La hipoteca que te puedes permitir depende sobre todo de tu sueldo y de tus ahorros. Los bancos suelen mirar que tus deudas, cuota incluida, no superen el 30-35 % de tus ingresos netos, y no suelen prestar más del 80 % del valor de tasación: con 2.000 euros netos al mes y sin otras deudas, eso da una hipoteca de unos 166.000 euros a 30 años con un tipo de ejemplo del 3 %. Aquí tienes la tabla por sueldo, cuánto hay que tener ahorrado, qué gastos paga el banco y qué ayudas a la vivienda y ayudas para la hipoteca te permiten financiar más.

Cuánta hipoteca te puedes permitir según tu sueldo

El Banco de España recomienda que el total de tus deudas (hipoteca, préstamo del coche, tarjetas) no pase del 40 % de tus ingresos netos mensuales. Los bancos, en general, son más prudentes: estiman que el endeudamiento no debe superar el 30-35 % de lo que ingresas.

Con esa referencia, y si no tienes otras deudas, esta tabla calcula la hipoteca a la que puedes aspirar con una cuota del 35 % de tu sueldo neto, a 30 años y con un tipo de ejemplo del 3 %:

La tabla supone que no tienes otras deudas. Si las tienes, réstalas: con 2.000 euros netos y un préstamo del coche de 200 euros al mes, para no pasar del 35 % la cuota de la hipoteca tendría que quedarse en unos 500 euros, y aun apurando hasta el 40 % del Banco de España, en unos 600. Y si compráis en pareja, el punto de partida son los ingresos netos del hogar, no los de una sola persona.

Cuánto pagas al mes según lo que pidas

La otra forma de verlo es al revés: partir del dinero que necesitas y mirar la cuota. Así queda una hipoteca a 30 años con tres tipos de interés de ejemplo:

El tipo real te lo fija el banco en su oferta. Si la hipoteca es variable, dependerá del euríbor, cuyo último dato oficial (agosto de 2026) fue del 2,954 %, más el diferencial (lo que el banco suma al euríbor). Un plazo más largo baja la cuota, pero hace que pagues más intereses en total.

Cuánto dinero necesitas tener ahorrado

Como los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación, el 20 % restante sale de tus ahorros. A eso se suman los gastos de la compra:

• Vivienda nueva: pagas un IVA del 10 % del precio, más el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura de compra, con el tipo que fija tu comunidad.
• Vivienda de segunda mano: pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo también fija cada comunidad autónoma.
• La notaría y el registro de la escritura de compraventa: en la práctica los suele pagar el comprador, aunque la ley deja los gastos de otorgar la escritura a cargo del vendedor salvo que se pacte otra cosa.

Un ejemplo con una vivienda nueva de 200.000 euros: necesitarías 40.000 euros de entrada y 20.000 euros de IVA, más el resto de gastos de la compra. Si es de segunda mano, en vez del IVA pagarías el ITP de tu comunidad. Por eso conviene tener ahorrado bastante más que el 20 % antes de buscar piso, y mientras lo consigues, las ayudas al alquiler para jóvenes pueden aliviarte el gasto de cada mes.

Qué gastos de la hipoteca paga el banco y cuáles tú

Desde 2019, la ley reparte los gastos del préstamo hipotecario (no los de la compraventa) así:

• El banco paga la notaría de la escritura del préstamo, la inscripción en el registro, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca.
• Tú pagas la tasación de la vivienda.
• Las copias de la escritura las paga quien las pida.

Antes de firmar, el banco tiene que darte la FEIN, una oferta vinculante con las condiciones, el tipo de interés y la TAE; la FiAE, la ficha de advertencias sobre las cláusulas más relevantes; y el borrador del contrato al menos 10 días naturales antes de la firma. Y tienes que ir al notario que elijas como tarde el día antes de firmar para que te explique el contrato: ese asesoramiento no tiene coste de aranceles.

Cómo financiar más del 80 % si no tienes la entrada

Si no tienes ahorrado el 20 %, la vía pública es el aval ICO para la primera vivienda. El Estado avala hasta el 20 % del préstamo (el 25 % si la vivienda tiene calificación energética D o superior) para que el préstamo pueda llegar a igualar el valor de tasación o el precio de compra. Pueden pedirlo los jóvenes de hasta 35 años y las familias con menores a cargo, con límites de ingresos y de patrimonio que dependen de la provincia, y se firma en un banco adherido hasta el 31 de diciembre de 2027. Los impuestos y gastos de la compra siguen quedando fuera del préstamo.

Algunas comunidades tienen además sus propios avales y ayudas, como el aval de la Junta de Andalucía, el plan de Mi Primera Vivienda en Madrid o la hipoteca joven de Canarias. Encontrarás más en la guía de ayudas para comprar vivienda.

Qué mira el banco además de tu sueldo

El banco está obligado a analizar a fondo si podrás pagar antes de concederte la hipoteca. Mira tu situación laboral (tipo de contrato, antigüedad), tus ingresos actuales y previsibles, tus ahorros, tus gastos fijos y las deudas que ya tienes, que consulta en la CIRBE del Banco de España.

Lo que no puede hacer es concederte la hipoteca basándose sobre todo en que la casa vale más que el préstamo: la clave es que tú puedas devolverlo. Y una vez firmada, si otro banco te ofrece mejores condiciones, puedes plantearte una subrogación de la hipoteca, echando antes cuentas de sus costes.