Si buscas vivienda de alquiler en una zona tensionada, el SERPAVI es el índice del Ministerio de Vivienda que marca, piso a piso, el precio máximo que te puede pedir un gran tenedor. Si el piso está por encima de ese tope, saberlo antes de firmar puede suponer un ahorro de varios cientos de euros al año. Y si eres un casero que no es gran tenedor, el decreto de vivienda, pendiente de convalidación, prevé rebajarte hasta el 100 % del rendimiento en el IRPF (salvo en el País Vasco y Navarra, con su propio IRPF foral) en contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 si alquilas por primera vez por debajo de ese índice o firmas un contrato nuevo bajando la renta más de un 5 % (con el mismo inquilino, al acabar los cinco años o la última prórroga; con otro, además, por debajo del índice). Te contamos a quién obliga, dónde se aplica hoy, cómo consultarlo y qué hacer si te piden más.

Qué es el SERPAVI y para qué sirve

SERPAVI son las siglas del Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda. Lo elabora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana con los alquileres de vivienda habitual que los caseros declaran en el IRPF (datos de la Agencia Tributaria, del Instituto de Estadística de Navarra y del Eustat).

Para cada vivienda que cubre (pisos en edificios de más de cinco años y de entre 30 y 150 metros cuadrados), el sistema da un rango de valores de renta según dónde está (se calcula por secciones censales, que son trozos de barrio) y cómo es el piso y el edificio. El valor superior de ese rango es el límite máximo de renta que no se puede superar cuando el tope es obligatorio.

El sistema existe desde 2019, pero no empezó a funcionar como tope hasta marzo de 2024. Desde entonces se ha actualizado varias veces, y la versión que vale hoy está en vigor desde el 21 de abril de 2026.

No lo confundas con el IRAV: el IRAV limita cuánto te suben cada año la renta de un contrato que ya tienes, y el SERPAVI marca el máximo que te pueden pedir al empezar un contrato nuevo, pero solo en los casos de zona tensionada que te contamos justo debajo (y, con el decreto de vivienda, pendiente de convalidación, también frena hasta 2027 la subida anual de las rentas que ya lo superan).

A quién obliga el precio máximo del SERPAVI

El tope obliga en los contratos nuevos de pisos en zona tensionada cuando el casero es un gran tenedor, y en las viviendas de la zona que llevan cinco años sin alquilarse si la declaración lo recoge. No se aplica a todos los pisos de España, ni siquiera a todos los de una zona tensionada.

Si el casero es un gran tenedor

Si el piso está en una zona tensionada, mientras dure la declaración de esa zona, y el casero es un gran tenedor, la renta inicial del contrato nuevo no puede superar el límite máximo del SERPAVI para esa vivienda.

Gran tenedor es la persona o empresa que tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. La comunidad autónoma puede bajar ese umbral a cinco o más inmuebles en la zona si lo justifica al declararla.

Tampoco vale el truco de bajar la renta y cobrar por otro lado: el gran tenedor no puede cargarte cuotas, gastos generales, servicios, impuestos o tasas que, directa o indirectamente, hagan que pagues más del límite.

El mismo tope se aplica a una vivienda de la zona que no ha tenido ningún contrato de alquiler en los últimos cinco años, aunque el casero no sea gran tenedor, pero solo si la resolución del Ministerio que declara la zona lo recoge.

Si el casero no es gran tenedor

Si tu casero no es gran tenedor, en zona tensionada no le limita el SERPAVI sino la renta anterior: el contrato nuevo no puede pasar de la última renta que tuvo esa vivienda en los últimos cinco años, con su actualización anual aplicada. Tampoco puede añadir gastos, impuestos o servicios que no estaban en el contrato de alquiler anterior.

Solo puede subir hasta un 10 % más sobre esa renta si en los dos años anteriores terminó una rehabilitación de la vivienda, unas obras que ahorren un 30 % de energía primaria no renovable (con dos certificados energéticos, de antes y de después) o una mejora de accesibilidad, o si firma un contrato de diez años o más (o con una prórroga voluntaria para ti de diez años o más).

Habitaciones, contratos temporales y pisos turísticos

El decreto de vivienda (en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de que lo convalide el Congreso) prevé además que, si se alquila por habitaciones, la suma de lo que pagan todos los inquilinos a la vez no pueda superar la renta del piso completo, y que en zona tensionada esa renta del piso completo respete también los topes de arriba.

En los contratos temporales que se encadenan sobre la misma vivienda, el mismo decreto prevé que la renta del siguiente no pueda subir en un año más que el IRAV vigente. Los pisos turísticos no se rigen por estas reglas de alquiler de vivienda y, por tanto, tampoco por este tope.

Zonas tensionadas: dónde se aplica hoy el tope

Una zona tensionada la declara la comunidad autónoma cuando pagar la hipoteca o el alquiler, más los gastos y suministros básicos, supera de media el 30 % de los ingresos de los hogares, o cuando el precio de compra o alquiler ha subido en cinco años al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad. La declaración dura tres años y se puede prorrogar año a año, y el Ministerio publica la lista cada trimestre.

Esta es la foto a 19 de octubre de 2026, según la última relación del Ministerio (finales de julio de 2026):

Madrid, Andalucía, la Comunitat Valenciana y Baleares no tienen zonas tensionadas declaradas, así que allí el SERPAVI no limita la renta inicial. Si vives en una de ellas y el alquiler te ahoga, lo que te puede echar una mano son las ayudas al alquiler de tu comunidad.

Cómo consultar el SERPAVI paso a paso

La consulta se hace en la aplicación del SERPAVI del Ministerio de Vivienda. Con el anuncio o el borrador del contrato delante, son cuatro pasos:

1. Localiza la vivienda por su referencia catastral o por su dirección. En el País Vasco solo se puede buscar por dirección.
2. Revisa la superficie y el año de construcción, que la aplicación toma del Catastro.
3. Marca las características del piso y del edificio: superficie construida, estado de conservación, ascensor, aparcamiento, año de construcción, si está amueblado, la altura, el certificado energético, zonas comunitarias, piscina comunitaria, conserjería y vistas especiales.
4. Mira el rango que te devuelve. Si el tope es obligatorio para tu contrato, la cifra que manda es la más alta del rango: el casero no puede pedirte más.

Si quieres hacerte una idea antes de ponerte a buscar, el mapa del precio del alquiler del propio SERPAVI te da los valores medios por barrio, municipio o provincia, pero el tope de un piso concreto solo te lo da la consulta de esa vivienda.

Cuánto te ahorras y qué hacer si te piden más

El ahorro es la diferencia entre lo que te pide el casero y el tope. Imagina que el SERPAVI da para tu piso un valor superior de 950 euros y un gran tenedor te pide 1.100 euros en una zona tensionada: el máximo legal son 950, así que te ahorras 150 euros al mes, 1.800 euros al año.

Para que puedas hacer esa cuenta, en zona tensionada el propietario (y la inmobiliaria, si la hay) está obligado a informarte antes de firmar, y a ponerlo también en el contrato, de dos datos: la última renta que tuvo esa vivienda en los últimos cinco años y el valor que le corresponde según el índice de referencia. Si no te los dan, pídelos por escrito antes de firmar, igual que preguntas por la fianza y las garantías que te van a pedir.

Si ya has firmado por encima del tope, la cláusula que te perjudica saltándose estas reglas es nula y se tiene por no puesta. Las sanciones al casero dependen de cada comunidad, porque no hay unas fijadas para toda España: en Cataluña, por ejemplo, según cuánto se pase el casero del máximo puede ser una infracción leve, grave o muy grave. Antes de dar ningún paso, pregunta al servicio de vivienda de tu comunidad cómo se tramita allí.

La rebaja en el IRPF para el casero

El SERPAVI también interesa a los propietarios que alquilan su piso, porque el decreto de vivienda liga a él la rebaja del rendimiento del alquiler en el IRPF. Pero depende de cuándo firmes el contrato, y el decreto aún está pendiente de convalidación. Además, la rebaja estatal no rige en el País Vasco ni en Navarra, que aplican su propio IRPF foral.

Contratos firmados del 26 de mayo de 2023 al 30 de noviembre de 2026

Los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 y hasta el 30 de noviembre de 2026 siguen con las reglas anteriores, que no miran el SERPAVI:

• 90 % si firmas un contrato nuevo en zona tensionada con una renta inicial más de un 5 % por debajo de la del contrato anterior de esa vivienda.
• 70 % si alquilas por primera vez una vivienda en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años; también si se la alquilas a una Administración o entidad sin ánimo de lucro que la destina a alquiler social con una renta inferior a la del programa de ayudas al alquiler del plan estatal (o a alojar a personas vulnerables), o si la vivienda está en un programa público que limita la renta.
• 60 %, sin cumplir lo anterior, si en los dos años anteriores al contrato terminó una rehabilitación de la vivienda de las que reconoce Hacienda en el IRPF.
• 50 % en cualquier otro caso.

Contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida el decreto

Para los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 por un casero que no sea gran tenedor, el decreto de vivienda prevé unos porcentajes si la vivienda ya estuvo alquilada antes y otros si la alquilas por primera vez.

Si firmas un contrato nuevo sobre una vivienda que ya estaba alquilada, la reducción depende de cuánto cambie la renta respecto a la del contrato anterior:

Viviendas alquiladas por primera vez desde el 1 de diciembre de 2026, si se convalida el decreto

Si es la primera vez que alquilas la vivienda y no eres gran tenedor, lo que manda es si la renta inicial queda por debajo del límite del SERPAVI:

Prórroga y condiciones que valen para todas

Si encajas en varias, se aplica la mayor. Durante la prórroga tácita del contrato, la reducción es del 80 % si la renta inicial del contrato no supera el límite del SERPAVI en el momento de la prórroga, siempre que el casero no sea gran tenedor y el plazo mínimo de cinco años termine después del 1 de diciembre de 2026. No es lo mismo que firmar un contrato nuevo al acabar la última prórroga: eso cuenta como contrato nuevo y, si bajas la renta más de un 5 % al mismo inquilino, la reducción es del 100 %.

Ojo con dos condiciones que valen para todas: la rebaja solo se aplica sobre lo que hayas declarado en tu declaración de la renta antes de que Hacienda abra una verificación, comprobación o inspección, y ninguna reducción se aplica si el contrato se salta el tope de la renta anterior en zona tensionada.

Qué cambia con el decreto de vivienda

El decreto de vivienda se publicó el 7 de octubre de 2026, está en vigor desde el 8 de octubre y está pendiente de que lo convalide el Congreso a través de su Diputación Permanente. Mientras tanto ya se aplica, y además de la rebaja fiscal de arriba mete el SERPAVI en la subida anual de los contratos en vigor (si no se convalidara, estas reglas decaerían):

• Hasta el 31 de diciembre de 2027, si tu renta ya supera el límite del SERPAVI, el casero no puede subírtela en la actualización anual.
• En los demás contratos, la subida es la que pactéis y, sin nuevo pacto, no puede pasar del 2 %.

También exige al gran tenedor acreditar esa condición con una certificación del Registro de la Propiedad. El otro decreto aprobado a la vez, sobre la prórroga de los contratos, no toca el SERPAVI y entra en vigor el 15 de noviembre de 2026.