La ley hipotecaria que se aplica hoy al firmar la hipoteca de tu vivienda obliga al banco a pagar la notaría de la escritura, el registro y la gestoría, te da al menos 10 días para estudiar la oferta y un asesoramiento gratis del notario que elijas antes de firmar, y pone un tope a lo que te pueden cobrar por amortizar antes de tiempo. El impuesto de la hipoteca también lo paga el banco desde noviembre de 2018. Te contamos qué pagas tú, qué papeles te tienen que dar, qué cláusulas están prohibidas, qué hacer si el banco no cumple y qué ayudas para la hipoteca tienes si te cuesta pagarla.

Qué es la ley hipotecaria y cuál te protege al firmar

Cuando se habla de «ley hipotecaria» se mezclan dos normas distintas. La Ley Hipotecaria de 1946 es la que regula el Registro de la Propiedad y la hipoteca como derecho sobre la casa: por ella existe la nota simple que te enseña quién es el dueño de un piso y qué cargas tiene. No es la que te protege frente al banco cuando pides el préstamo.

Lo que la gente llama nueva ley hipotecaria es la ley de contratos de crédito inmobiliario, que entró en vigor el 16 de junio de 2019. Es la que fija quién paga cada gasto, qué información te deben dar y qué comisiones te pueden cobrar. De ella va esta guía.

A qué hipotecas se aplica

Se aplica a los préstamos con garantía hipotecaria sobre una vivienda (también sobre un trastero, un garaje u otro elemento con función doméstica) cuando quien pide el préstamo, o quien lo avala, es una persona física. No hace falta ser consumidor. Cubre además los préstamos a consumidores para comprar o conservar terrenos o inmuebles, construidos o por construir, aunque no lleven hipoteca.

No cambia las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, salvo que después se hayan novado o subrogado, por ejemplo al llevarla a otro banco con una subrogación. La excepción son las reglas del vencimiento anticipado por impago.

Qué gastos de la hipoteca paga el banco y cuáles pagas tú

Antes de esta ley, muchos contratos cargaban al cliente los gastos de la escritura, y los tribunales han declarado abusivas esas cláusulas: por eso muchas personas han reclamado esos gastos de la hipoteca. Ahora el reparto lo marca la ley. Esta tabla resume quién paga cada gasto al firmar la hipoteca:

El impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de hipoteca lo paga el banco desde el 10 de noviembre de 2018, porque desde esa fecha Hacienda lo considera a él el obligado a pagarlo. Así que, en una hipoteca firmada hoy, de los gastos de la hipoteca solo te tocan la tasación y las copias de la escritura que pidas.

Ojo, porque esto es el reparto de la hipoteca, no el de la compra de la casa. La notaría y el registro de la compraventa y el impuesto de la compra son otra factura: en vivienda usada es el ITP, con tipos que cambian por comunidad.

FEIN y FiAE: lo que te tienen que dar 10 días antes de firmar

El banco tiene que entregarte la documentación de la hipoteca con al menos 10 días naturales de antelación a la firma. Ese plazo existe para que compares, preguntes y no firmes con prisas. Los papeles son estos:

• La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): recoge las condiciones del préstamo, como el tipo de interés, la cuota y la TAE. Es una oferta vinculante: el banco tiene que respetarla durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo es de 10 días.
• La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): te avisa de las cláusulas más delicadas, que son el índice de referencia, los límites mínimos del tipo de interés si el contrato los tiene, el vencimiento anticipado y sus gastos, y el reparto de los gastos de la hipoteca.
• Escenarios de cuota si el tipo es variable: un documento aparte con lo que pagarías según cómo evolucione el índice, normalmente el euríbor.
• Las condiciones de los seguros que te exija, por escrito.

Antes de pedir la FEIN conviene que tengas claro qué hipoteca te puedes permitir con tu sueldo, porque es el documento que te deja comparar ofertas de varios bancos con los mismos datos. Si el índice que te ofrecen no es el euríbor, mira bien cómo funciona: el IRPH ha dado muchos problemas a quien no lo entendió al firmar.

El asesoramiento gratis del notario antes de firmar

La documentación no solo te llega a ti: el banco la envía también al notario que elijas. Tienes que acudir a él, como muy tarde el día anterior a la firma, para que te explique el contrato y compruebe que te han entregado todos los papeles en plazo. Ese asesoramiento es gratuito.

El notario lo deja por escrito en un acta de transparencia, que tampoco tiene coste de arancel para ti. Si te avala alguien, también tiene que acudir al notario: estas protecciones alcanzan a toda persona física que sea fiadora o garante del préstamo, como el padre o la madre que avala la hipoteca de un hijo.

Aprovecha esa cita para preguntar todo lo que no entiendas: qué pasa si sube el índice, qué comisiones tendrías si un día quieres cambiar la hipoteca de banco, qué seguros te piden y qué ocurre si dejas de pagar. Es la última oportunidad de resolver dudas antes de que el contrato sea firme.

Comisiones máximas por amortizar antes de tiempo o pasar a tipo fijo

Puedes devolver toda o parte de la hipoteca en cualquier momento. El contrato puede pedirte que avises antes, pero ese plazo de aviso no puede superar un mes. Lo que sí puede cobrarte el banco es una comisión, con estos topes según tu tipo de interés:

En las hipotecas variables el banco elige una de las dos opciones, no las dos. Y en todos los casos son topes: la comisión pactada nunca puede superar la pérdida financiera que sufra el banco por esa devolución anticipada.

Si cambias tu hipoteca variable a tipo fijo

Pasar de variable a tipo fijo, o a uno mixto con un primer tramo fijo de al menos 3 años, ya sea con tu banco o llevando la hipoteca a otro, tiene la comisión más baja: como máximo el 0,05 % del capital que devuelvas en los 3 primeros años, y nada después. Si en el cambio no devuelves capital, no te pueden cobrar comisión.

La suspensión temporal de las comisiones por amortizar o pasar a tipo fijo en las hipotecas variables terminó el 31 de diciembre de 2024, así que desde 2025 vuelven a aplicarse los topes de la tabla. Si compraste tu casa antes de 2013 y ya te aplicabas la deducción antes de esa fecha, lo que amortices puede seguir contando para la deducción por vivienda habitual.

Impagos: cuándo puede el banco reclamarte toda la hipoteca

Dejar de pagar una cuota no permite al banco reclamarte todo el préstamo de golpe. Para dar la hipoteca por vencida (lo que se llama vencimiento anticipado) tienen que cumplirse a la vez estas dos condiciones:

• Que estés en mora y las cuotas impagadas lleguen al mínimo que corresponda: el 3 % del capital prestado si el impago llega en la primera mitad de la vida del préstamo, o el 7 % si llega en la segunda mitad. Ese mínimo se da por cumplido con 12 cuotas mensuales sin pagar en la primera mitad y con 15 en la segunda.
• Que el banco te haya requerido el pago dándote al menos un mes para ponerte al día, y avisándote de que, si no pagas, te reclamará todo.

Estas reglas se aplican también a las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019, salvo que la cláusula de tu contrato te sea más favorable y así lo alegues, o que el banco ya hubiera dado el préstamo por vencido antes de esa fecha.

Si ves que no llegas a la cuota, no esperes a acumular impagos: si tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas (la adhesión es voluntaria, así que pregúntale) y cumples los requisitos de vulnerabilidad, puedes pedirle una reestructuración de la deuda.

Cláusulas y prácticas que la ley prohíbe

Además de repartir gastos, la ley pone límites a lo que el banco puede meter en tu contrato:

• Sin suelo en las variables. En una hipoteca a tipo variable no se puede fijar un límite a la bajada del tipo de interés. Si la tuya es anterior y la tenía, mira cómo reclamar la cláusula suelo.
• Interés nunca negativo. En las hipotecas variables el interés que pagas no puede ser negativo.
• Solo comisiones por servicios reales. El banco solo puede cobrarte gastos o comisiones por servicios que hayas pedido en firme o aceptado expresamente y que te haya prestado de verdad.

Ventas vinculadas y seguros

El banco no puede obligarte a contratar otro producto para darte la hipoteca (las llamadas ventas vinculadas), con excepciones. Sí puede exigirte un seguro de daños de la vivienda y un seguro que garantice el pago del préstamo, pero tiene que aceptar pólizas de otra aseguradora con coberturas equivalentes sin empeorarte las condiciones del préstamo.

Lo que sí está permitido son las ventas combinadas: que el banco te rebaje el tipo si contratas otros productos, como una nómina o un seguro de vida. En ese caso tiene que hacerte la oferta combinada y por separado, para que compares si de verdad te compensa.

Qué hacer si el banco no cumple

Si el banco no te ha dado la FEIN a tiempo, te cobra un gasto que le toca a él o te pone una comisión que no cabe en los topes, reclama en este orden:

1. Servicio de atención al cliente del banco. Es obligatorio empezar por aquí. Guarda copia de la reclamación con la fecha.
2. Banco de España. Si el banco no te contesta en un mes o la respuesta no te convence, puedes reclamar gratis ante su Servicio de Reclamaciones.

El informe del Banco de España no es vinculante para ninguna de las partes y no se puede recurrir. Si el problema es una cláusula que crees abusiva, solo un juez puede anularla: por esa vía se pueden reclamar los gastos de una hipoteca antigua que debía pagar el banco.

Otras ayudas si vas a comprar casa con hipoteca

Si te falta la entrada, el aval ICO para la hipoteca cubre parte del préstamo a jóvenes y familias con hijos que cumplen los límites de ingresos, y algunas comunidades tienen su propio aval, como el Plan Mi Primera Vivienda de Madrid.

Las ayudas para comprar vivienda cambian por comunidad, y el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 marca las que se reparten con dinero del Estado. Con ingresos ajustados, otra vía es una VPO, una vivienda con precio limitado cuyos requisitos de acceso fija cada comunidad.