Si vives de alquiler, cada año llega el mismo momento incómodo: el casero avisa de que sube la renta. Desde enero de 2025 esa subida tiene un tope legal nuevo, el IRAV, que el INE publica cada mes como parte de las medidas de vivienda de la Ley por el derecho a la vivienda. Ni se aplica a todos los contratos ni es una cifra fija para todo el año, y conviene tener claras las dos cosas. Te contamos cuánto te pueden subir el alquiler ahora mismo, a qué contratos afecta y cómo calcular tu tope exacto.

Qué es el IRAV y por qué marca el tope de tu alquiler

El IRAV son las siglas del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) todos los meses desde el 2 de enero de 2025, y su única función es poner un techo a la subida anual de la renta.

Lo encargó la Ley por el derecho a la vivienda (que añadió la disposición adicional undécima a la Ley de Arrendamientos Urbanos) y lo definió una Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024, publicada en el BOE y con efectos desde el 1 de enero de 2025.

Conviene tener clara una cosa desde el principio: el IRAV no es un índice de precios del alquiler. No te dice lo que vale un piso ni lo que deberías pagar por él. Es solo el límite de la subida cuando tu contrato de alquiler cumple otro año de vigencia.

Cómo se calcula el índice

El IRAV es el menor de estos tres valores: la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa media ajustada que el propio INE obtiene de los dos anteriores. Esa tasa ajustada parte del 2 % (el objetivo de inflación del Banco Central Europeo) y solo suma la mitad de lo que la inflación se pase de ahí.

Traducido a lo que te importa: si el IPC se dispara al 4 %, tu tope de subida se queda en el 3 % como máximo, y casi siempre por debajo. Por diseño, el IRAV nunca puede salir por encima del IPC.

IRAV mes a mes: todos los valores publicados por el INE

El INE publica un valor nuevo entre los días 11 y 15 de cada mes, en la misma fecha en la que sale el IPC definitivo. Ojo a un detalle que cambia la cuenta: el valor que se publica a mediados de mes es el del mes anterior.

Esta es la serie completa desde que existe el índice, con el IPC del mismo mes al lado para que veas la diferencia:

El último dato publicado es el de julio de 2026: un 2,49 %, difundido el 13 de agosto de 2026. Es el máximo de toda la serie, que se ha movido entre el 1,98 % de marzo de 2025 y ese 2,49 % actual.

No existe un IRAV por comunidad autónoma

Es una duda muy repetida y la respuesta es sencilla: el IRAV es un índice único y nacional. No hay un IRAV de Madrid, otro de Cataluña y otro de Andalucía. El mismo porcentaje vale para un piso en Madrid, para uno en Cataluña y para uno en un pueblo de Soria. Lo que sí cambia por territorio son las ayudas al alquiler que puedes pedir.

A qué contratos se aplica el IRAV y a cuáles no

Aquí está el error más extendido. El IRAV no se aplica a todos los alquileres: solo a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, que es el día en que entró en vigor la Ley por el derecho a la vivienda. Los anteriores siguen con el régimen que tenían.

Hay una excepción que conviene conocer: un contrato antiguo puede acogerse al régimen nuevo, pero solo de mutuo acuerdo entre casero e inquilino. Nadie puede imponérselo a la otra parte.

Si tu contrato no dice nada sobre la subida

Entonces no hay subida. La Ley de Arrendamientos Urbanos es tajante: sin pacto expreso de actualización, la renta no se toca. Ni con IPC, ni con IRAV, ni con ningún otro índice. Esta regla vale para los contratos firmados desde el 1 de abril de 2015. En los anteriores pasaba justo lo contrario: la renta se actualizaba por IPC aunque el contrato no dijera nada. Si el tuyo es más viejo, revisa qué dice exactamente la cláusula de actualización de tu contrato de alquiler.

Y si vives en una zona tensionada

La regla de la actualización anual es exactamente la misma dentro y fuera de una zona de mercado residencial tensionado. Lo que cambia allí es el precio de partida de un contrato nuevo: por regla general no puede superar la renta del contrato anterior ya actualizada, y solo cuando el casero es un gran tenedor entra en juego el sistema estatal de índices de precios de referencia del Ministerio de Vivienda. Si estás a punto de firmar, lo que te interesa son las reglas del contrato, la fianza y la prórroga. No los confundas: son dos cosas con nombres parecidos y efectos muy diferentes.

Cómo calcular la subida del alquiler con el IRAV

La renta solo se puede actualizar una vez al año y en la fecha en la que el contrato cumple años, no en enero ni cuando le venga bien al propietario. Si firmaste en septiembre, tu revisión es en septiembre.

Qué índice tienes que mirar según el día

No se coge el índice del mes en el que toca la revisión, porque ese todavía no existe. La ley manda coger el último IRAV publicado el día de la actualización, y como el INE va con un mes de retraso, en la práctica queda así:

• Si actualizas del día 15 en adelante: te toca el índice del mes anterior, que ya está publicado.
• Si actualizas en los primeros días del mes, antes de que el INE publique: te toca el índice de dos meses antes.
• Si tu aniversario cae entre el 11 y el 14, mira la fecha de publicación en la tabla de arriba: manda el último índice publicado ese mismo día, y algunos meses el INE se adelanta al 11, al 12 o al 13.

Por eso dos vecinos de la misma escalera pueden tener topes distintos: depende de la fecha exacta en la que cada uno firmó su contrato, no solo del mes.

Ejemplo con un alquiler de 1.200 euros

Imagina que tu contrato cumple años el 8 de septiembre de 2026 y pagas 1.200 euros al mes. Como actualizas antes del día 15, el último índice publicado es el de julio de 2026: un 2,49 %.

La cuenta es directa: 1.200 x 2,49 % = 29,88 euros. Tu renta actualizada queda en 1.229,88 euros al mes, y ni un céntimo más.

Ese resultado es un máximo, no una obligación: el casero puede subirte menos, o no subirte nada. Y si te está costando llegar, mira qué ayudas para pagar el alquiler tienes abiertas o el bono alquiler joven si tienes menos de 35 años. También hay ayudas al alquiler para mayores de 65 años.

IRAV o IPC: cuánto te ahorras con el nuevo índice

En los 21 meses que lleva publicándose, el IRAV ha salido más barato que el IPC todos y cada uno de los meses. Y no es casualidad ni buena suerte: como el índice se calcula cogiendo el menor de tres valores y uno de ellos es el propio IPC, por construcción no puede superarlo nunca.

La distancia ha ido de la nada (0,01 puntos en mayo de 2025) al máximo actual de 1,11 puntos. Con esos 1.200 euros de alquiler del ejemplo:

Son 13,32 euros menos al mes, es decir, 159,84 euros que te quedas al año solo por que se aplique el índice correcto. Suficiente para que merezca la pena comprobar la cuenta antes de dar por buena la carta del casero. Y si vives de alquiler, mira también si te corresponde la deducción por vivienda habitual en la declaración de la renta, que es otro dinero que se recupera todos los años.

Qué hacer si el casero te sube el alquiler por encima del IRAV

Si el porcentaje que te aplican pasa del tope legal, esa parte de la subida no te la pueden exigir: la Ley de Arrendamientos Urbanos declara nulas y por no puestas las cláusulas que empeoren tu posición frente a lo que ella dice, así que solo debes la renta correctamente actualizada.

Antes de discutir la cifra, mira cómo te lo han comunicado, porque la subida no se aplica sola. El propietario tiene que notificártela por escrito, indicando el porcentaje que aplica, y la renta nueva no se te puede exigir hasta el mes siguiente a ese aviso. Vale con una nota en el recibo del mes anterior. Si avisa tarde, la renta nueva solo se te puede exigir desde el mes siguiente a ese aviso: no puede reclamarte la diferencia de los meses anteriores.

Los pasos para reclamar lo que te han cobrado de más

• Pide el certificado del INE. Tienes derecho a exigirle al propietario que acredite el porcentaje aplicado.
• Reclama por escrito la diferencia, dejando constancia de la fecha y del cálculo correcto, con tu contrato delante.
• No dejes pasar el tiempo: tienes cinco años para reclamar lo que te hayan cobrado de más.
• Si no hay acuerdo, la vía es la reclamación civil, y conviene asesorarse antes de dar el paso.
• Y si la subida te deja al límite, mira qué ayudas al alquiler ofrece tu comunidad antes de renovar.

Y no confundas esto con el final del contrato. Si lo que quieren es que te vayas, el marco legal es otro: mientras siga vigente, puedes pedir la prórroga del alquiler y seguir en la vivienda. Los motivos por los que se puede desalojar a un inquilino están tasados en la ley, y negarse a una subida ilegal no es uno de ellos.

Dónde consultar el IRAV actualizado

El índice se consulta en la web del INE, en la tabla oficial de la serie, que se actualiza cada mes con el dato nuevo. Ahí tienes el valor vigente y el histórico completo: tabla del IRAV en el INE.

Y si prefieres que te hagan la cuenta, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana tiene una calculadora oficial de la subida del alquiler: le dices si tu contrato es anterior o posterior a mayo de 2023 y cuánto pagas, y aplica la fórmula que te toca. El propio Ministerio avisa de que el resultado tiene carácter informativo y de apoyo, así que no sustituye a lo que diga tu contrato.

Antes de firmar una renovación, echa un vistazo al mapa del alquiler más barato de España: a veces la diferencia entre aguantar la subida o mudarse son unas cuantas calles.