El contrato de arras es el papel que firmas cuando encuentras piso y das una señal para reservarlo hasta la escritura. Lo que pasa con ese dinero si alguien se echa atrás depende del tipo de arras: con las penitenciales, si te arrepientes tú pierdes la señal, y si se arrepiente el vendedor te la devuelve duplicada. Aquí tienes los tres tipos, qué cláusulas protegen tu dinero si el banco no te da la hipoteca y cómo encajan en ese momento las ayudas para comprar vivienda y el resto de ayudas de vivienda, como el aval ICO para jóvenes y familias con menores a cargo y el ITP reducido.

Qué es un contrato de arras y para qué sirve la señal

El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa. El comprador entrega al vendedor una cantidad de dinero, la señal o arras, y a cambio el vendedor reserva la vivienda mientras se prepara la firma de la escritura. Es el paso que se da cuando ya hay acuerdo en el precio pero todavía falta tiempo para escriturar: pedir la hipoteca, reunir los ahorros o esperar a que el vendedor cancele la suya.

Lo normal es que el contrato diga que la señal se descuenta del precio el día de la escritura y que fije un plazo para escriturar. Ninguna de las dos cosas sale sola: tienen que estar escritas en el contrato, así que léelo antes de firmar.

¿Cuánto se da? No hay una cantidad mínima ni máxima: la señal la pactan comprador y vendedor. Antes de cerrarla, calcula cuánto te queda para la entrada y los gastos con la tabla de qué hipoteca te puedes permitir, porque ese dinero queda comprometido desde el primer día.

Tipos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

El nombre que lleve el contrato cambia por completo lo que pasa con tu dinero. La tabla resume qué ocurre en cada tipo si una de las partes no sigue adelante con la compra.

Arras penitenciales: las que te dejan echarte atrás

Con ellas cualquiera de las dos partes puede desistir: el comprador perdiendo la señal y el vendedor devolviéndola duplicada, es decir, la señal más otro tanto. Si diste 15.000 euros y el vendedor decide no vender, te devuelve 30.000.

Para que funcionen así, conviene que el contrato diga de forma expresa que son arras penitenciales. Si el texto solo habla de «señal» sin más, el derecho a echarse atrás deja de estar claro y es fácil acabar discutiendo.

Arras confirmatorias y penales: no dan derecho a arrepentirse

En las confirmatorias, la señal es un adelanto del precio que confirma la compra. Si una parte incumple, la otra elige: exigir que se cumpla la compraventa o resolverla, y en los dos casos con indemnización de daños y el abono de intereses.

En las penales, la señal funciona como una pena por incumplir. Esa pena sustituye a la indemnización de daños, salvo que se haya pactado otra cosa, y quien sale perjudicado no puede reclamar a la vez la pena y que se cumpla la compra, salvo que el contrato le dé esa opción de forma clara.

Qué pasa con la señal si alguien se echa atrás

Con arras penitenciales, las cuentas son sencillas y no dependen de los motivos de cada uno. Si firmaste confirmatorias o penales, lo que pasa es lo que resume la tabla de arriba.

Si te echas atrás tú

Con arras penitenciales, si decides no comprar, el vendedor se queda con la señal y no tienes que pagarle nada más: ni daños ni perjuicios aparte. Por eso es tan importante que la señal sea una cantidad que puedas asumir perder si algo sale mal.

Si se echa atrás el vendedor

Con arras penitenciales, si es el vendedor quien no quiere vender, tiene que devolverte el doble de la señal, y tampoco te debe una indemnización adicional. Si se niega a pagar, puedes reclamárselo en los tribunales, y responde de esa deuda con todos sus bienes.

Si el banco no te da la hipoteca

El contrato puede incluir una cláusula que condicione la compra a que el banco te conceda la hipoteca, de forma que, si te la deniega, recuperas la señal. Si firmaste arras penitenciales sin esa cláusula y no compras porque el banco no te da la hipoteca, lo normal es que pierdas la señal, salvo que pactéis otra cosa con el vendedor. Es una cláusula que se pacta, así que pídela antes de firmar y que quede escrita con un plazo para conseguir el préstamo.

Si cuentas con el aval ICO, ten en cuenta que se pide en un banco adherido a la línea, al solicitar la hipoteca: lo prudente es tener su respuesta, o al menos la cláusula de hipoteca, antes de entregar la señal. Compara también el TAE de varias ofertas y cómo va el euríbor si la cuota es variable.

Qué hace Hacienda con la señal

Si el comprador no sigue adelante y el vendedor se queda con la señal, para el vendedor ese dinero es una ganancia patrimonial que declara en su IRPF. Según el criterio de Hacienda, va a la base general de la renta y no a la del ahorro, porque no viene de vender nada.

Ayudas a la compra que se cruzan con las arras

El momento de la señal es justo cuando conviene tener claro con qué ayudas cuentas, porque cambian cuánto te presta el banco y cuánto pagas de impuestos al escriturar.

El aval ICO para la entrada

El aval ICO cubre hasta el 20 % del préstamo hipotecario de la primera vivienda, y hasta el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior. Es para jóvenes que no hayan cumplido 36 años (ninguno de los compradores puede tenerlos) y para familias con menores a cargo, en este caso sin límite de edad. Se pide en cualquiera de los bancos adheridos a la línea y las hipotecas pueden firmarse hasta el 31 de diciembre de 2027.

Cada comprador tiene que cumplir dos topes: un patrimonio neto de hasta 150.000 euros y unos ingresos máximos que, para las hipotecas firmadas desde el 19 de junio de 2026, dependen de la provincia de la vivienda:

Algunas comunidades tienen además líneas propias para la compra, con sus propios requisitos:

• Comunidad de Madrid
• Andalucía
• Cataluña
• Baleares
• Castilla-La Mancha
• Extremadura

El ITP: lo pagas tú y depende de tu comunidad

Al escriturar una vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales lo paga el comprador. Si la vivienda es nueva y la vende el promotor, la compra lleva IVA y no ITP. El tipo lo fija cada comunidad y puede cambiar por ley de la propia comunidad, así que comprueba el de la tuya antes de firmar. Algunas lo rebajan bastante según tu edad o tu situación:

• Andalucía: tipo general del 7 %, que baja al 6 % si es tu vivienda habitual y vale hasta 150.000 euros, y al 3,5 % si además tienes menos de 35 años. Lo tienes con ejemplos en el ITP de Andalucía.
• Galicia: 8 % general, 7 % para vivienda habitual (con límites de precio y patrimonio) y 3 % para menores de 36 años, personas con discapacidad, familias numerosas y víctimas de violencia de género, también con límites. Los detalles, en el ITP de Galicia.
• Comunidad de Madrid: el tipo general del ITP en Madrid es del 6 %.

Ten estas cifras delante al fijar la señal: el impuesto se paga aparte del precio, así que hay que sumarlo a la entrada y a los gastos cuando calcules cuánto dinero te queda.

Qué incluir en el contrato de arras y qué revisar antes de firmar

No hay un contenido obligatorio por ley, pero un contrato que te proteja suele recoger estos puntos:

• Los datos de comprador y vendedor (nombre, DNI o NIE y domicilio).
• La vivienda: dirección y referencia catastral o datos del Registro.
• El precio total y el importe de la señal, con cómo se paga.
• El tipo de arras, dicho con su nombre (penitenciales, confirmatorias o penales).
• Que la señal se descuenta del precio al escriturar.
• El plazo para firmar la escritura.
• La cláusula de hipoteca, si vas a necesitar préstamo.
• Quién paga cada gasto, si queréis cambiar el reparto habitual.

Con estos puntos tienes un modelo de contrato de arras penitenciales listo para rellenar, con la cláusula de hipoteca ya incluida. Es un modelo orientativo: adáptalo a tu caso y revísalo con calma antes de firmar.

Comprobaciones antes de entregar el dinero

Pide una nota simple del Registro de la Propiedad: es la forma más rápida de ver quién es el dueño y si la vivienda tiene cargas, como una hipoteca o un embargo. Si quien firma no es el titular que aparece ahí, para antes de pagar nada.

En la venta de una vivienda existente, al contrato de compraventa se le une una copia del certificado energético registrado y su etiqueta. Pregunta al vendedor si lo tiene ya hecho.

Quién paga los gastos de la compra

Salvo que pactéis otra cosa, los gastos de otorgar la escritura los paga el vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, el comprador. Es el reparto que fija la ley si no se pacta nada, y en la práctica es habitual acordar otro. La plusvalía municipal la paga el vendedor, que es quien transmite. Y si financias la compra, los gastos de la hipoteca tienen su propio reparto, que te contamos en tus derechos al firmar la hipoteca.