El nuevo decreto de vivienda, al que muchos llaman decreto Maricarmen, está publicado en el BOE, se aplica desde el 8 de octubre de 2026 y la Diputación Permanente del Congreso lo convalidó el 12 de noviembre de 2026. Prevé que puedas pedir hasta dos años más de alquiler si tu prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028 (o termina la prórroga tácita o la tácita reconducción) y estás al corriente de pago (también los ocho meses anteriores), que la subida anual no pase del 2 % hasta 2027 si no hay acuerdo, que el juez pueda suspender los desahucios de hogares vulnerables sin alternativa y una deducción del 10 % del alquiler en la renta. Aquí tienes qué cambia, a quién afecta y qué otras ayudas de vivienda pueden estar abiertas.

Qué es el decreto Maricarmen y por qué se llama así

Decreto Maricarmen es el nombre con el que muchos medios y colectivos de inquilinos llaman al decreto, tras el desahucio de Maricarmen, una vecina de 87 años. Según la prensa, la desalojaron en septiembre de 2026 del piso en el que vivía desde hacía unos 70 años.

El Gobierno aprobó su real decreto-ley de vivienda el 29 de septiembre, y el propio texto cita su caso al explicar por qué es urgente.

El Congreso derogó ese primer decreto el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre. El nuevo rige desde el 8 de octubre de 2026.

Todas las medidas del decreto de vivienda de un vistazo

Esta tabla resume las medidas que más te afectan como inquilino, con el plazo que fija el texto publicado:

Medidas para compradores y caseros

Y estas son las que afectan a quien compra su primera vivienda o pone un piso en alquiler:

Otras medidas del decreto

El decreto también limita hasta el 31 de diciembre de 2030 que las empresas dedicadas a comprar inmuebles y las empresas que son grandes tenedores adquieran viviendas por menos del 70 % de su valor de tasación, con algunas excepciones, como destinarlas a vivienda habitual a precio asequible o social hasta al menos el 31 de diciembre de 2030. Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de pisos amueblados de hasta 30 noches (salvo en la casa donde vive el propio casero) pasan a pagar el IVA de la hostelería, y la vivienda protegida con protección permanente que vende el promotor pasa al IVA superreducido, algo que interesa a quien cumple los requisitos de las VPO y quiere comprar una.

Prórroga del alquiler: hasta dos años más en tu contrato

El decreto prevé una prórroga extraordinaria de los contratos de vivienda habitual. Si tu contrato está vigente el 8 de octubre de 2026 y su prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028 (o termina la prórroga tácita o la tácita reconducción), puedes pedir alargarlo hasta dos años más, por plazos anuales, con los mismos términos y condiciones del contrato.

El otro decreto que el Gobierno aprobó ese mismo 6 de octubre, que habría entrado en vigor el 15 de noviembre de 2026 y cambiaba la prórroga de la ley, fue derogado por la Diputación Permanente el 12 de noviembre de 2026, así que no se aplica. Sigue vigente lo que ya decía la ley de alquileres: pasados 5 años de contrato (7 si el casero es una empresa), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta 3 años más si nadie avisa, y el casero tiene que avisar con 4 meses de antelación (el inquilino, con 2).

Requisitos y cómo pedir la prórroga

No es automática: la tienes que pedir tú. Además, tienes que estar al corriente de pago y haberlo estado cada mes durante los ocho meses anteriores. Pídela por escrito y de forma que quede constancia, como un burofax con un modelo de carta de prórroga del alquiler.

Si ya la pediste con el decreto de marzo de 2026, el nuevo decreto da esa solicitud por válida, así que no tienes que repetirla (aunque puedes desistir). Cuando se acabe esa prórroga, una nueva solicitud se rige por las reglas de este decreto.

Cuándo puede negarse el casero

Según el decreto, el casero tiene que aceptarla, salvo en estos casos:

• Habéis pactado otras condiciones o habéis firmado un contrato de alquiler nuevo.
• Te ha comunicado, en los plazos y condiciones que marca la ley de alquileres, que necesita la vivienda para sí, para sus padres o hijos, o para su cónyuge tras una sentencia de separación, divorcio o nulidad, y esa necesidad es real y está acreditada.

La prórroga tampoco se aplica si renováis el contrato o firmáis uno nuevo con una renta al menos un 5 % más baja. Y si te corresponde la prórroga de tres años que ya prevé la ley para las zonas tensionadas, se aplica esa con preferencia: las dos no se suman.

Subida del alquiler: máximo del 2 % si no hay nuevo pacto, hasta el 31 de diciembre de 2027

El decreto prevé un tope para la actualización anual de la renta. Si a tu contrato le toca actualizarla entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, puedes negociar la subida con el casero. Si no llegáis a un nuevo acuerdo, la renta no puede subir más de un 2 %. Y si tu alquiler ya está por encima del límite del índice de precios del alquiler, no puede subir nada.

El decreto también prevé que no se puedan cargar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria del contrato y los impuestos de la vivienda.

Decreto antidesahucios: cuándo se suspende el desahucio de un hogar vulnerable

Hasta el 31 de diciembre de 2030, el decreto prevé que el juez suspenda el desahucio de personas vulnerables que no tienen alternativa de vivienda. La vulnerabilidad se acredita con un informe de servicios sociales o con los criterios de la ley. También vale para los desahucios que ya estaban en marcha si todavía no se ha hecho el desalojo. Lo que pasa depende de quién te demande:

• Si quien reclama es un fondo o una entidad que compra viviendas o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor de tasación, el juez suspende el proceso directamente.
• Si es otro propietario, el juez pide informe a la administración. Si no responde o dice que no tiene recursos, suspende el proceso hasta que haya una alternativa de vivienda adecuada.

En este segundo caso, la suspensión se revisa cada 12 meses y se levanta si dejas de ser vulnerable, si te ofrecen una alternativa adecuada y efectiva y la rechazas sin causa justificada, o cuando pasan tres años desde que se acordó. Eso sí, si tu casero es un particular con dos viviendas o menos, su situación económica puede pesar más que la tuya y el juez no tiene por qué suspender.

Desahucio por impago: la administración puede pagar la deuda

Si te han demandado por no pagar el alquiler y acreditas que eres vulnerable, el decreto prevé que la administración tenga dos meses para ofrecerte una alternativa de vivienda adecuada o, si no la tiene, pagar al casero (o consignar en el juzgado) todo lo reclamado y lo que se acumule hasta el pago. Mientras tanto, el proceso queda suspendido. Si paga, el juicio termina y sigues con tu contrato. Si no hace ni lo uno ni lo otro, pasa a ser ella la deudora de la renta y el decreto prevé que no se te pueda desalojar por esa deuda. Esto no se aplica cuando quien demanda es un fondo, porque en ese caso el juez suspende directamente.

Qué cobra el propietario

Cuando el juez suspende el desahucio, quien te demanda no es un fondo y el casero es un particular o una entidad de alquiler asequible, la administración le compensa, como máximo, con la renta que ha dejado de cobrar, los suministros impagados y las costas del juicio, con intereses si le paga tarde. No se compensa el lucro cesante ni los daños morales.

Si estás en riesgo de perder tu casa, en servicios sociales también pueden tramitarte una ayuda de emergencia social para pagar los atrasos o una plaza de alquiler social.

Deducción del 10 % del alquiler en la declaración de la renta

El decreto prevé una deducción estatal por alquiler de la vivienda habitual en el IRPF. Puedes restar el 10 % de lo que pagas de alquiler si cumples estas condiciones:

• Es tu vivienda habitual.
• Tu base imponible es inferior a 33.007,20 euros al año.
• Durante al menos la mitad del año, ni tú ni nadie de tu unidad familiar sois titulares (solos o entre varios) de la totalidad de la propiedad (pleno dominio) ni tenéis un derecho de uso o disfrute sobre otra vivienda a menos de 50 km, salvo que una resolución judicial o administrativa os impida vivir en ella.

No hace falta tener una edad concreta, al contrario que en el Bono Alquiler Joven, ni vivir en una zona tensionada. Con una base imponible de hasta 23.007,20 euros, te deduces el 10 % de lo que pagas de alquiler, con un tope de 11.630 euros de alquiler al año: la deducción máxima es de 1.163 euros. Entre esa cifra y los 33.007,20 euros, el tope de alquiler baja algo más de un euro (1,163 euros) por cada euro de base por encima de 23.007,20, y a partir de 33.007,20 ya no hay deducción. Muchas comunidades tienen además su propia deducción, que tienes en la guía de la deducción por vivienda habitual y en la lista de deducciones del IRPF. El decreto la aplica con efectos desde el 8 de octubre de 2026, pero no aclara desde qué declaración ni si cuentan los alquileres pagados antes de esa fecha: espera a que lo concrete Hacienda.

Préstamo al 0 % para la entrada de tu primera vivienda

Para quien quiere comprar vivienda, el decreto prevé la línea TU CASA, un préstamo sin intereses gestionado por el ICO que completa la hipoteca de tu primera vivienda habitual. Así funciona:

• Cuánto: el menor entre el 20 % del valor de la vivienda y 50.000 euros.
• Intereses: 0 % y sin comisiones.
• Devolución: tiene un periodo de carencia igual al plazo de tu hipoteca, con un máximo de 30 años. Cómo y cuándo se devuelve lo concretará el acuerdo que lo desarrolle.
• A cambio: la vivienda queda con un precio máximo de venta: en la segunda venta y las siguientes, no puede superar el precio de compra actualizado con el IPC (el desarrollo puede permitir sumar el valor de las reformas).

Recuerda que es un préstamo que hay que devolver, no una subvención. Quién puede solicitarlo y con qué límites lo fijará un Acuerdo del Consejo de Ministros, aún no publicado en el BOE. Mientras tanto, siguen abiertos los avales ICO para hipotecas y otras ayudas para pagar la hipoteca.

Qué cambia para los caseros

El decreto prevé cambiar la reducción que los propietarios que alquilan aplican en la renta sobre lo que ganan con un alquiler de vivienda habitual, y premia a quien no sube el precio. Se aplica a los contratos firmados después del 1 de diciembre de 2026 y solo vale si no eres gran tenedor al firmar el contrato:

• 100 % si bajas la renta más de un 5 % y, además, renuevas con el mismo inquilino cuando acaba el plazo mínimo de cinco años (siete si el casero es una empresa) o la última prórroga, o firmas con otro inquilino por debajo del límite del índice de referencia.
• 100 % también si alquilas la vivienda por primera vez con una renta por debajo del índice.
• 50 % si el contrato nuevo no sube la renta del anterior.
• Entre el 40 % y el 15 % si la subes: 40 % si la subida es de hasta un 5 %, y baja por tramos (30 %, 25 % y 20 %) hasta el 15 % si pasa del 20 %.

Alquiler de temporada y por habitaciones

Desde el 8 de octubre, el decreto exige que el alquiler de temporada justifique una causa real y acreditable de desplazamiento desde tu vivienda habitual y dure más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Si pasa de 12 meses sin justificación o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes sobre la misma vivienda, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primero, con todos sus derechos.

En el alquiler por habitaciones, la suma de lo que pagan todos los inquilinos no puede superar la renta del piso entero.

El decreto de vivienda ya está convalidado

La Diputación Permanente del Congreso convalidó este decreto el 12 de noviembre de 2026, así que sigue en vigor. Un real decreto-ley se aplica desde que entra en vigor, pero hay que convalidarlo en los 30 días siguientes a su promulgación. Como las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, ese voto le tocaba a la Diputación Permanente del Congreso. Los dos decretos anteriores sí decayeron: el de marzo el 28 de abril y el primer decreto de vivienda el 2 de octubre de 2026. El otro decreto del 6 de octubre, que cambiaba la prórroga de la ley, es aparte: fue derogado el 12 de noviembre de 2026.

Desde que decayó el primer decreto Maricarmen el 2 de octubre y hasta el 7 de octubre no se aplicó ninguna de estas medidas. Si pediste la prórroga el 1 o el 2 de octubre, el nuevo decreto no dice nada de esas solicitudes: lo prudente es volver a pedir la prórroga por escrito desde el 8 de octubre y guardar el justificante.

Otras ayudas de vivienda que pueden estar abiertas

Además del decreto, hay ayudas que ya funcionan. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 es el marco de las ayudas al alquiler que convoca cada comunidad, y las tienes reunidas en ayudas al alquiler por comunidades autónomas. Los pisos públicos de alquiler asequible del Estado se gestionan a través de Casa 47.