La plusvalía municipal es el impuesto que cobra el ayuntamiento cuando vendes, heredas o te donan una vivienda, y es uno de los que más sorpresas da. Se calcula con el valor catastral del suelo y unos coeficientes que fija la ley según los años que has tenido el inmueble (el Gobierno ha aprobado un decreto que prevé aplicar otros desde el 1 de diciembre de 2026, si el Congreso lo convalida), puedes pedir que se use tu ganancia real si sale más barata y no pagas nada si demuestras que el terreno no ha ganado valor. En esta guía de impuestos y trámites te explicamos cómo calcularla, cuándo se paga y cómo reclamarla.

Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Grava el aumento de valor de un terreno urbano, con un máximo de 20 años, que se pone de manifiesto cuando se transmite (por venta, herencia o donación) o cuando se constituye o transmite un derecho sobre él, como el usufructo (lo que le queda entonces al dueño es la nuda propiedad).

Es un impuesto local: lo gestiona y cobra el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, y cada ayuntamiento fija su tipo y sus coeficientes dentro de los límites que marca la ley. No hay que confundirlo con el IBI, que se paga cada año por ser propietario (o usufructuario) del inmueble, ni con la ganancia que declaras en la declaración de la renta al vender, que es otro impuesto.

Quién paga la plusvalía municipal

Quién paga lo decide la ley, no el contrato:

• En una compraventa: paga el vendedor.
• En una herencia: paga el heredero o legatario que recibe el inmueble.
• En una donación: paga quien recibe el bien, nunca el donante.

Hay una excepción: si quien vende es una persona física que no reside en España, la ley obliga al comprador a pagar el impuesto en su lugar. Y aunque en la escritura se pacte que lo pague el comprador, ante el ayuntamiento sigue obligado el vendedor: ese pacto solo sirve para reclamarle después el dinero al comprador.

Por qué cambió el impuesto

Durante años, el impuesto se cobraba aunque el terreno no hubiera ganado valor. En 2017 el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional cobrarlo cuando no había ganancia, y en una sentencia del 26 de octubre de 2021 anuló además la forma de calcular la base, porque era un sistema objetivo que se aplicaba siempre, sin tener en cuenta la ganancia real.

El Gobierno respondió con un decreto-ley, en vigor desde el 10 de noviembre de 2021, que dio al impuesto su regulación actual: el cálculo con coeficientes, la opción de la ganancia real y la regla de no pagar si el terreno no ganó valor. Los coeficientes, en cambio, se actualizan cada año mediante una norma con rango de ley, y por eso la tabla cambia de un año a otro.

Cómo calcular la plusvalía municipal paso a paso

Por defecto, la base imponible (la cantidad sobre la que se aplica el tipo) se calcula con el valor catastral del suelo y un coeficiente. Si la ganancia real del terreno es menor, puedes pedir que se use esa ganancia real como base. Por eso conviene hacer las dos cuentas antes de presentar el impuesto.

Método de coeficientes (el que se aplica por defecto)

Se multiplica el valor catastral del terreno en la fecha de la transmisión por el coeficiente que corresponde a los años que has tenido el inmueble. Ojo: no es el valor catastral total de la vivienda, sino solo la parte del suelo. Lo encuentras en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro con tu referencia catastral. No lo confundas con el valor de referencia catastral, que es otra cosa.

Los años se cuentan completos, sin fracciones, y como máximo se computan 20. En esta tabla tienes los coeficientes máximos por años de propiedad: la columna del centro es la que se aplica a las ventas, herencias y donaciones desde el 28 de enero hasta el 30 de noviembre de 2026, y la de la derecha, la que prevé el decreto aprobado por el Gobierno desde el 1 de diciembre de 2026:

Los coeficientes previstos desde el 1 de diciembre de 2026

El Gobierno ha aprobado un decreto-ley de vivienda, que entra en vigor el 1 de octubre de 2026 y prevé cambiar los coeficientes máximos para las transmisiones a partir del 1 de diciembre de 2026, si el Congreso lo convalida. Suben todos los tramos hasta los 16 años (el de 9 años pasa de 0,15 a 0,25) y bajan los de 17 años o más: el de 20 años o más pasa de 0,40 a 0,30.

Ojo: sobre un decreto-ley el Congreso tiene que pronunciarse en los 30 días siguientes a su promulgación, y hasta entonces puede cambiar o decaer. Si vas a firmar una venta o una donación a caballo entre noviembre y diciembre, haz la cuenta con las dos columnas.

Si has tenido la vivienda menos de un año

Si has tenido el inmueble menos de un año, el coeficiente se reparte por meses completos. Con la tabla que rige hasta el 30 de noviembre, el 0,15 da 0,0125 por mes (por ejemplo, 0,075 con 6 meses). Los coeficientes no suben de forma lineal porque se revisan cada año: con esa tabla, los más bajos (0,09) son los de 12 a 15 años y el más alto (0,40), el de 20 años o más. Con la prevista desde diciembre, el más bajo sería 0,11 (de 14 a 17 años) y el más alto, 0,30.

Método de la ganancia real

Este método calcula lo que realmente ha ganado el terreno, y solo se aplica si tú lo pides y lo acreditas con las escrituras:

1. Se toman el valor de venta y el de compra que figuran en las escrituras (o el que haya comprobado la Administración, si es mayor), sin sumar gastos ni impuestos.
2. A los dos se les aplica el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total en la fecha de la venta.
3. La diferencia es la ganancia real del terreno. Si es menor que la base calculada con coeficientes, puedes pedir que sea tu base imponible.

No hay una regla fija para saber cuál sale más barato: depende del valor catastral del suelo, de los años y de los precios de tus escrituras. Si el inmueble lo recibiste por herencia o donación, el valor de adquisición que cuenta es el que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Ejemplo práctico con los dos métodos

Una vez calculada la base imponible, se le aplica el tipo de gravamen que fija el ayuntamiento, que nunca puede superar el 30%. Así quedaría una venta tras 10 años con un tipo del 25%:

• Valor catastral del suelo: 60.000 euros. Coeficiente máximo para 10 años hasta el 30 de noviembre de 2026: 0,12.
• Base con coeficientes: 60.000 × 0,12 = 7.200 euros. Cuota: 7.200 × 25% = 1.800 euros.
• Ganancia real: compraste por 150.000 euros, vendes por 165.000 y el suelo es el 40% del valor catastral total. 165.000 × 0,40 − 150.000 × 0,40 = 6.000 euros.
• Como 6.000 es menos que 7.200, puedes pedir que la base sea la ganancia real. Cuota: 6.000 × 25% = 1.500 euros.
• Si la venta se firma desde el 1 de diciembre de 2026 y el decreto se convalida, el coeficiente para 10 años sería 0,22: base de 60.000 × 0,22 = 13.200 euros y cuota de 3.300 euros.

Con la tabla prevista, la diferencia entre los dos métodos crece: la ganancia real (cuota de 1.500 euros) saldría todavía más a cuenta. El resultado es la cuota íntegra. Si tu ayuntamiento tiene alguna bonificación (por ejemplo, en herencias entre padres, hijos y cónyuges), se descuenta de esa cuota, y lo que pagas es lo que queda. Para una cifra exacta, muchos ayuntamientos, como el de Madrid, ofrecen una calculadora oficial en su sede electrónica.

Cuándo no se paga la plusvalía municipal

Hay varios casos en los que no tienes que pagar el impuesto:

• Si el terreno no ha ganado valor: por ejemplo, vendes por menos de lo que pagaste, sin contar gastos ni impuestos. Eso sí, tienes que declarar la venta en el ayuntamiento y aportar las escrituras de compra y de venta para demostrarlo.
• Separación, divorcio o nulidad: cuando el inmueble pasa al otro cónyuge o a los hijos para cumplir la sentencia, sea cual sea el régimen económico del matrimonio.
• Gananciales: cuando un cónyuge aporta el inmueble a la sociedad de gananciales, o se le adjudica al liquidarla. Por eso importa el régimen económico de tu matrimonio: gananciales o separación de bienes.
• Dación en pago o ejecución hipotecaria de tu vivienda habitual: está exenta la entrega de la vivienda al banco para cancelar la hipoteca. Hace falta que ni tú ni nadie de tu unidad familiar tengáis otros bienes suficientes para pagar toda la deuda. Y además, que hayas estado empadronado en la vivienda de forma ininterrumpida los dos años anteriores (o desde que la compraste, si hace menos).

Cuándo y cómo se paga la plusvalía municipal

El impuesto se presenta en el ayuntamiento donde está el inmueble, y los plazos cuentan desde la transmisión:

• Compraventa o donación: 30 días hábiles desde la fecha de la transmisión, que normalmente es la de la firma de la escritura ante notario.
• Herencia: 6 meses desde la fecha del fallecimiento. Puedes pedir una prórroga hasta completar un año, pero no es automática: hay que solicitarla. El plazo para pedirla lo fija la ordenanza de cada ayuntamiento; lo habitual es pedirla dentro de los 6 meses iniciales. En Madrid, si presentas la solicitud en ese plazo, se entiende concedida.

Cada ayuntamiento decide en su ordenanza cómo se presenta. Unos exigen la autoliquidación (tú calculas y pagas) y otros piden una declaración y después te mandan la liquidación. Aunque el impuesto lo pague el vendedor, el comprador también tiene que comunicar la venta al ayuntamiento en el mismo plazo; en una donación, esa comunicación le toca al donante.

Documentos que necesitas

Para hacer el trámite necesitarás, en general:

• Copia de la escritura de la operación (venta, donación o aceptación de herencia).
• Copia de la escritura con la que se compró, si vas a acreditar que no hubo ganancia o pedir el método real.
• El último recibo del IBI, para localizar el valor catastral del suelo.
• Si heredaste o te donaron el inmueble, la declaración del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Qué pasa si pagas fuera de plazo

Si presentas fuera de plazo sin que te lo hayan requerido, pagarás un recargo del 1% más otro 1% por cada mes completo de retraso. Con más de 12 meses de retraso, el recargo es del 15% y se suman intereses de demora desde el día siguiente a esos 12 meses.

Plusvalía municipal en herencias

Cuando se hereda un inmueble, el heredero tiene que pagar la plusvalía municipal además del Impuesto sobre Sucesiones. Son dos impuestos distintos: el de Sucesiones es estatal, está cedido a las comunidades autónomas y grava lo que recibe cada heredero, mientras que la plusvalía es local y solo afecta al aumento de valor del suelo.

La ley permite a cada ayuntamiento rebajar hasta un 95% la cuota cuando heredan los descendientes (hijos, nietos), los ascendientes (padres, abuelos), los adoptados o adoptantes o el cónyuge, así que comprueba la ordenanza de tu municipio. Para ver si hubo ganancia se compara el valor declarado en Sucesiones con el valor con el que el fallecido adquirió el inmueble, que normalmente es el precio de su escritura. Si él también lo había heredado o se lo habían donado, se usa el valor que se declaró entonces en Sucesiones y Donaciones. Cuanto más alto sea el valor que declaras ahora, mayor es la ganancia real. Ese mismo valor será tu valor de compra si más adelante vendes.

Plusvalía municipal en Madrid

En Madrid, el Ayuntamiento aplica los coeficientes máximos que fija la ley en la fecha de la transmisión. La autoliquidación es obligatoria y se puede hacer por internet en la sede de la Agencia Tributaria Madrid, que tiene también una calculadora para ver qué base te sale más favorable.

Madrid bonifica la cuota cuando se hereda la vivienda habitual del fallecido o el local de su negocio; el porcentaje depende del valor catastral del suelo y lo fija la ordenanza fiscal. Si es un local de negocio, tienes que mantenerlo y seguir con la actividad durante cinco años, salvo que fallezcas dentro de ese plazo.

La bonificación se aplica en la propia autoliquidación, dentro de plazo. El Impuesto sobre Sucesiones va aparte, y en la Comunidad de Madrid tiene sus propias rebajas del impuesto de sucesiones.

Cómo reclamar la plusvalía municipal y pedir la devolución

Lo que puedes hacer depende de cómo pagaste, y los plazos son muy distintos:

• Si hiciste tú la autoliquidación: tienes 4 años para pedir la rectificación y la devolución, por ejemplo si el terreno no ganó valor o si el método real salía más barato. Si pagaste dentro de plazo, los 4 años cuentan desde el día siguiente a que acabara el plazo para presentarla; si pagaste tarde, desde el día siguiente al pago.
• Si el ayuntamiento te notificó una liquidación: solo tienes 1 mes desde el día siguiente a la notificación para presentar el recurso de reposición, también si ves errores en el coeficiente o el tipo aplicados. Si no la recurres en ese mes, queda firme y ya no puedes pedir la devolución por esta vía.

Qué documentación aportar y qué recursos tienes

Con la solicitud tienes que aportar la documentación que respalde tu petición: normalmente, las escrituras de compra y de venta y el justificante del pago (varía según el caso). Si el ayuntamiento te lo deniega, puedes presentar recurso de reposición en el plazo de un mes. En los municipios de gran población, como Madrid, ese recurso es voluntario: puedes ir directamente al tribunal económico-administrativo municipal. Después, el siguiente paso es el recurso contencioso-administrativo.

Si estás dado de alta en las notificaciones electrónicas de tu ayuntamiento, tienes 10 días naturales desde que te ponen la liquidación a disposición para abrirla; si no la abres, se entiende rechazada y el plazo para recurrir empieza a correr igual.