¿Qué es la prórroga extraordinaria del alquiler?

Es el derecho del inquilino a alargar su contrato de vivienda habitual aunque el casero no quiera renovarlo, manteniendo los mismos términos y condiciones. No es una ayuda económica ni un descuento: es una medida de protección que te evita tener que irte o firmar un contrato nuevo a precio de mercado.

La prórroga del decreto es temporal: cubre los contratos vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028, o cuya prórroga tácita o tácita reconducción termine. No hay que confundirla con las prórrogas ordinarias que recoge la ley de alquileres (la obligatoria hasta los cinco o siete años y la tácita de hasta tres años más, que cambia el 15 de noviembre de 2026), que tienes detalladas en la guía de cómo alquilar un piso legalmente. Esa misma ley ya tenía dos prórrogas extraordinarias permanentes: una para inquilinos en situación de vulnerabilidad y otra para quien vive en una zona tensionada. Si te corresponde la de zona tensionada, se aplica esa y no la del decreto, porque las dos son incompatibles.

¿Hay prórroga del alquiler en vigor ahora mismo?

Se aplica desde el 8 de octubre de 2026, a la espera de que la Diputación Permanente del Congreso convalide el decreto. El 2 de octubre, el Congreso derogó los dos decretos de vivienda que acababan de entrar en vigor ese mismo mes, y el Gobierno los volvió a aprobar el 6 de octubre. El nuevo decreto de vivienda, publicado el 7 de octubre, recupera una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por plazos anuales, para los contratos de vivienda habitual que ya estuvieran en vigor el 8 de octubre. Además, prevé un límite a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027.

El decreto de marzo de 2026, derogado en abril

No es la primera vez en 2026. En marzo se aprobó un decreto con una prórroga parecida, para contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027, y con un tope del 2 % a la subida de la renta cuando no hubiera pacto. Entró en vigor el 22 de marzo, pero el 28 de abril de 2026 el Pleno del Congreso acordó derogarlo, y la derogación se hizo oficial el 30 de abril. Con él decayeron la prórroga y el tope.

Esta tabla resume en qué punto está la prórroga del alquiler desde el 8 de octubre de 2026:

Otros cambios en el alquiler desde el 8 de octubre de 2026

La prórroga es la medida que más afecta a los inquilinos, pero el nuevo decreto de vivienda prevé más cambios en el alquiler, todos pendientes de la convalidación del Congreso:

• Prórroga extraordinaria, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años, para los contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria (o tácita, o tácita reconducción) termine antes del 31 de diciembre de 2028, si estás al corriente del alquiler desde hace al menos ocho meses y la pides.
• Límite a la subida de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027, que te explicamos más abajo.

Alquiler de temporada, por habitaciones y en zonas tensionadas

El decreto también cambia las reglas de tres tipos de alquiler que afectan a muchos inquilinos:

• Alquiler de temporada: tiene que responder a una causa real y acreditable, durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si dura más de 12 meses sin que la causa lo justifique, o se suceden más de dos contratos de temporada seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, el primero se entiende firmado como de vivienda habitual, con su plazo mínimo y sus prórrogas.
• Alquiler por habitaciones: cuenta como alquiler de vivienda habitual, o como alquiler temporal si cubre la necesidad de alguien desplazado de su domicilio por una causa justificada y acreditable. Además, la suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez en un mismo piso no puede superar la renta del piso completo. Afecta sobre todo a quien comparte piso por habitaciones.
• Zonas tensionadas: la renta de un contrato nuevo no puede superar la última renta vigente en los últimos cinco años en esa vivienda, una vez aplicada la actualización anual. Solo puede superarse esa renta, como máximo un 10 % más (además de la actualización anual), si en los dos años anteriores al nuevo contrato terminó una rehabilitación de la vivienda, una obra que ahorre al menos un 30 % de energía (con certificados de eficiencia energética) o una mejora de la accesibilidad; o si el contrato es de 10 años o más, o incluye un derecho de prórroga voluntaria del inquilino que permita llegar a 10 años o más.

Quién puede pedir la prórroga del alquiler

El decreto permite pedir la prórroga extraordinaria si cumples estas condiciones (el casero solo puede negarse en los casos que te explicamos más abajo):

• Eres inquilino de una vivienda habitual, con un contrato sujeto a la ley de alquileres que ya estaba en vigor el 8 de octubre de 2026.
• Tu prórroga obligatoria (los cinco años, o siete si el casero es una persona jurídica) termina antes del 31 de diciembre de 2028. También vale si lo que termina es la prórroga tácita o la tácita reconducción.
• Estás al corriente de pago del alquiler y lo has estado cada mes durante los ocho meses anteriores.
• No te corresponde la prórroga de zona tensionada, que se aplica antes que esta, ni, desde el 15 de noviembre de 2026, la nueva prórroga de cinco años que te explicamos más abajo.

Si firmaste un contrato de temporada, revisa tu contrato de alquiler: con las nuevas reglas, uno sin causa real y acreditable pasa a ser de vivienda habitual. Los contratos de renta antigua tienen sus propias reglas de duración.

Qué protección te da la ley de alquileres además de la prórroga

Aunque no cumplas las condiciones de la prórroga extraordinaria, la ley de alquileres te da varias garantías. Antes de dar por perdido tu piso, comprueba en qué punto estás:

• Duración mínima: aunque hayas firmado por menos tiempo, el contrato se prorroga cada año de forma obligatoria hasta los cinco años (siete si el casero es una persona jurídica). Solo se corta antes si tú avisas con 30 días de antelación de que no quieres seguir, o si el casero, siendo persona física, hizo constar en el contrato al firmarlo que necesitaría la vivienda antes de cinco años como vivienda permanente para sí, para un familiar de primer grado (por sangre o adopción) o para su cónyuge si hay sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Esa cláusula solo vale pasado el primer año del contrato.
• Prórroga tácita y preavisos: pasados esos cinco o siete años, el casero tiene que avisarte con cuatro meses de antelación de que no renueva, y tú con dos meses. Si nadie avisa, el contrato se prorroga por años hasta tres años más. Es la regla que rige hasta el 15 de noviembre de 2026; desde ese día cambiaría, si se convalida el segundo decreto y salvo los casos de transición, como ves en la sección siguiente.
• Actualización de la renta: solo se aplica si tu contrato la prevé y no puede superar la variación del índice de referencia para la actualización de los alquileres (IRAV), el índice que define el INE como límite de la subida anual y que el decreto mantiene. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se suma el límite del decreto que te explicamos más abajo, en cuánto te pueden subir el alquiler con la prórroga.

Prórroga del alquiler de 5 años prevista desde el 15 de noviembre de 2026

El Gobierno aprobó a la vez un segundo decreto sobre la duración de los alquileres que entra en vigor el 15 de noviembre de 2026 y que también tiene que convalidar la Diputación Permanente del Congreso: si no lo convalida, decae y siguen las reglas de ahora. Cambia lo que pasa cuando se cumplen los cinco años de contrato (siete si el casero es una persona jurídica):

• Prórroga de cinco años en lugar de tres: si nadie avisa, el contrato se prorroga de forma obligatoria por plazos sucesivos de cinco años (siete si el casero es una persona jurídica), en vez de año a año hasta tres años más.
• Preaviso más largo: el casero tiene que avisarte de que no renueva con seis meses de antelación, y tú a él con dos. Si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para que venza tu contrato o tu prórroga en curso, al casero le basta con avisar con cuatro meses.
• Indemnización si el casero no renueva: te debe la cantidad mayor entre doce mensualidades, calculadas con el valor más alto del índice estatal de precios de referencia para tu vivienda (o con tu renta, si la vivienda no tiene ese valor), y una mensualidad por cada año que hayas vivido en ella. Se paga al entregar la vivienda.

Cuándo no te deben indemnización

La indemnización no se debe en algunos casos que el casero tiene que dejar por escrito en el aviso: por ejemplo, si es una persona física y necesita la vivienda para él, para su cónyuge tras una sentencia de separación, divorcio o nulidad o para un familiar hasta el segundo grado (las reglas nuevas amplían así el primer grado que pide hoy la ley), si firmáis un contrato nuevo o si rechazas una oferta de contrato nuevo de al menos cinco años (siete con una persona jurídica). Tampoco se debe si podías pedir una prórroga legal de aceptación obligatoria, como la extraordinaria de este post, y no la pediste.

Si ya estás en la prórroga tácita de hasta tres años, la terminas y después pasas a las reglas nuevas. Si tu casero te avisó de que no renovaba antes del 7 de octubre de 2026, el día en que se publicó este decreto, ese aviso, si se hizo en forma válida, sigue valiendo y no da derecho a indemnización. Y cuando te corresponda la nueva prórroga de cinco años, la prórroga extraordinaria no se aplica, porque ya te cubre la otra.

Cuánto te pueden subir el alquiler con la prórroga

La prórroga no sirve para subir la renta a precio de mercado: durante esos uno o dos años se mantienen los términos y condiciones del contrato que ya tenías.

Sí puede aplicarse la actualización anual de la renta, si tu contrato la prevé. Para las que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el decreto aprobado por el Gobierno prevé este orden:

• Si tu renta es superior al límite máximo del sistema de índices de precios de referencia, no puede subir nada.
• Si no lo supera, se aplica la subida que pactéis tu casero y tú.
• Si no hay pacto, la subida no puede superar el 2 %.

Para comparar tu renta con lo que se paga en tu barrio, el mapa del alquiler por zonas te da una referencia de mercado.

Cómo solicitar la prórroga del alquiler paso a paso

La prórroga se aplica a petición del inquilino: no es automática, tienes que pedírsela al casero. La norma no fija ni la forma ni un plazo para hacerlo, pero lo prudente es enviarla por escrito, con justificante de entrega y antes de que termine la prórroga en curso. Estos son los pasos:

1. Comprueba que cumples las condiciones: la fecha en que termina tu prórroga obligatoria o tácita y que has pagado cada mes los últimos ocho meses.
2. Redacta una solicitud expresa indicando que pides la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler por un año, prorrogable hasta dos, con las mismas condiciones.
3. Envíala con comprobante de entrega. Lo más seguro es un burofax con acuse de recibo, para que quede constancia de la fecha.
4. Guarda una copia de la solicitud, del justificante de envío y de los recibos de los últimos ocho meses.

Modelo de solicitud de prórroga de alquiler para descargar

Para ahorrarte el trabajo, te dejamos un modelo de solicitud listo para rellenar con tus datos y enviar al propietario. Lo tienes en Word (editable) y en PDF:

El modelo sirve para pedir la prórroga extraordinaria del decreto vigente desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación: rellena tus datos, los del casero y los del contrato, la fecha en que termina tu prórroga actual y deja constancia de que estás al corriente de pago.

¿Puede el casero negarse a la prórroga?

El decreto prevé que, si cumples las condiciones, el casero tenga que aceptarla, salvo en estos casos:

• Que hayáis pactado otros términos o firmado un contrato nuevo. Si acordáis renovar o firmar uno nuevo con una renta al menos un 5 % más baja, la prórroga extraordinaria tampoco se aplica.
• Que te haya comunicado, con al menos dos meses de antelación y en las condiciones que marca la ley de alquileres, que necesita la vivienda para él, para un familiar de primer grado (padres o hijos, también por adopción) o para su cónyuge tras una sentencia firme de separación, divorcio o nulidad. Basta con que la necesidad sea real y se pueda acreditar, aunque no lo pusiera en el contrato: en la prórroga obligatoria normal, en cambio, esa necesidad tenía que constar en el contrato.

Si se niega fuera de esos casos, no puede cambiar la cerradura ni sacarte tus cosas: para recuperar la vivienda necesita una resolución judicial, y repasamos los motivos para desalojar a un inquilino que puede alegar ante el juez.

Otras ayudas al alquiler que puedes pedir

La prórroga da estabilidad, pero no dinero. Si lo que te aprieta es la renta, estas son las principales ayudas, que gestionan las comunidades autónomas, y algunas reservan fondos para colectivos como las víctimas de violencia de género:

• Bono alquiler joven: hasta 300 euros al mes para personas de hasta 35 años incluidos (200 euros si alquilas una habitación, y nunca más del 60 % de la renta); la cuantía final depende de la convocatoria de tu comunidad.
• Todas las ayudas al alquiler por comunidad autónoma, con requisitos y plazos de cada una.
• Ayudas concretas por territorio: en Madrid o en Cataluña, entre otras.