La hipoteca inversa es un préstamo que te da el banco usando tu casa como garantía, pero al revés que una hipoteca normal: cobras tú y, mientras cumplas el contrato, no tienes que devolver nada en vida. Es una vía para tener más dinero al mes si tienes 65 años o más, una dependencia o una discapacidad del 33 %, sin vender ni dejar tu vivienda. Verás cómo funciona la hipoteca inversa, cuánto dinero puedes sacar, qué pagas en impuestos y qué pasa con tus herederos.

Qué es la hipoteca inversa y cómo funciona paso a paso

La idea es sencilla: conviertes parte del valor de tu casa en dinero para vivir, sin desprenderte de ella. Así funciona:

1. Tasan tu vivienda. La casa tiene que ser tu vivienda habitual, estar tasada y tener un seguro contra daños.
2. La entidad te paga. Recibes el dinero en pagos periódicos (lo habitual, por ejemplo una renta mensual) o en un solo pago.
3. Sigues siendo el dueño. No pierdes la propiedad y puedes seguir viviendo en tu casa hasta tu fallecimiento.
4. La deuda va creciendo. Mientras cobras, la deuda no baja con el tiempo, sino que aumenta, porque a lo que te dan se le suman los intereses.
5. Se devuelve al final. El banco solo puede reclamar la deuda cuando fallece el titular o, si el contrato lo dice, cuando fallece el último beneficiario (por ejemplo, tu pareja), salvo que incumplas lo que firmaste en el contrato. Son tus herederos quienes deciden entonces qué hacer.

Es decir: en vida no devuelves nada mientras cumplas el contrato. Por eso se llama «inversa»: en una hipoteca normal el dinero sale de tu bolsillo cada mes; aquí entra. Si ya estás pagando una hipoteca y lo que te preocupa es la cuota, la ayuda va por otro camino: mira las ayudas para pagar la hipoteca que siguen vigentes.

Requisitos para pedir una hipoteca inversa

Para que sea una hipoteca inversa con las ventajas fiscales y las protecciones que fija la ley, se tienen que cumplir estas condiciones:

• Edad o situación personal: tú y los beneficiarios que designes debéis tener 65 años o más, estar en situación de dependencia o tener reconocida una discapacidad igual o superior al 33 %. Basta con cumplir una de las tres.
• Tu vivienda habitual: la casa que pones como garantía tiene que ser donde vives. Se puede firmar sobre otro inmueble, pero entonces pierdes las protecciones y ventajas que ves en esta guía: las de tus herederos y las de impuestos y aranceles.
• Tasada y asegurada: la vivienda debe tener una tasación oficial y un seguro de daños.
• Solo con entidades autorizadas: pueden darla los bancos y demás entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las aseguradoras autorizadas para operar en España. Nadie más.

Si tu discapacidad aún no está reconocida, el primer paso es pedir el certificado de discapacidad en tu comunidad. La ley no exige que la casa esté libre de cargas, pero el Banco de España describe el producto sobre una vivienda sin cargas: si todavía te queda hipoteca por pagar, pregunta en la entidad si la acepta.

Cuánto dinero te dan con una hipoteca inversa

La ley que regula la hipoteca inversa no fija un importe ni un tipo de interés: los pone cada entidad en su oferta. Lo que cobras depende, según el Banco de España, de tres cosas:

• El valor de tu vivienda.
• Tu edad y la de tu pareja.
• Si eliges cobrar durante un periodo fijo o de por vida.

Renta temporal o renta vitalicia

Aquí está la decisión más importante, y conviene entenderla bien:

La renta temporal no cubre el riesgo de vivir más de lo previsto: es justo cuando más falta te puede hacer. El seguro de renta vitalicia lo resuelve, pero su precio depende de tu edad y de tu salud. Para comparar ofertas, la entidad te da gratis la FIPRE (ficha de información previa) y la FIPER (ficha personalizada), y puedes pedirle una oferta vinculante, que vale al menos 14 días naturales. Fíjate en el TAE, que es el que te dice cuánto cuesta de verdad el préstamo.

Qué pasa con la herencia: las opciones de tus herederos

Al fallecer el titular (o el último beneficiario, si así se pactó), tus herederos reciben la vivienda junto con la deuda. Tienen tres caminos:

Si la hipoteca inversa es sobre tu vivienda habitual, la ley protege a tus herederos de dos formas. La primera: si tus herederos deciden no pagar, el banco solo puede cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia, no con el patrimonio propio de los herederos. La segunda: si quieren cancelar la deuda, lo hacen en el plazo que fije el contrato y el banco no puede cobrarles ninguna comisión por cancelar.

Ojo con un detalle: aceptar la herencia tiene sus propios costes, como el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal si venden. Dejarlo todo claro en tu testamento les ahorra disgustos.

Impuestos y gastos de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa tiene un trato fiscal muy favorable, siempre que se firme sobre tu vivienda habitual:

Fíjate en la primera fila: la discapacidad del 33 % te permite pedir la hipoteca inversa, pero no basta para que lo que cobras quede fuera del IRPF. Para eso necesitas ser mayor de 65 años o tener una dependencia de grado 2 o grado 3. Si cumples ese requisito, como no es renta, tampoco lo incluyes en tu declaración de la renta.

Esto es lo que dice la norma estatal. En el País Vasco y Navarra, que tienen su propio IRPF, confírmalo con tu hacienda foral. Los demás gastos (la tasación, el seguro de la casa o el de renta vitalicia, y las comisiones) los fija cada entidad: búscalos en la FIPRE.

Lo bueno y lo malo de la hipoteca inversa

El Banco de España la considera un producto complejo. Resumido:

• A favor: cobras un dinero extra sin dejar tu casa, sin devolver nada en vida si cumples el contrato y, sobre tu vivienda habitual, con ventajas en impuestos y en notaría. En ese caso, si tus herederos deciden no pagar la deuda, el banco solo puede cobrar con los bienes de la herencia, no con su propio patrimonio.
• En contra: la deuda crece cada año con los intereses; con renta temporal puedes quedarte sin ingresos si vives más de lo previsto; tus herederos reciben una casa con una deuda que puede ser grande; y el seguro para cobrar de por vida reduce lo que recibes al mes.

Antes de firmar, habla con tu familia: la decisión afecta a lo que heredarán. Y compara con las alternativas que tienes justo debajo.

Alternativas a la hipoteca inversa

La hipoteca inversa no es la única forma de sacar dinero de tu casa, ni siempre la mejor. Repasa también estas:

Ayudas públicas para pensionistas

Antes de endeudarte, comprueba si te corresponde alguna ayuda que no tengas que devolver. Si cobras poco, puede tocarte el complemento a mínimos o, si no has cotizado lo suficiente, una pensión no contributiva: para esta última, tu vivienda habitual no cuenta como patrimonio. Ninguna de las ayudas para pensionistas ni de las ventajas para mayores de 65 años genera una deuda sobre tu casa. Y si necesitas cuidados, la Ley de Dependencia ofrece, según tu grado y tu capacidad económica, servicios como una plaza en residencia o ayuda a domicilio y, si no hay plaza, una ayuda económica para pagar el servicio o, en casos excepcionales, a un cuidador familiar.

Vender la nuda propiedad

Vendes la casa pero te quedas el usufructo: sigues viviendo en ella de por vida y cobras el dinero de golpe. A diferencia de la hipoteca inversa, la casa ya no la heredan tus hijos. Lo tienes explicado en nuestra guía de la nuda propiedad.

Vender y cambiar de casa

Si mudarte a una casa más pequeña o irte de alquiler es una opción, vender tiene ventajas fiscales a partir de los 65 años:

• Si vendes tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años (o con dependencia severa o gran dependencia), la ganancia está exenta del IRPF.
• Si vendes otro bien (un segundo piso, por ejemplo) siendo mayor de 65 y destinas todo el importe de la venta en un plazo de 6 meses a una renta vitalicia asegurada a tu favor, la ganancia no tributa. El máximo que puedes destinar a rentas vitalicias es de 240.000 euros, y si luego adelantas el cobro de esa renta, la ganancia pasa a tributar.

Si vendes para irte de alquiler, las ayudas al alquiler para mayores de 65 años te pueden ayudar a pagar la renta.

Cómo pedir una hipoteca inversa

1. Pide información a varias entidades (bancos o aseguradoras autorizadas) y solicita la FIPRE de cada una: es gratis.
2. Recibe el asesoramiento independiente, que la entidad está obligada a darte antes de firmar.
3. Tasa la vivienda y comprueba que tiene seguro de daños.
4. Pide la ficha personalizada (FIPER) y, si te convence, la oferta vinculante. Compara: renta mensual, años de cobro, coste del seguro si lo hay y TAE.
5. Fírmala ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

La hipoteca inversa sirve para completar ingresos, no para sustituirlos: si eres viudo o viuda, comprueba antes que cobras la pensión de viudedad que te corresponde.