¿Hay una nueva ley para echar inquilinos? En vivienda la gran novedad es el decreto de desahucios que el Gobierno volvió a aprobar en octubre de 2026, aún pendiente de convalidar. Te contamos qué prevé, por qué motivos se puede desahuciar a un inquilino y los 7 pasos legales para recuperar tu piso de alquiler si el inquilino no paga.

Nueva ley para echar inquilinos: qué prevé el decreto de 2026

La norma que decide si puedes echar a un inquilino sigue siendo la Ley de Arrendamientos Urbanos, y el cauce, el juicio de desahucio. Lo que cambia son los frenos cuando el inquilino es vulnerable: primero los añadió la Ley de Vivienda de 2023 y ahora los amplía el decreto de 2026.

El decreto de desahucios de 2026

El decreto de vivienda está en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pero es provisional. El Congreso derogó el primer decreto el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre: ahora tiene que convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, porque las Cortes están disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, y si no lo hace, vuelve a decaer. Si la Diputación Permanente lo convalida, esto es lo que prevé para los desahucios:

• Suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 del desahucio de un hogar vulnerable sin alternativa de vivienda, cuando quien desahucia es una entidad dedicada a comprar viviendas o carteras de préstamos hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado, con el objetivo de eludir la función social de la vivienda o de maximizar su rentabilidad. No se aplica a entes y empresas públicas de vivienda social. Vale aunque ya haya sentencia, si no se ha hecho el lanzamiento.
• Con el resto de propietarios, el juzgado pide un informe a la Administración y, si no contesta o no tiene una alternativa, suspende el desahucio hasta que la haya. Se revisa cada 12 meses y se levanta si el hogar deja de ser vulnerable, si rechaza sin motivo la alternativa o a los 3 años. En ese caso, la Administración de vivienda compensaría al propietario cuando es una persona física (o una empresa dedicada al alquiler asequible o social), como máximo con la renta que dejó de cobrar, los suministros impagados y las costas del proceso. La suspensión no procedería si el propietario es una persona física con dos viviendas o menos.

Enervación extraordinaria y otros cambios del decreto

Si la Diputación Permanente lo convalida, el decreto prevé además estos cambios para el inquilino vulnerable que ha dejado de pagar y para el gran tenedor:

• Enervación extraordinaria: si el inquilino deja de pagar por estar en situación de vulnerabilidad económica, la Administración tendría 2 meses improrrogables para ofrecerle una alternativa o pagar la deuda, y mientras tanto el proceso se pararía. Si paga, el desahucio se acabaría; si no hace nada, la Administración pasaría a deber la renta, no habría lanzamiento y el contrato seguiría mientras dure la vulnerabilidad. Funcionaría aunque le hayas reclamado el pago por burofax con 30 días de antelación.
• Se aplicaría a los desahucios que ya están en marcha, siempre que no se haya hecho el lanzamiento.
• Gran tenedor sigue siendo quien tiene más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 metros cuadrados de ese uso (5 o más en una zona de mercado residencial tensionado). La novedad que prevé es que se acredite con una certificación del Registro de la Propiedad.

Los dos decretos anteriores que prorrogaban la suspensión de desahucios no se convalidaron y quedaron derogados en enero y febrero de 2026, así que conviene no dar este por definitivo hasta que vote la Diputación Permanente.

Lo que ya cambió con la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y no acortó los desahucios: añadió controles y plazos de espera cuando el inquilino puede estar en situación de vulnerabilidad.

• Más trámites antes del lanzamiento: si la vivienda es el domicilio habitual del inquilino, el juzgado avisa de oficio a las administraciones de vivienda y servicios sociales para que comprueben si hay vulnerabilidad, y puede suspender el desahucio hasta dos meses si el propietario es un particular o hasta cuatro si es una empresa.
• Nuevos requisitos en la demanda: si faltan, el juzgado ni siquiera la admite a trámite. Los vemos más abajo, en el paso a paso.
• Prórrogas extraordinarias: el inquilino puede alargar el contrato un año más si los servicios sociales acreditan su vulnerabilidad y el propietario es un gran tenedor, salvo que las partes firmen un contrato nuevo. Y puede pedir hasta tres años más, por plazos anuales, si la vivienda está en zona tensionada, salvo que las partes pacten otras condiciones, firmen un contrato nuevo o el propietario avise de que necesita la vivienda para sí, para un familiar de primer grado o para su cónyuge tras un divorcio. Las ayudas del Plan Estatal de Vivienda van por otra vía.

El juicio rápido contra la okupación no es el cauce para echar a un inquilino con contrato

Desde el 3 de abril de 2025, los delitos de allanamiento de morada y de usurpación se pueden juzgar por el procedimiento de juicio rápido. Es una vía penal contra la ocupación ilegal, no un atajo para echar a un inquilino que tiene contrato. Y los quince días de los que hablan tantos titulares no son un plazo para desalojar: son el plazo máximo para que se señale el juicio penal.

Lo que sí es obligatorio desde esa misma fecha es haber intentado antes un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias. Reclamar el pago por burofax, en cambio, no es obligatorio para demandar, aunque te conviene, porque de ello depende que el inquilino pueda o no parar el desahucio pagando.

Motivos para desahuciar a un inquilino

El proceso de desahucio no es arbitrario: debe estar justificado por causas legales claras. La ley recoge las causas por las que el propietario puede resolver de pleno derecho el contrato de alquiler, y además permite resolverlo cuando el inquilino incumple sus obligaciones.

Impago de la renta

Es el motivo más común, y para cubrirse existen fórmulas como el seguro de impago. La ley permite al propietario resolver el contrato por la falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad a cargo del inquilino, sin exigir un número mínimo de mensualidades impagadas. Ahora bien, resolver el contrato no es lo mismo que recuperar la vivienda: para que el inquilino salga hace falta una demanda de desahucio ante el juzgado.

Hay un caso especial: si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad y recoge de forma expresa esa cláusula, el propietario requiere al inquilino por vía judicial o notarial y, si no contesta en diez días hábiles, el contrato queda resuelto de pleno derecho y puede cancelarse el arrendamiento en el Registro. Aun así, si el inquilino no se marcha por su cuenta, en la práctica habrá que acudir al juzgado para el lanzamiento.

Otras causas de desahucio

• Impago de la fianza: también es causa de resolución no depositar la fianza o no actualizarla cuando toca.
• Daños intencionados u obras sin permiso: el propietario puede resolver el contrato si el inquilino causa daños a propósito en la vivienda o hace obras que necesitaban su consentimiento y no lo pidió.
• Uso fraudulento del contrato: si el inquilino destina la vivienda a actividades ilícitas o la subarrienda o cede sin permiso, el propietario puede pedir el desahucio. También cuando la casa deja de ser su vivienda permanente.
• Actividades molestas: se lee a menudo que se puede echar a un inquilino «por mala fe» o por llevarse mal con él, pero la ley no recoge esa causa. Lo que sí es causa es que en la vivienda se desarrollen actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Ojo con las reparaciones: las necesarias para mantener la vivienda habitable corren a cargo del propietario, y el inquilino solo paga las pequeñas reparaciones del desgaste por el uso diario. Si el propietario no repara, es el inquilino quien puede resolver el contrato, no al revés.

Fin del contrato y necesidad del piso

Aquí hay que hilar fino, porque la fecha que pone el contrato no siempre es la fecha real de salida. La ley obliga a prorrogar el alquiler por años hasta llegar a cinco años (siete si el propietario es una empresa). Cumplido ese plazo, se suman prórrogas anuales de hasta tres años más si el propietario no avisa de que no renueva con cuatro meses de antelación como mínimo. Solo cuando el contrato está de verdad extinguido y el inquilino no se va, el propietario puede pedir el desahucio por expiración del plazo ante el juzgado.

La otra vía es la necesidad del inmueble: un propietario que sea persona física puede recuperar la vivienda antes de los cinco años para vivir él o un familiar directo, pero con varias condiciones a la vez. Lo vemos en detalle más abajo.

Trucos para echar a un inquilino que no paga

Antes de nada, conviene tener claro un punto: en España no existe el desalojo por decisión del propietario. Si el inquilino no se marcha por su cuenta, la única forma de recuperar la vivienda es el juicio verbal de desahucio, que es competencia exclusiva del juzgado.

Antes de demandar: los 5 primeros pasos

Estos son los 7 pasos del desahucio por impago. Los cinco primeros van antes del juzgado:

1. Verifica la deuda. A veces el impago es un simple error al identificar el pago. Revisa si de verdad hay deuda pendiente y de cuánto es exactamente. Si tienes contratado un seguro de impago del alquiler, este es el momento de dar el parte.
2. Habla con el inquilino. Llámale para conocer la razón del retraso y, si es posible, acordad un nuevo plazo para que se ponga al día. Si su problema es económico, puede que tenga derecho a alquiler social o a alguna ayuda al alquiler de su comunidad que le permita seguir pagando.
3. Reclamación escrita. El siguiente paso es exigirle el pago de la deuda por un medio fehaciente, como un burofax o un requerimiento notarial, con la cantidad total que debe.
4. Deja pasar treinta días desde el burofax. El burofax no obliga al inquilino a contestar en ningún plazo, pero marca el reloj que te interesa: si reclamas el pago por un medio fehaciente al menos treinta días antes de presentar la demanda y el inquilino sigue sin pagar, pierde el derecho a enervar, es decir, a parar el desahucio pagando. Si el decreto de 2026 se convalida, esto no frena la enervación extraordinaria de un inquilino vulnerable.
5. Intenta un acuerdo antes de demandar. Desde el 3 de abril de 2025 hay que haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (una negociación entre abogados, una mediación o una conciliación) y poder acreditarlo. Es un requisito de admisión de la demanda: hay que acompañar el documento que acredita el intento, y la negociación tiene que versar sobre lo mismo que se reclama después.

En el juzgado: demanda y lanzamiento

Con el intento de acuerdo acreditado, empieza la parte judicial:

6. Presenta la demanda. La demanda de desahucio va firmada por abogado y procurador, obligatorios siempre en el desahucio, sea cual sea la cantidad reclamada. Tiene que indicar si el inquilino puede enervar o no, si la vivienda es su domicilio habitual y si el propietario es gran tenedor. Cuando se declara que no se es gran tenedor, hay que adjuntar una certificación del Registro de la Propiedad con las propiedades a nombre del demandante. Si falta alguno de estos datos, el juzgado no admite la demanda.
7. Requerimiento, enervación y lanzamiento. Admitida la demanda, el juzgado da al inquilino diez días para irse, pagar todo lo que debe (enervar) u oponerse. En ese mismo requerimiento ya se fija el día y la hora del lanzamiento. Si el inquilino no hace nada, no hay juicio ni sentencia: el letrado de la Administración de Justicia dicta un decreto y el lanzamiento se ejecuta en la fecha señalada. Si paga, el desahucio termina y el contrato sigue vivo, aunque solo puede hacerlo una vez, salvo que la vez anterior el cobro no llegara a producirse por causa del propietario. Tampoco puede hacerlo si le reclamaste el pago por burofax al menos 30 días antes de la demanda y no pagó. Y si se opone, se celebra la vista y el juez dicta sentencia.

¿Cómo desalojar a un arrendatario que no paga sin contrato?

Alquilar una vivienda sin un contrato escrito es un gran riesgo: en caso de disputa no hay un documento que respalde las condiciones acordadas.

Si un inquilino no paga y no hay contrato firmado, el cauce judicial es el mismo: la demanda de desahucio por falta de pago. La diferencia está en la prueba, y no es menor: el propietario tendrá que demostrar que existe el alquiler, cuál es la renta pactada y cuánto se debe, normalmente con transferencias, recibos o mensajes. El contrato verbal es válido, y el decreto de 2026 prevé que sea obligatorio ponerlo por escrito si el inquilino lo pide, así que conviene saber qué debe recoger un contrato de alquiler antes de firmar el siguiente.

¿Se puede echar a un inquilino por necesitar el piso?

Uno de los motivos por los que un propietario puede pedir que el inquilino deje la vivienda es la necesidad de recuperarla para uso propio. Es una situación distinta a la de quien busca poner en alquiler una vivienda vacía.

Esto no lo regula la Ley de Vivienda, sino la de arrendamientos urbanos, y el requisito clave es el primero: la necesidad de ocupar la vivienda tiene que constar por escrito y de forma expresa en el propio contrato desde que se firmó. Si no consta, el propietario no puede recuperar la vivienda antes de los cinco años por este motivo, por urgente que sea su situación.

• El propietario tiene que ser una persona física, no una empresa, y debe haber pasado al menos el primer año de contrato.
• Debe avisar al inquilino con una antelación mínima de dos meses.
• La vivienda tiene que ser para él, para un familiar en primer grado por consanguinidad o adopción, o para su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad.
• Si la necesidad no se pactó por escrito en el contrato, hay que esperar a que termine el plazo obligatorio de cinco años y avisar con al menos cuatro meses de antelación; si no, el contrato se prorroga por años hasta tres más. Las empresas, con siete años de plazo mínimo, no pueden usar este motivo.

Qué pasa si no llegas a ocupar la vivienda

Hay una consecuencia que conviene no perder de vista: si pasados tres meses desde el desalojo ni el propietario ni el familiar han ocupado la vivienda, el inquilino puede elegir, dentro de los treinta días siguientes, entre volver a ella hasta cinco años más, con indemnización de los gastos de la mudanza, o cobrar una mensualidad por cada año que quedara hasta completar los cinco. Solo se libra el propietario si la ocupación no pudo producirse por fuerza mayor.

¿Se puede echar a un inquilino con hijos?

Desalojar a un inquilino con hijos a cargo es una situación más delicada. Tener hijos a cargo no impide el desahucio, pero sí puede retrasarlo.

El juzgado comunica de oficio el procedimiento a las administraciones de vivienda y servicios sociales para que valoren si hay vulnerabilidad económica, y con esa información puede suspender el proceso un máximo de dos meses si el propietario es un particular, o de cuatro meses si es una persona jurídica.

La suspensión extraordinaria de lanzamientos que venía de la pandemia ya no está en vigor: los decretos que la prorrogaban no se convalidaron y quedaron derogados en enero y febrero de 2026. La protección ordinaria que acabamos de ver sigue vigente, y el decreto aprobado por el Gobierno en 2026 prevé además, si la Diputación Permanente lo convalida, suspender el desahucio de hogares vulnerables sin alternativa de vivienda, como hemos visto al principio.

Para valorar la vulnerabilidad, el tribunal puede tener en cuenta que la renta más los suministros superen el 30 % de los ingresos del hogar y que estos no lleguen a tres veces el IPREM, límite que sube 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo (0,35 en familias monoparentales o por cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 %). El juez decide caso por caso y valora también la situación del propietario, que puede ser igual de delicada.