La subrogación de hipoteca es la forma de llevarte tu préstamo a otro banco que te ofrece mejores condiciones, sin pedir permiso al tuyo. Aquí tienes el paso a paso, las comisiones y gastos que puedes pagar, qué pasa si compras con la hipoteca del promotor y cuándo compensa, junto con otras ayudas para pagar la hipoteca y la vivienda.

Qué es la subrogación de hipoteca

Subrogar significa que alguien ocupa el lugar de otro en un contrato. En las hipotecas hay dos casos muy distintos, y conviene no confundirlos con la novación:

Cuando la gente busca «subrogar la hipoteca», casi siempre se refiere a la primera, que funciona con cualquiera de los tipos de préstamo hipotecario: cambiar la hipoteca de banco para pagar menos intereses o pasar de variable a fijo. Es lo que explicamos primero. Y no la confundas con la subrogación de un contrato de alquiler, que es quedarse con el alquiler de un familiar cuando muere: eso lo contamos en la guía de la renta antigua.

Cómo cambiar tu hipoteca de banco paso a paso

La ley permite llevarte la hipoteca a otra entidad sin el consentimiento de tu banco actual. El proceso es este:

1. Pide ofertas a otros bancos. El que te interese te hará una oferta vinculante con las nuevas condiciones y su TAE.
2. El banco nuevo se lo comunica a tu banco actual, que tiene 7 días naturales para entregar el certificado con la deuda pendiente.
3. Una vez entregado ese certificado, tu banco tiene 15 días naturales más para igualar o mejorar la oferta (se llama «enervar»). Puede hacerlo sea cual sea el cambio que pidas. Si lo hace y lo aceptas, te quedas donde estás con mejores condiciones.
4. Si no la iguala, se firma la escritura de subrogación ante notario. El banco nuevo paga al antiguo el capital pendiente, los intereses y la comisión que se deban, y a partir de ahí pagas tus cuotas al nuevo.

La ley no exige ningún tiempo mínimo desde que firmaste la hipoteca para poder subrogarla: puedes hacerlo cuando encuentres una oferta mejor, aunque las comisiones son más altas en los primeros años, como verás abajo.

Cuánto cuesta subrogar una hipoteca

El coste tiene dos partes: la comisión que te puede cobrar tu banco actual por devolverle el dinero antes de tiempo y los gastos de la operación.

Comisión del banco que dejas

Los porcentajes se aplican sobre el capital que devuelves por adelantado. La rebaja que dejó estas comisiones a cero entre 2023 y 2024 terminó el 31 de diciembre de 2024, así que hoy rigen los topes de la tabla. Si pasas de variable a fijo después del tercer año, el cambio no tiene comisión. Estos topes se aplican también si tu hipoteca es de antes de 2019: lo que cuenta es la fecha de la subrogación, no la de la firma original.

Gastos de la operación

• Impuesto: la escritura de subrogación está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados.
• Notaría y registro: tienen aranceles reducidos. El notario la cobra como un documento sin cuantía y el registro aplica una rebaja del 90 %.
• Tasación: si el banco nuevo la pide, la pagas tú.
• Comisión de apertura del banco nuevo: solo si está pactada, y se cobra una sola vez.

Compara siempre la tasa anual equivalente (TAE) de la oferta nueva con la de tu hipoteca actual, no solo el tipo de interés: la TAE incluye comisiones y gastos.

Subrogarte en la hipoteca del promotor al comprar una vivienda

Si compras una vivienda nueva, es habitual que el promotor te ofrezca quedarte con la parte de su préstamo que corresponde a tu piso. Es una subrogación de deudor, y tiene sus propias reglas:

• El promotor tiene que avisar al banco con al menos 30 días de antelación, para que estudie tu solvencia. El banco puede no aceptarte.
• Tienes derecho a la misma información que si pidieras una hipoteca nueva, incluida la ficha europea con las condiciones del préstamo, antes de firmar.
• El banco puede cobrarte una comisión por la subrogación solo si está pactada e informada antes de la firma.

No es la única opción: puedes buscar tu propia financiación en otro banco si sus condiciones son mejores. Antes de decidir, repasa las ayudas para comprar vivienda, el aval ICO para jóvenes, los avales autonómicos como la hipoteca joven de Canarias y, si compras un piso usado, cuánto pagarás de impuesto de transmisiones (por ejemplo, el ITP en Madrid).

¿Cuándo compensa subrogar la hipoteca?

Compensa cuando lo que te ahorras en intereses es mayor que la comisión y los gastos del cambio. Por eso suele salir más a cuenta cuando te queda mucho capital y muchos años por pagar, y menos en la recta final de la hipoteca.

Casos típicos en los que merece la pena mirarlo:

• Tienes una hipoteca variable y quieres pasar a tipo fijo para no depender del Euríbor.
• Tu hipoteca va con IRPH u otro índice más caro que el Euríbor.
• Tu diferencial es alto comparado con lo que ofrecen hoy otros bancos.
• Tu banco te exige contratar productos (seguros, planes) para mantener el diferencial y otro banco no.

El Portal del Cliente Bancario del Banco de España explica el procedimiento y tiene un simulador para calcular la TAE de una hipoteca, útil para comparar ofertas.

Alternativas si no quieres cambiar de banco

Si tu banco iguala la oferta, o prefieres no mover la hipoteca, tienes otras opciones:

• Novación: pactar con tu banco un cambio de tipo o de plazo. La escritura de novación también está exenta del impuesto de actos jurídicos documentados.
• Amortizar parte del capital para reducir la cuota o el plazo, con los topes de comisión por devolución anticipada que marca la ley.
• Si no llegas a pagar y tu banco está adherido al Código de Buenas Prácticas para deudores vulnerables, puedes pedir una reestructuración de la deuda. Lo explicamos en la guía de ayudas a deudores hipotecarios.