Si vives de alquiler, cada año llega el mismo momento incómodo: el casero avisa de que sube la renta. Esa subida tiene un techo, el IRAV, un índice que el INE publica cada mes y que forma parte de las reglas de vivienda en vigor desde 2025. Y el decreto que el Gobierno volvió a aprobar el 6 de octubre prevé un segundo límite: si tu contrato cumple años entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y no pactas otra cosa con el casero, la subida no podría pasar del 2 %, aunque la Diputación Permanente del Congreso todavía tiene que convalidarlo. Te contamos cuánto te pueden subir el alquiler ahora, a qué contratos afecta y cómo calcular tu tope exacto.

Cuánto te pueden subir el alquiler en 2026: el tope del 2 % que prevé el decreto

Si tu contrato cumple años entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto prevé que la subida anual funcione así:

• Si tu renta ya está por encima del precio máximo que marca para tu vivienda el sistema estatal de índices de precios de referencia, no te la pueden subir nada, ni siquiera pactándolo: un 0 %.
• En los demás casos, se negocia: la subida es la que pactéis en ese momento, dentro del techo del IRAV que la ley de alquileres fija para toda actualización anual.
• Si no hay nuevo pacto, la subida no puede superar el más bajo de los dos: el IRAV o el 2 %. Es un máximo, no una subida que se aplique sola.

Con el último IRAV publicado (un 2,54 %), eso significa que, sin acuerdo y si el decreto se convalida, manda el 2 %. El límite vale para cualquier contrato de alquiler de vivienda, firmado antes o después de 2023, y lo prevé el decreto de vivienda que el Gobierno volvió a aprobar el 6 de octubre (conocido como decreto Maricarmen), que se aplica desde el 8 de octubre pero está pendiente de que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso, que también amplía la prórroga de los contratos.

Los topes anteriores y por qué este aún puede cambiar

No es la primera vez que hay un tope extraordinario. Hasta diciembre de 2023 rigió un límite ligado al Índice de Garantía de Competitividad y en 2024 las subidas se limitaron al 3 %. En 2025 no hubo un tope extraordinario: el límite era el IRAV para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. En 2026 hubo un primer tope del 2 %, el del decreto de marzo, que el Congreso no convalidó y quedó derogado el 28 de abril. El segundo, el del decreto de septiembre, se aplicó desde el 1 de octubre, pero el Congreso lo derogó el 2 de octubre. El Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre: el nuevo se aplica desde el 8 de octubre, pero tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre. Comprueba que sigue vigente el día en que te toque actualizar.

Qué es el IRAV y por qué marca el tope de tu alquiler

El IRAV son las siglas del Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo publica el Instituto Nacional de Estadística (INE) todos los meses desde el 2 de enero de 2025, y su función principal es poner un techo a la subida anual de la renta.

El IRAV no es un índice de precios del alquiler. No te dice lo que vale un piso ni lo que deberías pagar por él. Es el límite de la subida cuando tu contrato de alquiler cumple otro año de vigencia, y el decreto prevé que desde octubre de 2026 también sea el índice que se usa cuando el contrato prevé subir la renta sin decir con qué índice.

Cómo se calcula el índice

El IRAV es el menor de estos tres valores: la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa media ajustada que el propio INE obtiene de los dos anteriores. Esa tasa ajustada parte del 2 % (el objetivo de inflación del Banco Central Europeo) y solo suma la mitad de lo que la inflación se pase de ahí.

En la práctica: si el IPC se dispara al 4 %, el IRAV no puede pasar del 3 %, y queda por debajo del 3 % siempre que el IPC subyacente sea inferior al 4 %. Por diseño, nunca puede salir por encima del IPC. Y para las actualizaciones cuyo aniversario caiga hasta el 31 de diciembre de 2027, si no pactas otra cosa, lo que te pueden subir se queda además, según el decreto, en el 2 %.

IRAV mes a mes: todos los valores publicados por el INE

El INE publica un valor nuevo entre los días 11 y 15 de cada mes, en la misma fecha en la que sale el IPC definitivo. Ojo: el valor que se publica a mediados de mes es el del mes anterior.

Esta es la serie completa, con el IPC del mismo mes al lado:

El último dato publicado es el de septiembre de 2026: un 2,54 %, difundido el 14 de octubre de 2026. Es el máximo de toda la serie, por encima del 2,49 % de julio, y el índice se ha movido entre el 1,98 % de marzo de 2025 y ese 2,54 %.

No existe un IRAV por comunidad autónoma

El IRAV es un índice único y nacional. No hay un IRAV de Madrid, otro de Cataluña y otro de Andalucía. El mismo porcentaje vale para un piso en Madrid, para uno en Cataluña y para uno en un pueblo de Soria. Lo que sí cambia por territorio son las ayudas al alquiler de cada comunidad.

A qué contratos se aplica el IRAV

Hasta ahora el IRAV solo limitaba los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Desde el 8 de octubre de 2026, el decreto prevé extender ese techo a los anteriores, que en todo lo demás siguen con las reglas con las que se firmaron, y usar el IRAV si la cláusula de actualización no dice qué índice aplicar. Y en los dos casos, según el decreto, si la subida toca entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y no pactáis otra cosa, se suma el tope extraordinario del 2 %; y si tu renta supera el límite del índice de precios de referencia, no procede ninguna subida.

Si tu contrato de alquiler no tiene ninguna cláusula de actualización, no hay subida: sin pacto expreso, la renta no se toca, ni con IPC ni con IRAV. En una zona tensionada la actualización anual es la misma: lo que cambia es el precio máximo con el que se puede firmar, uno de los requisitos para alquilar un piso legalmente.

Cómo calcular la subida del alquiler con el IRAV

La renta solo se puede actualizar una vez al año y en la fecha en la que el contrato cumple años, no en enero ni cuando le venga bien al propietario. Si firmaste en septiembre, tu revisión es en septiembre.

Qué índice tienes que mirar según el día

No se coge el índice del mes en el que toca la revisión, porque ese todavía no existe. La ley manda coger el último IRAV publicado el día de la actualización, y como el INE va con un mes de retraso, en la práctica queda así:

• Si actualizas del día 15 en adelante: te toca el índice del mes anterior, que ya está publicado.
• Si actualizas en los primeros días del mes, antes de que el INE publique: te toca el índice de dos meses antes.
• Si tu aniversario cae entre el 11 y el 14, mira la fecha de publicación en la tabla de arriba: manda el último índice publicado ese mismo día, y algunos meses el INE se adelanta al 11, al 12 o al 13.

Por eso dos vecinos de la misma escalera pueden tener topes distintos: depende de la fecha exacta en la que cada uno firmó su contrato, no solo del mes. Si tu aniversario cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, compara ese IRAV con el 2 %: según el decreto, sin nuevo pacto, como mucho te pueden aplicar el más bajo de los dos.

Ejemplo con un alquiler de 1.200 euros

Imagina que tu contrato cumple años el 20 de octubre de 2026 y pagas 1.200 euros al mes. El último índice publicado ese día es el de septiembre de 2026: un 2,54 %.

Solo con el IRAV, la subida máxima serían 30,48 euros. Pero tu aniversario cae a partir del 8 de octubre de 2026, así que, si no pactas otra cosa, el decreto fija el tope en el 2 % (salvo que tu renta supere el límite del índice de precios de referencia: entonces no puede subir nada): 1.200 x 2 % = 24 euros. Si el decreto se convalida, tu renta actualizada queda como mucho en 1.224 euros al mes.

Ese resultado es un máximo, no una obligación: el casero puede subirte menos, o no subirte nada. Si aun así no llegas, las ayudas al alquiler para jóvenes y el bono alquiler joven, que se puede pedir hasta los 35 años incluidos, cubren una parte de la renta cada mes.

IRAV o IPC en 2026: cuánto cambia en tu alquiler

En los 23 meses que lleva publicándose, el IRAV ha salido más barato que el IPC todos los meses. No es casualidad: como el índice se calcula cogiendo el menor de tres valores y uno de ellos es el propio IPC, por construcción no puede superarlo nunca.

La distancia ha ido de casi nada (0,01 puntos en mayo de 2025) al máximo actual de 2,36 puntos en septiembre de 2026. Comparando solo los dos índices, sin el tope del 2 %, con esos 1.200 euros de alquiler del ejemplo:

Entre los dos índices hay 28,32 euros al mes, 339,84 euros al año. Es una comparación entre índices, no la subida que te pueden aplicar ahora: si tu aniversario cae entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 y no firmas otro acuerdo, el decreto prevé que la subida máxima sea el 2 % (o el IRAV, si fuera menor), y ninguna si tu renta supera el límite del índice de precios de referencia. Y aunque tu contrato de alquiler diga IPC, el techo es el IRAV.

Qué hacer si el casero te sube el alquiler por encima del tope

Si el porcentaje que te aplican pasa del límite legal, esa parte de la subida no te la pueden exigir: la ley declara nulas y por no puestas las cláusulas que empeoren tu posición frente a lo que ella dice, así que solo debes la renta correctamente actualizada.

Antes de discutir la cifra, mira cómo te lo han comunicado, porque la subida no se aplica sola. El propietario tiene que notificártela por escrito, indicando el porcentaje que aplica, y vale con una nota en el recibo del mes anterior. La renta nueva no se te puede exigir hasta el mes siguiente a ese aviso: si avisa tarde, no puede reclamarte la diferencia de los meses anteriores.

Los pasos para reclamar lo que te han cobrado de más

• Pide el certificado del INE. Tienes derecho a exigirle al propietario que, al notificarte la subida, te acompañe la certificación del INE que respalda el porcentaje aplicado.
• Reclama por escrito la diferencia, dejando constancia de la fecha y del cálculo correcto, con tu contrato delante.
• No dejes pasar el tiempo: el plazo general para reclamar es de cinco años desde que se puede exigir la devolución de lo cobrado de más.
• Si no hay acuerdo, puedes reclamar ante los juzgados; conviene asesorarse antes de dar el paso.

Y no confundas esto con el final del contrato. Si lo que quieren es que te vayas, el marco legal es otro: el mismo decreto prevé que, si estás al corriente de pago (y lo has estado mensualmente los ocho meses anteriores), tu contrato ya estaba vigente cuando entró en vigor el decreto y su prórroga obligatoria acaba antes del 31 de diciembre de 2028 (o está en prórroga tácita), puedas pedir la prórroga extraordinaria del alquiler por años, hasta dos años más. El casero solo puede negarse en casos concretos, como haber comunicado a tiempo que necesita la vivienda para él o sus familiares, con causa real y acreditada, o si acordáis un contrato nuevo. Los motivos por los que se puede desalojar a un inquilino los fija la ley (impago, daños, subarriendo sin permiso, el fin del plazo…), y negarse a una subida ilegal no es uno de ellos.

Dónde consultar el IRAV actualizado

El índice se consulta en la web del INE, en la tabla oficial de la serie, que se actualiza cada mes con el dato nuevo. Ahí tienes el valor vigente y el histórico completo: tabla del IRAV en el INE.

Y si prefieres que te hagan la cuenta, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana tiene una calculadora oficial de la subida del alquiler: le dices si tu contrato es anterior o posterior a mayo de 2023 y cuánto pagas, y aplica la fórmula que te toca. El propio Ministerio avisa de que el resultado tiene carácter informativo y de apoyo, y su calculadora todavía aplica el IPC a los contratos anteriores a mayo de 2023, cuando el decreto prevé que desde el 8 de octubre de 2026 el techo para ellos también sea el IRAV. Compruébalo aparte con tu contrato de alquiler delante, igual que el tope del 2 % hasta 2027, que la calculadora no menciona.