué puedes hacer todavía.

Cuántas cuotas sin pagar hacen falta para que el banco ejecute la hipoteca

Hacen falta al menos 12 cuotas impagadas (o el 3 % del capital) si estás en la primera mitad del préstamo. Para que el banco pueda reclamarte toda la deuda de golpe (el llamado vencimiento anticipado), en un préstamo con hipoteca sobre vivienda a una persona física lo impagado tiene que llegar a estos mínimos, que dependen de en qué momento del préstamo estés:

Antes de dar por vencido el préstamo, el banco tiene que requerirte el pago y darte al menos un mes para ponerte al día. Si no atiendes ese requerimiento en ese plazo, el banco puede reclamar todo el préstamo; si lo atiendes, no puede darlo por vencido por esa vía.

Las fases de la ejecución hipotecaria

Una vez vencido el préstamo, el banco presenta la demanda. Estas son las fases de la vía judicial.

Demanda y requerimiento de pago

Con la demanda admitida, el juzgado te requiere de pago a ti como deudor y, si lo hay, al hipotecante no deudor (por ejemplo, un familiar que puso su casa como garantía de tu préstamo).

Oposición: solo por causas tasadas

En la ejecución hipotecaria no puedes oponerte por cualquier motivo: en una vivienda, solo se admiten tres causas, en el plazo que te indique el juzgado:

• Que la deuda o la hipoteca estén extinguidas, acreditándolo con la certificación del Registro de que la hipoteca está cancelada o con la escritura de carta de pago o de cancelación.
• Un error en la cantidad reclamada, cuando la deuda sea el saldo de una cuenta ya cerrada.
• Que una cláusula sea abusiva, si es la que fundamenta la ejecución o la que ha fijado la cantidad que te reclaman.

Además, el juez puede revisar de oficio si una cláusula del contrato es abusiva. Por eso conviene que un abogado, aunque sea un abogado de oficio, mire tu escritura en cuanto llegue el requerimiento.

La subasta de la vivienda

La subasta es electrónica y se celebra en el Portal de Subastas. El valor de tasación que se pactó en la escritura como tipo de subasta no puede ser inferior al 75 % del valor señalado en la tasación hipotecaria de la vivienda, cuando se haya hecho tasación.

Lo que pasa después depende de quién puja y por cuánto:

• Si la mejor puja no llega al 70 % del valor de subasta, sea del banco o de otra persona: tienes 10 días desde el cierre de la subasta para presentar a alguien que ofrezca al menos el 60 %, o lo suficiente para pagar por completo al banco. Es la mejora de la postura.
• Si hay pujas por tu vivienda habitual y la mejor es del banco por menos del 70 % del valor de subasta: si no usas la mejora de la postura, el remate se aprueba por el 70 % de ese valor, o por lo que se le deba por todos los conceptos si es menos, con un mínimo del 60 %.
• Si la subasta de tu vivienda habitual queda desierta: puedes designar a una persona que se adjudique la casa por al menos el 50 % del valor de subasta, o por lo suficiente para pagar toda la deuda, sin bajar del 40 %.

Cómo parar la subasta pagando lo que debes

Si es tu vivienda habitual, puedes liberarla pagando las cuotas vencidas y los intereses, más las costas que se tasen, antes de que se cierre la subasta, aunque el banco no esté de acuerdo. Si ya la liberaste así una vez, solo puedes repetirlo si han pasado al menos tres años entre esa liberación y el nuevo requerimiento de pago.

Lanzamiento y cuánto tarda todo

Lo que tarda una ejecución hipotecaria depende sobre todo de la carga de trabajo del juzgado. Una vez adjudicada la vivienda, el juzgado puede ordenar el lanzamiento, es decir, el desalojo de quienes viven en ella. Si estás en una situación de especial vulnerabilidad y cumples los límites económicos, puedes frenar el desalojo hasta mayo de 2028 acreditándolo ante el juez o el notario.

Qué pasa con la deuda que queda después de la subasta

Perder la casa no siempre cancela la hipoteca. Si lo que se obtiene en la subasta no cubre toda la deuda, el banco puede seguir reclamándote el resto contra tus otros bienes e ingresos.

Si la vivienda subastada era tu vivienda habitual, la ley te da dos salidas para rebajar esa deuda:

• Quedas liberado del resto si en 5 años desde el decreto que aprueba el remate o la adjudicación pagas el 65 % de lo que entonces quede pendiente (más el interés legal), o el 80 % en 10 años si no pudiste pagar el 65 % en 5 años.
• Si en los 10 años siguientes a la aprobación del remate el banco, quien le haya comprado el crédito o una sociedad de su grupo vende la vivienda, tu deuda se reduce en el 50 % de la plusvalía que obtengan, descontados los costes que acrediten.

Si ni así puedes hacer frente a lo que queda, la Ley de Segunda Oportunidad permite a una persona física insolvente y de buena fe pedir al juez la exoneración de la deuda pendiente, salvo las deudas que la propia ley excluye.

Ayudas si no puedes pagar la hipoteca: el Código de Buenas Prácticas

Lo mejor es actuar antes de la subasta. El Código de Buenas Prácticas bancarias, vigente y sin fecha de caducidad, permite a los deudores en el umbral de exclusión reestructurar la deuda de su vivienda habitual. La adhesión del banco es voluntaria, pero si tu entidad está adherida y acreditas que cumples los requisitos, está obligada a aplicarlo.

Requisitos del Código de Buenas Prácticas

• Ingresos de la unidad familiar de hasta 3 veces el IPREM anual de 14 pagas: 25.200 euros en 2026. Sube a 4 veces (33.600 euros) si alguien de la familia tiene discapacidad superior al 33 %, dependencia o una enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar, y a 5 veces (42.000 euros) si el deudor tiene parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado igual o superior al 33 %, discapacidad física o sensorial igual o superior al 65 %, o una enfermedad grave que le incapacite (a él o a quien le cuida) para trabajar.
• Esfuerzo: que la cuota se lleve más del 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar, o más del 40 % en los casos que suben el límite a 4 o 5 veces el IPREM.
• Cambio de situación: que en los cuatro años anteriores el peso de la hipoteca sobre tus ingresos haya subido o que haya aparecido una circunstancia de especial vulnerabilidad.
• Precio de la vivienda: que al comprarla no superase en más de un 20 % el precio medio del metro cuadrado de vivienda libre de tu provincia ese año, con un tope de 300.000 euros.

Qué medidas te puede dar el banco

Las medidas van en escalera. Primero, la reestructuración: una carencia de capital de cinco años y un plazo ampliado hasta 40 años desde la concesión. Si el esfuerzo te ha subido menos de 1,5 veces y no estás en situación de especial vulnerabilidad, la carencia es de dos años y el plazo se amplía hasta siete años, sin pasar de 40.

Si no basta, el banco puede ofrecerte una quita, pero no está obligado a hacerlo. Y como último paso está la dación en pago, que cancela toda la deuda al entregar la casa. Para la dación, el precio de compra no podía superar el precio medio del metro cuadrado de tu provincia (sin el margen del 20 %), con un tope de 250.000 euros. Si lo pides al solicitar la dación, puedes quedarte dos años de alquiler en la vivienda pagando una renta anual del 3 % de la deuda que tenías en ese momento.

La reestructuración se puede pedir aunque el banco ya haya iniciado la ejecución, mientras no se haya anunciado la subasta.

El otro código, el de 2022 para hogares de clase media, está cerrado: el último día para pedirlo fue el 24 de noviembre de 2025 (el 24 de mayo de 2026 en los municipios afectados por la DANA).

Suspensión de lanzamientos hasta 2028 para deudores vulnerables

Si ya has perdido la casa en la subasta, todavía puedes evitar el desalojo. Hasta el 15 de mayo de 2028 no se puede lanzar de su vivienda habitual a quien la haya perdido en una ejecución hipotecaria, judicial o ante notario, si está en una situación de especial vulnerabilidad y cumple los límites económicos. Ojo: la suspensión no evita la subasta ni que la vivienda pase al banco, solo aplaza el desalojo.

Quién puede acogerse

Tienes que estar en alguno de estos casos:

• Ser familia numerosa.
• Ser familia monoparental con al menos un hijo a cargo.
• Unidad familiar con un menor de edad.
• Un miembro con discapacidad igual o superior al 33 %, dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para trabajar.
• Deudor hipotecario en desempleo.
• Convivir con un familiar hasta tercer grado con discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite para trabajar.
• Que en la familia haya una víctima de violencia de género.
• Deudor mayor de 60 años.

Y además cumplir todas estas condiciones económicas:

• Ingresos de la unidad familiar de hasta 3 veces el IPREM anual de 14 pagas (4 veces con discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante en la familia y 5 en los casos más graves). Aquí el límite sube 0,15 veces el IPREM por cada hijo a cargo en las familias monoparentales y 0,10 veces en las demás.
• Que la cuota hipotecaria supere el 50 % de los ingresos netos de la unidad familiar.
• Que la carga de la hipoteca sobre la renta se haya multiplicado al menos por 1,5 en los cuatro años anteriores.
• Que la hipoteca recaiga sobre tu única vivienda en propiedad y se concediera para comprarla.

Para que se aplique, tienes que acreditar tu situación ante el juez o el notario que lleve el procedimiento, en cualquier momento y antes de que se ejecute el lanzamiento. Mientras dura, si estás en el umbral de exclusión, puedes pedir al banco adherido al Código de Buenas Prácticas un alquiler de la vivienda.

Y la suspensión de desahucios hasta 2030 del decreto de vivienda

El decreto de vivienda suspende hasta el 31 de diciembre de 2030 los procesos de desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional, pero no frena con carácter general el lanzamiento de una ejecución hipotecaria. Lo frena en un caso concreto: si una entidad o un gran tenedor adquiere o se adjudica, al amparo de las excepciones por adhesión al nuevo Código de Buenas Prácticas que aprobará el Consejo de Ministros (distinto del de 2012), por menos del 70 % de su valor de mercado la vivienda habitual de una persona vulnerable sin alternativa habitacional, queda suspendido hasta el 31 de diciembre de 2030 cualquier lanzamiento. Esas excepciones no se aplican hasta que se apruebe y entre en vigor ese nuevo Código. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso.

Abogado gratis en la ejecución hipotecaria: la justicia gratuita

Defenderte en una ejecución hipotecaria exige abogado y procurador, y puedes tenerlos gratis si no tienes patrimonio suficiente y los ingresos brutos anuales de tu unidad familiar no superan:

• 2 veces el IPREM si no formas parte de ninguna unidad familiar.
• 2,5 veces el IPREM si tu unidad familiar tiene menos de cuatro miembros.
• 3 veces el IPREM si tiene cuatro o más miembros o es familia numerosa.

Para que te nombren un abogado de oficio, la pides ante el Colegio de Abogados del lugar del juzgado o en el juzgado de tu domicilio, que la envía al Colegio. Pedirla no para el procedimiento por sí sola: el letrado de la Administración de Justicia puede suspenderlo hasta que se resuelva o se te nombre abogado provisional, siempre que la hayas pedido dentro de plazo. Por eso conviene solicitarla en cuanto recibas el requerimiento.

Otras ayudas si pierdes la vivienda

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 incluye un programa de ayuda para personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, víctimas de violencia de género, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables. Si te quedas sin casa, para pagar la siguiente están las ayudas al alquiler de cada comunidad y las alternativas de alquiler social.

Si tus ingresos han caído, comprueba si te corresponde el Ingreso Mínimo Vital o una ayuda de emergencia social de tu ayuntamiento.