Qué es el IBI en España

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto de carácter municipal que pagan los propietarios de viviendas, locales o terrenos en España. Lo cobra el ayuntamiento donde está el inmueble, así que si tienes una casa en un pueblo y un piso en otra ciudad, cada uno se paga en su municipio.

Se paga una vez al año, porque el periodo del impuesto coincide con el año natural. Cada ayuntamiento fija su propio tipo dentro de los límites que marca la ley, y por eso dos viviendas iguales pueden pagar un IBI muy distinto según el municipio. El recibo también puede bajar con exenciones o bonificaciones, que se explican en la guía para pagar menos IBI.

Cómo se calcula el IBI de una vivienda

El cálculo del IBI se hace en tres pasos, y todos parten de un mismo dato: el valor catastral, que es la base del impuesto.

1. Base liquidable: es el valor catastral menos, en su caso, la reducción que se aplica durante unos años tras una revisión catastral. Muchas veces coinciden.
2. Cuota íntegra: es el resultado de multiplicar la base liquidable por el tipo de gravamen de tu ayuntamiento.
3. Cuota líquida: a la cuota íntegra se le restan las bonificaciones que tengas. Lo que queda es lo que pagas.

Por ejemplo, con una base liquidable de 100.000 euros y un tipo del 0,5 %, la cuota íntegra sería de 500 euros. Si tu ayuntamiento te aplica una bonificación, se descuenta de esa cantidad.

El tipo de gravamen de tu ayuntamiento

El tipo lo decide cada municipio, pero dentro de una horquilla legal. La horquilla legal general va del 0,4 % al 1,10 % en inmuebles urbanos y del 0,3 % al 0,90 % en rústicos. Algunos municipios pueden sumar puntos a esos límites según su tamaño o los servicios que prestan: hasta 0,20 puntos en urbanos. El tipo exacto está en la ordenanza fiscal del IBI, que se publica en la web de tu ayuntamiento.

Valor catastral y valor de tasación: no son lo mismo

Para el IBI solo cuenta el valor catastral, que fija el Catastro. El valor de tasación es otro: lo calcula una sociedad de tasación, por ejemplo cuando pides una hipoteca, y suele acercarse más al precio de mercado. Tampoco hay que confundirlo con el valor de referencia, otro dato del Catastro que no se usa para calcular el IBI.

Cómo saber cuánto IBI tienes que pagar

La forma más rápida es mirar el recibo del IBI del año anterior: en él figura el valor catastral de tu inmueble. Con ese dato y el tipo de la ordenanza de tu ayuntamiento puedes calcular el IBI de este año.

Si no tienes el recibo, puedes consultar el valor catastral en la Sede Electrónica del Catastro. Te identificas con tu DNI electrónico o un certificado digital, buscas por tu NIF y te aparecen los inmuebles de los que eres titular, sin necesidad de conocer la referencia catastral.

Qué significa la referencia catastral

La referencia catastral es el código que identifica cada inmueble y aparece en el recibo del IBI. Tiene 20 caracteres (números y letras). En un inmueble urbano se leen así:

• Los siete primeros dígitos hacen referencia a la ubicación del inmueble.
• Los siete dígitos siguientes identifican la hoja del plano catastral.
• Las siguientes cuatro cifras indican el inmueble dentro de la finca (por ejemplo, el piso concreto dentro de un edificio).
• Los últimos dos caracteres son dos dígitos de control.

En un inmueble rústico, los 20 caracteres significan lo siguiente:

• Los dos primeros números identifican la provincia.
• Los tres siguientes números se refieren al municipio.
• El siguiente dígito es el sector o zona de concentración parcelaria.
• Los tres siguientes dígitos identifican el polígono.
• Los cinco siguientes identifican la parcela dentro del polígono.
• Los cuatro números siguientes identifican el inmueble dentro de la parcela.
• Los dos últimos son dígitos de control.

Recargo del IBI en viviendas vacías y pisos turísticos

El Gobierno ha aprobado un decreto de vivienda que prevé cambiar el recargo del IBI para las viviendas vacías y añadir otro para los pisos turísticos. El Congreso derogó el primer decreto el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre: el nuevo rige desde el 8 de octubre de 2026, pero es provisional hasta que lo convalide la Diputación Permanente del Congreso, y si no lo hace, decae. Si sale adelante, afectaría al IBI a partir de 2027.

El recargo por vivienda vacía ya existía. Las zonas tensionadas son las declaradas de mercado residencial tensionado según la ley de vivienda. Lo que prevé el decreto es esto:

• Fuera de zonas tensionadas: hasta un 50 % más de cuota si la vivienda lleva más de dos años vacía sin causa justificada y el dueño tiene cuatro o más viviendas; hasta un 100 % si pasa de tres años, y hasta 50 puntos más si tiene dos o más vacías en el mismo municipio.
• En zonas tensionadas: hasta un 50 % por cualquier vivienda vacía más de dos años, sin importar cuántas tenga el dueño; hasta un 100 % si tiene cuatro o más viviendas residenciales, y hasta 50 puntos más si, siendo titular de cuatro o más, la desocupación pasa de tres años.
• Pisos turísticos en zona tensionada, si tu ayuntamiento lo aprueba por ordenanza: hasta un 50 %, hasta un 100 % con dos o más y hasta un 150 % con cuatro o más.

Cuándo no se consideraría vivienda vacía

Según el decreto, no se consideraría vacía, entre otros casos, la que dejas por un traslado de trabajo o de estudios, por dependencia o salud, la segunda residencia (hasta cuatro años sin usarla), la que está en obras o en un litigio, ni la que tienes en venta (hasta un año) o en alquiler (hasta seis meses). El decreto prevé que el ayuntamiento tenga que oírte antes de declararla vacía.

Cómo se paga el IBI

El IBI lo gestiona tu ayuntamiento, aunque en muchos municipios lo cobra la diputación provincial u otro organismo en el que haya delegado. Según lo que ofrezca cada ayuntamiento, puedes pagarlo en efectivo, con tarjeta, por transferencia o domiciliando el recibo.

La fecha también depende del municipio, así que conviene consultarla en la web de tu ayuntamiento. Si tu ayuntamiento no fija otro plazo, el periodo voluntario va del 1 de septiembre al 20 de noviembre (o el siguiente día hábil si el 20 no lo es). Los plazos concretos de cada ciudad, el fraccionamiento y las bonificaciones están en la guía para pagar el IBI.