El IRPH es el índice oficial con el que se calcula el interés de muchas hipotecas y préstamos para vivienda en España, y durante años ha salido más caro que el Euríbor. Aquí tienes qué es, cuánto vale hoy, qué han dicho los tribunales hasta 2026 y cuándo tiene sentido reclamarlo, además de las salidas que tienes si la cuota te ahoga, como las ayudas para pagar la hipoteca.

Qué es el IRPH y cómo se calcula

IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Es un índice oficial que calcula y publica el Banco de España cada mes, en el BOE y en su propia web, hacia el día 19. Si tu hipoteca es variable y está referenciada al IRPH, tu tipo de interés se revisa con ese índice más el diferencial que pactaste con el banco.

La diferencia con el Euríbor está en cómo se calcula. Cada banco y caja envía al Banco de España el tipo medio de las hipotecas a más de 3 años para comprar vivienda libre que ha firmado o renovado ese mes. Ese tipo se mide en TAE, así que incluye también comisiones y gastos, no solo el interés. El Banco de España hace la media simple de las entidades que superan 10 operaciones en el mes, y el resultado es el IRPH.

Dicho de otra forma: el IRPH refleja lo que cobran los propios bancos por sus hipotecas, con gastos incluidos. Por eso suele quedar por encima del Euríbor, que es el índice más usado en las hipotecas variables.

Tipos de IRPH: el que sigue vivo y los que desaparecieron en 2013

El IRPH que sigue vivo y que verás en casi todas las hipotecas con este índice es el IRPH Entidades (su nombre largo es tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España).

Hasta 2013 había tres más: el IRPH Cajas, el IRPH Bancos y el índice CECA. Los tres dejaron de publicarse el 1 de noviembre de 2013. Si tu hipoteca iba ligada a uno de ellos, pasó a calcularse así:

• Con el índice sustitutivo que dijera tu contrato, si lo había.
• Si el contrato no decía nada, o el sustitutivo era otro de los índices desaparecidos, con el IRPH Entidades más un diferencial.

Ese diferencial no es una cifra fija para todos. Se calcula para cada hipoteca según la fecha de la firma: es la media de lo que se separaban el índice desaparecido y el IRPH Entidades desde ese momento hasta el cambio. Por eso dos vecinos con IRPH Cajas pueden tener diferenciales distintos. Si con el cambio de índice la cuota se te ha hecho cuesta arriba, repasa las ayudas públicas para la hipoteca.

IRPH hoy: cuánto vale y cómo va frente al Euríbor

El último dato oficial es el de agosto de 2026: el IRPH Entidades quedó en el 3,134 %, frente al 2,954 % del Euríbor a un año. El dato de septiembre saldrá hacia mediados de octubre. Así ha ido este año, según el Banco de España:

En 2026 el IRPH ha ido entre 0,14 y 0,60 puntos por encima del Euríbor. Ojo: lo que pagas no es el índice a secas, sino el índice más el diferencial de tu contrato, y la revisión se hace con la periodicidad que marque tu escritura. Si quieres entender cómo se traduce eso en tu cuota, repasa los tipos de préstamos y cómo funcionan los variables, o nuestras guías de finanzas personales.

Cómo saber si tu hipoteca tiene IRPH

Lo más rápido es mirar la escritura de la hipoteca, en la cláusula del interés variable. Si aparece el nombre largo del índice (el de las entidades de crédito, el de las cajas de ahorros o el de los bancos), tu hipoteca va con IRPH. También lo verás en los recibos o en la carta que manda el banco cada vez que revisa el tipo.

Si tu escritura usaba el IRPH Cajas o el IRPH Bancos y ahora pagas IRPH Entidades más un diferencial, puedes comprobar si ese diferencial está bien calculado con el simulador del diferencial IRPH del Banco de España: eliges tu índice y la fecha de firma, y te da la cifra.

Guarda también la información que te dio el banco antes de firmar (oferta, folletos, simulaciones). Si reclamas, será clave para saber si te explicaron bien el índice. Si quieres ver cómo se prepara una reclamación de este tipo, mira la guía para reclamar los gastos de la hipoteca.

Qué han dicho los tribunales sobre el IRPH

El IRPH lleva más de seis años en los tribunales y los fallos no siempre han ido en la misma dirección. Este es el recorrido, en orden:

• Marzo de 2020, Tribunal de Justicia de la UE: la cláusula del IRPH sí puede revisarse como cualquier otra cláusula de un contrato con un consumidor. El juez tiene que comprobar si el banco la explicó con transparencia.
• Noviembre de 2020, Tribunal Supremo: aunque el banco no informara del todo bien, ofrecer un índice oficial no era por sí solo mala fe, así que la cláusula no se anuló y no hubo devolución.
• 2021 a 2023, Tribunal de Justicia de la UE: matiza que importa si el banco informó de cómo había evolucionado el índice y de que la norma que creó el índice recomendaba aplicarle un diferencial negativo.
• Diciembre de 2024, Tribunal de Justicia de la UE: no basta con que el índice estuviera publicado en el BOE: tenía que ser además realmente accesible para una persona media; si no lo era, el banco tenía que explicarlo directamente. Y si un juez declara la cláusula abusiva, puede sustituirla por otro índice legal equivalente, pero no retocarla a su gusto.
• Noviembre de 2025, Tribunal Supremo: dicta sus dos primeras sentencias con esta doctrina europea y concluye que no hay una respuesta única: la validez del IRPH depende de las circunstancias de cada préstamo.

Qué significa esto para ti

El Supremo ha dejado claro que no hay una solución igual para todos. Cada hipoteca con IRPH se estudia por separado, igual que el resto de reclamaciones contra el banco por la hipoteca.

¿Se puede reclamar el IRPH en 2026? Cuándo tienes opciones

Sí se puede reclamar, pero no es automático. Con lo que dicen hoy el Tribunal de Justicia de la UE y el Supremo, el juez revisa tu hipoteca en dos pasos:

Paso 1: ¿te explicaron bien el índice?

Es el control de transparencia. El juez mira si el banco te informó de cómo se calculaba el IRPH, de cómo había evolucionado en los años anteriores a la firma y del diferencial negativo que se recomendaba aplicarle. Si esa información estaba realmente a tu alcance, la cláusula es transparente y el caso termina ahí.

Paso 2: ¿te salió claramente más cara?

Si la cláusula no fue transparente, el juez pasa al control de abusividad: compara el interés que te aplicaron con el de préstamos parecidos que se daban en el mercado en la fecha de tu firma. Solo si hay un desequilibrio real en tu contra, la cláusula se declara abusiva.

Si se declara abusiva, el juez sustituye el IRPH por otro índice legal de efecto equivalente, que no tiene por qué ser el Euríbor, y el banco te devuelve la diferencia entre lo que pagaste y lo que habrías pagado con ese índice.

Si ya terminaste de pagar la hipoteca, o si en su día cambiaste de índice con una novación, conviene que un abogado revise tu caso concreto antes de reclamar, porque son situaciones con sus propias reglas. Si no puedes pagarlo, mira si tienes derecho a un abogado de oficio con justicia gratuita.

Cómo reclamar el IRPH paso a paso

Si después de revisar tu caso decides reclamar, este es el orden:

1. Reúne la documentación

Necesitas la escritura de la hipoteca, los recibos o un cuadro de amortización con los tipos que te han aplicado, y toda la información que te dio el banco antes de firmar. Si hubo novaciones o subrogaciones, también sus escrituras.

2. Reclama por escrito al banco (obligatorio)

Antes de demandar por una cláusula abusiva de una hipoteca, la ley obliga a presentar una reclamación previa por escrito al banco. Sin ella, el juzgado no admite la demanda. Es gratuita y el banco tiene un mes para responder. Si no contesta, la rechaza o no te convence lo que ofrece, ya puedes ir a juicio.

Para ponértelo fácil, hemos preparado un modelo de reclamación previa con los datos que tienes que rellenar. Preséntalo por un medio que deje constancia de la fecha (en la oficina con copia sellada, por burofax o por el canal de reclamaciones de la web del banco) y guarda el justificante: tendrás que aportarlo si luego vas a juicio.

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España no te sirve para esto: no puede declarar que una cláusula es abusiva ni anularla, y su informe no obliga al banco. Eso solo lo decide un juez.

3. Presenta la demanda

Desde finales de 2025, la demanda va al tribunal de instancia de tu partido judicial; en algunos hay una sección especializada en cláusulas abusivas. Necesitas abogado y procurador, salvo que lo que reclames no pase de 2.000 euros. Si tus ingresos son bajos, puedes pedir la justicia gratuita.

¿Hay plazo para reclamar?

Pedir que se anule una cláusula abusiva no caduca. Para recuperar el dinero, la regla general que han fijado los tribunales para las cláusulas abusivas de las hipotecas es que el plazo de 5 años empieza a contar cuando es firme la sentencia que anula la cláusula, salvo que el banco demuestre que ya sabías antes que era abusiva.

Alternativas si no quieres pleitear: cambiar de índice o pedir ayuda

Reclamar es lento y el resultado es incierto. Si lo que quieres es pagar menos cuanto antes, tienes otras vías:

• Negociar con tu banco (novación): puedes pedirle pasar del IRPH a otro índice, como el Euríbor, o a tipo fijo. El banco no está obligado a aceptar.
• Cambiarte de banco (subrogación): otra entidad asume tu hipoteca con condiciones nuevas.
• Coste del cambio a tipo fijo: la comisión tiene un tope del 0,05 % del capital que se reembolsa por adelantado con el cambio, si lo haces en los 3 primeros años desde que firmaste la hipoteca; a partir del tercer año, es gratis. La rebaja a coste cero en cualquier momento que hubo entre 2023 y 2024 ya no está vigente.

Antes de firmar un cambio, compara la TAE de cada oferta y calcula cuánto te queda por pagar: con el IRPH solo 0,2 puntos por encima del Euríbor, cambiar de índice no siempre compensa los gastos.

Si no puedes pagar la cuota

Si estás en situación de vulnerabilidad, el Código de Buenas Prácticas para deudores hipotecarios sin recursos sigue abierto y permite pedir al banco una reestructuración de la deuda, una quita o la dación en pago. Tienes los requisitos en nuestra guía de ayudas a deudores hipotecarios. El otro código, el pensado para la clase media con la subida de tipos, ya no admite solicitudes nuevas.

Si tus ingresos han caído mucho, revisa también si te corresponde el Ingreso Mínimo Vital, repasa las deducciones por vivienda en la renta y aplica algunos trucos para ahorrar en las facturas de casa. Y si todavía estás pensando en comprar, en lugar de pelear con una hipoteca vieja, mira las ayudas para comprar vivienda el aval ICO para jóvenes, los avales autonómicos como la hipoteca joven de Canarias y los requisitos de la vivienda protegida.