¿Qué es la prórroga extraordinaria del alquiler?

Es el derecho del inquilino a extender su contrato de vivienda habitual aunque el casero no quiera renovarlo, manteniendo las mismas condiciones. No es una ayuda económica ni un descuento: es una medida de protección que congela tu situación para que no te quedes sin casa ni tengas que firmar uno nuevo a precio de mercado.

Es una figura excepcional y temporal: no está en la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma permanente, sino que se aprueba por decreto cuando el Gobierno considera que hay una situación de emergencia habitacional. Eso significa que aparece y desaparece según lo que se apruebe en cada momento, y es justo lo que ha pasado en 2026. No hay que confundirla con las prórrogas ordinarias que sí recoge la ley y que explicamos más abajo.

¿Hay prórroga del alquiler en vigor ahora mismo?

No. En marzo de 2026 se aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, que estableció una prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027, además de un límite del 2 % en la actualización anual de la renta. Entró en vigor el 22 de marzo de 2026.

Sin embargo, todo decreto ley tiene que ser convalidado por el Congreso en el plazo de 30 días, y este no lo consiguió: el 28 de abril de 2026 el Pleno rechazó su convalidación con 177 votos en contra frente a 166 a favor. La norma quedó derogada y solo estuvo vigente unas cinco semanas. Con ella decayeron tanto la prórroga de dos años como el tope del 2 %.

Qué prevé el decreto de vivienda aplazado a septiembre

El Gobierno tenía previsto aprobar un nuevo decreto de vivienda en el Consejo de Ministros del 28 de julio de 2026, pero lo retiró del orden del día por falta de apoyos parlamentarios. La intención es negociar durante agosto y llevarlo a votación en septiembre. Estas son las medidas del borrador que se ha distribuido a los grupos:

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años para los contratos de vivienda habitual que venzan hasta el 30 de junio de 2028.
• Alquiler de temporada: duración mínima de 31 días y máxima de 12 meses, con causa justificada, para frenar el uso fraudulento de esta figura.
• Alquiler por habitaciones: se equipara al de vivienda habitual, con contratos de cinco años (siete si el casero es una empresa).
• Zonas tensionadas: la renta de un contrato nuevo no podría superar la del contrato anterior de los últimos cinco años, con un margen del 10 % por rehabilitación o mejora energética.
• Pisos turísticos: subida del IVA al 21 % para desincentivar que se saquen viviendas del alquiler residencial.
• Incentivos a los caseros: bonificaciones en el IRPF para quienes no suban el precio del alquiler.

El bloqueo viene de dos socios habituales del Gobierno: Junts considera que el texto no protege a los pequeños propietarios y reclama deducciones fiscales y medidas contra la ocupación, mientras que Podemos rechaza la reforma de la ley del suelo que el decreto lleva dentro. Todas estas medidas se enmarcan en el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.

Quién podría pedir la prórroga si se aprueba

Según el borrador conocido, podrías solicitarla si cumples estas condiciones:

• Eres inquilino de una vivienda habitual, no de un local ni de una segunda residencia.
• Tu contrato vence dentro del periodo protegido, es decir, hasta el 30 de junio de 2028.
• Ya has agotado las prórrogas ordinarias que marca la Ley de Arrendamientos Urbanos, los cinco o siete años iniciales según el casero sea un particular o una empresa.

Si tu situación es distinta, por ejemplo un contrato de temporada, una habitación o un alquiler con opción a compra, conviene revisar antes tu contrato de alquiler para ver qué prórrogas te corresponden. Ten en cuenta que estas condiciones pueden cambiar en el texto definitivo, porque el decreto sigue en negociación.

Qué protección tienes mientras tanto

Que no haya prórroga extraordinaria no significa que estés desprotegido. La Ley de Arrendamientos Urbanos sigue vigente y te da varias garantías que mucha gente desconoce. Antes de dar por perdido tu piso, comprueba en qué punto estás:

• Duración mínima: aunque hayas firmado por un año, tienes derecho a prorrogar el contrato anualmente hasta los cinco años (siete si el arrendador es una empresa). Es tu decisión, no la del casero.
• Prórroga tácita: si al llegar ese tope ninguna de las dos partes avisa, el contrato se prorroga de forma obligatoria por plazos anuales hasta tres años más.
• Preavisos: el casero debe comunicarte que no renueva con cuatro meses de antelación, y tú debes avisar con dos meses. Si no lo hace en plazo, el contrato se prorroga.
• Actualización de la renta: en los contratos firmados desde mayo de 2023 la subida anual se calcula con el índice de referencia del alquiler del INE, no con el IPC.

Además, si vives en una zona declarada como tensionada por tu comunidad autónoma, se aplican límites adicionales al precio. Si tu casero te está presionando para que te vayas, revisa qué dice la normativa sobre cuándo pueden echarte de un alquiler y qué plazos tiene que respetar.

Cuánto te pueden subir el alquiler con la prórroga

Una de las claves de esta medida es que no sirve para subir la renta a precio de mercado. Si la prórroga llega a aprobarse, el contrato se mantendría con las condiciones que ya tenías y la renta solo podría actualizarse con el tope que fije la ley, en la línea del índice de referencia que ya limita las subidas.

Conviene recordar que el límite del 2 % que estableció el decreto de marzo ya no se aplica: cayó con la derogación. Hoy tu renta se actualiza según lo pactado en el contrato y con el índice que corresponda a la fecha en que lo firmaste. Si quieres comparar precios antes de decidir, este mapa del alquiler por zonas te da una referencia de mercado.

Cómo solicitar la prórroga del alquiler paso a paso

Cuando exista una prórroga extraordinaria en vigor, se pedirá a instancia del inquilino: tendrás que solicitarla por escrito al propietario. Mientras tanto, puedes usar el mismo procedimiento para proponerle una prórroga pactada, que es perfectamente válida si ambas partes están de acuerdo. Estos son los pasos:

1. Redacta una solicitud expresa indicando que quieres extender el contrato y en qué condiciones.
2. Envíala con comprobante de entrega. Lo más seguro es un burofax con acuse de recibo, para que quede constancia de la fecha.
3. Hazlo con margen, antes de que venza el contrato y respetando los plazos de preaviso.
4. Guarda una copia de la solicitud y del justificante de envío.

Modelo de solicitud de prórroga de alquiler para descargar

Para ahorrarte el trabajo, te dejamos un modelo de solicitud listo para rellenar con tus datos y enviar al propietario. Lo tienes en Word (editable) y en PDF:

El modelo está redactado para que sirva en los dos escenarios: como solicitud amparada en la normativa que esté vigente el día que la envíes, o como propuesta de acuerdo con tu casero si en ese momento no hay ninguna prórroga extraordinaria aprobada.

¿Puede el casero negarse a la prórroga?

Hoy sí. Al no existir una prórroga extraordinaria en vigor, el propietario no está obligado a aceptarla y puede rechazarla sin dar explicaciones, siempre que haya respetado los plazos de preaviso y que ya hayas agotado las prórrogas ordinarias de la ley. Lo que no puede hacer es echarte por su cuenta: para recuperar la vivienda necesita una resolución judicial.

Si el decreto sale adelante en septiembre, la respuesta cambiará: el casero solo podrá negarse en supuestos tasados, principalmente cuando haya comunicado en plazo que necesita la vivienda para él o para un familiar de primer grado, o cuando ambas partes acuerden otra cosa o firmen un contrato nuevo. Actualizaremos esta guía en cuanto se publique el texto definitivo en el BOE.

Otras ayudas al alquiler que puedes pedir

La prórroga da estabilidad, pero no dinero. Si lo que te aprieta es la renta, estas ayudas sí están disponibles y las gestionan las comunidades autónomas:

• Bono alquiler joven: hasta 300 euros al mes para menores de 35 años.
• Todas las ayudas al alquiler por comunidad autónoma, con requisitos y plazos de cada una.
• Ayudas concretas por territorio: Madrid, Cataluña, Galicia o Cantabria, entre otras.
• Si tu situación es de vulnerabilidad, revisa también el alquiler social y las ayudas para mayores de 65 años.

Y si estás de alquiler, recuerda que puedes desgravarte en la declaración de la renta según tu comunidad autónoma.