Trucos para echar a un inquilino que no paga: 7 pasos legales

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Una de las mayores preocupaciones al alquilar tu vivienda es enfrentarte a inquilinos morosos o a situaciones incómodas. En Tus Ayudas te contamos todos los trucos para echar a un inquilino que no paga, siguiendo los trámites establecidos por la nueva ley.

Índice

Nueva ley para echar inquilinos

El 26 de mayo de 2023 marcó la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda en España, una normativa que trae consigo importantes modificaciones en los procedimientos relacionados con el desahucio de inquilinos.

Conviene deshacer un malentendido muy repetido: la Ley de Vivienda no acortó los desahucios. Lo que hizo fue añadir controles y plazos de espera cuando el inquilino puede estar en situación de vulnerabilidad.

Las principales novedades de la normativa actual son las siguientes:

Mayor protección para los inquilinos vulnerables.
Más trámites antes del lanzamiento: si la vivienda es el domicilio habitual del inquilino, el juzgado avisa de oficio a las Administraciones autonómicas y locales competentes en vivienda y servicios sociales para que comprueben si hay vulnerabilidad, y puede suspender el desahucio hasta dos meses si el propietario es un particular o hasta cuatro si es una empresa.
Nuevos requisitos formales en la demanda: si faltan, el juzgado ni siquiera la admite a trámite. Los vemos en detalle más abajo, en el paso a paso.
Prórrogas extraordinarias: el inquilino puede alargar el contrato un año más si los servicios sociales acreditan su vulnerabilidad frente a un gran tenedor, y hasta tres años si la vivienda está en zona de mercado residencial tensionado, salvo que las partes firmen un contrato nuevo o el propietario necesite la vivienda. Las ayudas del Plan Estatal de Vivienda van por otra vía.

Aparte de la Ley de Vivienda, la Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde el 3 de abril de 2025, incluyó los delitos de allanamiento de morada y de usurpación entre los que se pueden enjuiciar por el procedimiento de juicio rápido. Es una vía penal contra la ocupación ilegal, no un atajo para echar a un inquilino que tiene contrato, Y los quince días de los que hablan tantos titulares no son un plazo para desalojar: son el plazo máximo para que se señale el juicio penal en el procedimiento rápido.

El propietario no está obligado a requerir de pago al inquilino antes de demandar, aunque en la práctica le conviene hacerlo por burofax, porque de ello depende que el inquilino pueda o no parar el desahucio pagando. Lo que sí es obligatorio desde el 3 de abril de 2025 es haber intentado antes un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias, como veremos en el paso a paso.

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Motivos para desahuciar a un inquilino

En la nueva legislación, el proceso de desahucio no es arbitrario, sino que debe estar justificado por causas claras. Aquí detallamos los motivos por los que se puede echar a un inquilino:

Impago de la renta: es el motivo más común, y para cubrirse existen fórmulas como el seguro de impago. El artículo 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al propietario resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad a cargo del inquilino, sin exigir un número mínimo de mensualidades impagadas. Ahora bien, resolver el contrato no es lo mismo que recuperar la vivienda. Para que el inquilino salga hace falta una demanda de desahucio ante el juzgado. Hay un caso especial, el del artículo 27.4 de la LAU: si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y recoge de forma expresa esa cláusula, el propietario requiere al inquilino por vía judicial o notarial y, si no contesta en diez días hábiles, el contrato queda resuelto de pleno derecho y puede cancelarse el arrendamiento en el Registro. Aun así, si el inquilino no se marcha por su cuenta seguirá haciendo falta el juzgado para desalojarlo: el artículo 27.4 extingue el contrato, no recupera la vivienda.
Incumplimiento de las condiciones del contrato: el artículo 27.2 de la LAU recoge una lista cerrada de causas por las que el propietario puede resolver el contrato de alquiler, y las que siguen en esta lista son justo esas. Fuera de ellas, no hay desahucio posible.
Impago de la fianza: también es causa de resolución no depositar la fianza o no actualizarla cuando toca.
Daños intencionados u obras sin permiso: el propietario puede resolver el contrato si el inquilino causa daños a propósito en la vivienda o hace obras que necesitaban su consentimiento y no lo pidió.
Ojo con las reparaciones, que es un error muy extendido: las reparaciones necesarias para mantener la vivienda habitable corren a cargo del propietario (artículo 21.1 de la LAU). El inquilino solo paga las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso diario. Y si el propietario no repara, es el inquilino quien puede resolver el contrato, no al revés.
Uso fraudulento del contrato: si el inquilino destina la vivienda a actividades ilícitas o la subarrienda o cede sin permiso, el propietario puede pedir el desahucio. También cuando la casa deja de ser su vivienda permanente.
Finalización del contrato: aquí hay que hilar fino, porque la fecha que pone el contrato casi nunca es la fecha real de salida. El artículo 9.1 de la LAU obliga a prorrogar el alquiler por años hasta llegar a cinco años (siete si el propietario es una empresa). Cumplido ese plazo, el artículo 10.1 añade prórrogas anuales de hasta tres años más si el propietario no avisa de que no renueva con cuatro meses de antelación como mínimo. Solo cuando el contrato está de verdad extinguido y el inquilino no se va, el propietario puede pedir el desahucio por expiración del plazo ante el juzgado.
Necesidad del inmueble: el artículo 9.3 de la LAU permite al propietario recuperar la vivienda antes de los cinco años para vivir él o un familiar directo, pero exige varias condiciones a la vez y la primera deja fuera a la mayoría de contratos. Lo vemos en detalle más abajo.
Actividades molestas: se lee a menudo que se puede echar a un inquilino «por mala fe» o por llevarse mal con él, pero la LAU no recoge esa causa. Lo que sí es causa, según el artículo 27.2.e), es que en la vivienda se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

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Trucos para echar a un inquilino que no paga

Antes de nada, conviene tener claro un punto: en España no existe el desalojo por decisión del propietario. Si el inquilino no se marcha por su cuenta, la única forma de recuperar la vivienda es el juicio verbal de desahucio, que es competencia exclusiva del juzgado.

El proceso de desahucio sigue ciertos pasos legales que los propietarios deben conocer. Estos son los pasos del desahucio por impago:

Verifica la deuda. En ocasiones el impago puede ser el resultado de un error administrativo, como una confusión en la identificación del pago realizado por el inquilino. Así que revisa si de verdad hay deuda pendiente y de cuánto es exactamente. Si tienes contratado un seguro de impago del alquiler, este es el momento de dar el parte.
Habla con el inquilino. Intenta resolver la situación sin recurrir a acciones legales. Llama al inquilino para conocer la razón del retraso. Si es posible, trata de acordar un nuevo plazo para que regularice el pago. Este enfoque puede ayudar a evitar conflictos y ahorrar tiempo y dinero para ambas partes.
Reclamación escrita. El siguiente paso ya es notificar al inquilino mediante un burofax que le exija el pago de la deuda pendiente. Incluye la cantidad total de la deuda y un plazo para hacer el ingreso.
Deja pasar treinta días desde el burofax. El plazo que le des tú no es un plazo legal: no existe ninguno para contestar un burofax, y el burofax tampoco es obligatorio para demandar. Pero sí marca el reloj que te interesa, y por eso es el paso que más margen te deja: si el propietario reclama el pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y el inquilino sigue sin pagar, el inquilino pierde el derecho a enervar, es decir, a parar el desahucio pagando (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
Intenta un acuerdo antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (una negociación entre abogados, una mediación o una conciliación) y poder acreditarlo. Es un requisito de admisión de la demanda: hay que acompañar el documento que acredita el intento, y la negociación tiene que versar sobre lo mismo que se reclama después. Sin él, el juzgado no la tramita.
Inicio del proceso judicial. Se presenta la demanda de desahucio ante el juzgado, firmada por abogado y procurador: en el desahucio son obligatorios siempre, sea cual sea la cantidad reclamada. La demanda tiene que indicar si el inquilino puede enervar o no, si la vivienda es su domicilio habitual y si el propietario es gran tenedor. Ojo con este último dato, que se confunde a menudo: cuando se declara que no se es gran tenedor, hay que adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con las propiedades a nombre del demandante. Si falta alguno de estos datos, el juzgado no admite la demanda.
Requerimiento, enervación y lanzamiento. Admitida la demanda, el juzgado da al inquilino diez días para elegir entre tres salidas: irse, pagar todo lo que debe (enervar) u oponerse. En ese mismo requerimiento ya se fija el día y la hora exactos del lanzamiento. Si el inquilino no hace nada, no hay juicio ni sentencia: el letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto y el lanzamiento se ejecuta en la fecha ya señalada. Si paga, el desahucio termina y el contrato sigue vivo, aunque solo puede hacerlo una vez: si ya paró un desahucio antes pagando, no puede repetirlo, salvo que aquel cobro no llegara a producirse por causa del propietario. Y si se opone, se celebra la vista y el juez dicta sentencia.

Importante

Nunca por tu cuenta: cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz o entrar en la vivienda sin permiso puede constituir un delito de coacciones (artículo 172 del Código Penal), aunque el inquilino lleve meses sin pagar. La vía es siempre el juzgado.

¿Cómo desalojar a un arrendatario que no paga sin contrato?

Alquilar una vivienda sin un contrato escrito representa un gran riesgo, ya que en caso de disputa no existirá un documento legal que respalde las condiciones acordadas.

Si un inquilino no paga y no hay contrato firmado, el cauce judicial es el mismo: la demanda de desahucio por falta de pago. La diferencia está en la prueba, y no es menor: el propietario tendrá que demostrar que existe el alquiler, cuál es la renta pactada y cuánto se debe, normalmente con transferencias, recibos o mensajes. Por eso conviene saber qué debe recoger un contrato de alquiler antes de firmar el siguiente. Por eso el artículo 37 de la LAU permite a cualquiera de las dos partes exigir a la otra que el contrato se ponga por escrito, y conviene hacerlo antes de que llegue el problema.

Atención

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¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso?

Uno de los motivos por los que un propietario puede solicitar el desalojo de un inquilino es la necesidad de recuperar la vivienda para uso propio. Es una situación distinta a la de quien busca poner en alquiler una vivienda vacía.

Esto no lo regula la Ley de Vivienda, sino el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el requisito que más contratos deja fuera es el primero: la necesidad de ocupar la vivienda tiene que constar por escrito y de forma expresa en el propio contrato desde que se firmó. Si no consta, el propietario no puede recuperar la vivienda antes de los cinco años por este motivo, por urgente que sea su situación.

El propietario tiene que ser una persona física, no una empresa, y debe haber pasado al menos el primer año de contrato.
Debe notificar al inquilino con una antelación mínima de dos meses.
La vivienda tiene que ser para él, para un familiar en primer grado por consanguinidad o adopción, o para su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
Si la necesidad no se pactó por escrito en el contrato, hay que esperar a que termine el plazo obligatorio de cinco años (siete si el propietario es una empresa).

Y hay una consecuencia que conviene no perder de vista: si pasados tres meses desde el desalojo ni el propietario ni el familiar han ocupado la vivienda, el inquilino puede elegir, dentro de los treinta días siguientes, entre volver a ella hasta cinco años más, con indemnización de los gastos de la mudanza, o cobrar una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los cinco. Solo se libra el propietario si la ocupación no pudo producirse por fuerza mayor.

¿Se puede echar a un inquilino con hijos?

Desalojar a un inquilino con hijos a cargo es una situación más delicada. Tener hijos a cargo no impide el desahucio, pero sí puede retrasarlo.

El juzgado comunica de oficio el procedimiento a los servicios sociales para que valoren si hay vulnerabilidad económica, y con esa información puede suspender el proceso un máximo de dos meses si el propietario es un particular, o de cuatro meses si es una persona jurídica. Pasado ese plazo, la suspensión se levanta automáticamente y el desahucio sigue adelante.

Atención a un cambio de 2026: la suspensión extraordinaria de lanzamientos para hogares vulnerables que venía de la pandemia dejó de surtir efecto el 31 de diciembre de 2025. El Gobierno intentó prorrogarla dos veces, pero el Congreso no convalidó ninguno de los dos decretos, que quedaron derogados en enero y febrero de 2026, así que hoy no está en vigor. Lo que sigue funcionando es la protección ordinaria de la Ley de Enjuiciamiento Civil que acabamos de ver.

Para valorar la vulnerabilidad, el tribunal puede tener en cuenta que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos del hogar y que estos no lleguen a tres veces el IPREM, límite que sube 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo (0,35 en familias monoparentales o por cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 %). El juez decide caso por caso y valora también la situación del propietario, que puede ser igual de delicada.