Qué es la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Como su nombre indica, grava el aumento de valor que ha tenido un terreno urbano desde que se adquirió hasta que se transmite, ya sea por venta, herencia o donación.

Es un impuesto local: lo gestiona y recauda el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble, y cada ayuntamiento fija sus propios tipos y coeficientes dentro de los límites que marca la ley.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

• En una compraventa: el vendedor.
• En una herencia: el heredero que recibe el inmueble.
• En una donación: quien recibe el bien donado.

Hay una excepción habitual en compraventas entre particulares: si el vendedor no reside en España, la obligación puede recaer sobre el comprador. Conviene revisar el contrato para comprobarlo.

Por qué cambió el impuesto: la sentencia del Tribunal Constitucional

Durante años, el método de cálculo de la plusvalía fue muy criticado porque obligaba a pagar incluso cuando el propietario había vendido con pérdidas, es decir, más barato de lo que compró. El Tribunal Constitucional resolvió en octubre de 2021 que ese sistema era inconstitucional y anuló la fórmula anterior.

El Gobierno respondió con el Real Decreto-ley 26/2021, que reformó el impuesto e introdujo los dos métodos de cálculo actuales. La norma está en vigor desde el 10 de noviembre de 2021 y es la que se aplica hoy.

La reforma introdujo dos cambios clave:

• El contribuyente puede elegir el método de cálculo más favorable.
• Si no hay ganancia real en la transmisión, la cuota es cero.

Cómo calcular la plusvalía municipal: los dos métodos

Desde la reforma, para calcular la plusvalía municipal hay que calcular la base imponible (la cantidad sobre la que se aplica el tipo impositivo) con dos métodos distintos y quedarse con el resultado más bajo.

Método objetivo (o de coeficientes)

Este método multiplica el valor catastral del terreno en el momento de la transmisión por un coeficiente que aprueba cada ayuntamiento. Ese coeficiente varía según los años que hayas tenido el inmueble en propiedad: cuantos más años, mayor coeficiente, aunque existen límites máximos fijados por ley.

El valor catastral del terreno no es el valor total del catastro de la vivienda, sino solo la parte proporcional correspondiente al suelo. Lo puedes consultar en el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o en la Sede Electrónica del Catastro.

Coeficientes máximos legales de la plusvalía municipal según años de tenencia

Los inmuebles de entre 10 y 14 años tienen los coeficientes más bajos (0,08) porque corresponden aproximadamente al periodo de la crisis inmobiliaria de 2008-2013, cuando los precios del suelo apenas subieron o incluso bajaron.

En cambio, los de 20 o más años alcanzan el coeficiente máximo de 0,45 porque recogen el boom inmobiliario de finales de los 90 y principios de los 2000, cuando el suelo urbano se revalorizó de forma muy intensa.

Método real (o de plusvalía real)

Este método calcula la ganancia que realmente has obtenido con la transmisión. Se hace así:

1. Se toma la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra del inmueble completo (escrituras).
2. De esa diferencia, se calcula la parte proporcional que corresponde al terreno, usando los porcentajes del catastro.
3. Ese resultado es la base imponible.

Si el precio de venta es igual o inferior al de compra, la ganancia es cero o negativa, y por tanto no hay plusvalía que pagar. Para acreditarlo ante el ayuntamiento deberás aportar las escrituras de compra y de venta.

¿Cuál de los dos métodos conviene usar?

Tienes derecho a elegir el método que dé una base imponible más baja. En la práctica:

• Si has tenido el inmueble poco tiempo y el valor ha subido mucho, el método real puede ser más caro; en ese caso, el método objetivo suele ser más ventajoso.
• Si llevas muchos años con el piso y el valor catastral es alto, puede convenir el método real.
• Si has vendido con pérdidas, siempre corresponde el método real y la cuota será cero.

Muchos ayuntamientos tienen calculadoras en su web oficial. Para Madrid, está disponible en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid. Para el resto de municipios, consulta la web de tu ayuntamiento o usa la ayuda de un asesor fiscal.

Cómo se aplica el tipo impositivo

Una vez calculada la base imponible, se le aplica el tipo impositivo que fija el ayuntamiento. La ley establece un tipo máximo del 30%, pero cada municipio puede fijar uno inferior. El resultado es la cuota íntegra, que es lo que finalmente se paga.

Os dejamos un ejemplo:

• Valor catastral del terreno: 60.000 euros.
• Coeficiente aplicable (10 años): 0,08.
• Base imponible (método objetivo): 60.000 × 0,08 = 4.800 euros.
• Tipo impositivo del ayuntamiento: 25%.
• Cuota a pagar: 1.200 euros.

Cuándo y cómo se paga: plazos y autoliquidación

El impuesto se presenta y paga en el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble. Los plazos son:

• Compraventa o donación: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
• Herencia: 6 meses desde la fecha del fallecimiento, con posibilidad de prorrogar otros 6 meses adicionales si se solicita antes de que venza el plazo inicial.

La mayoría de ayuntamientos permiten presentar la autoliquidación (tú mismo calculas y pagas) o una declaración (el ayuntamiento calcula y te manda la liquidación). El sistema más habitual en municipios grandes como Madrid, Barcelona o Sevilla es la autoliquidación, disponible en la sede electrónica municipal.

Para completar el trámite necesitarás:

• Escritura de compra original del inmueble.
• Escritura de venta, aceptación de herencia o escritura de donación.
• Último recibo del IBI, para localizar el valor catastral.
• DNI del transmitente y del adquirente.

Plusvalía municipal en herencias

Cuando se hereda un inmueble, el heredero tiene que pagar la plusvalía municipal además del Impuesto de Sucesiones. Son dos impuestos distintos: el Impuesto de Sucesiones es autonómico y grava el valor total de la herencia, mientras que la plusvalía municipal es local y solo afecta al incremento de valor del terreno urbano.

En el caso de las herencias, es frecuente que el inmueble se herede a valor de mercado o de referencia catastral, lo que puede hacer que el método real resulte más ventajoso. Conviene comparar ambos métodos antes de presentar la autoliquidación.

Plusvalía municipal en Madrid y otras ciudades

Aunque las reglas generales son las mismas en toda España, los tipos impositivos y coeficientes varían de un municipio a otro. Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Bilbao, Alicante, Murcia o Palma tienen sus propias ordenanzas fiscales.

En el caso concreto de la plusvalía municipal en Madrid, el Ayuntamiento aplica coeficientes propios (dentro de los máximos legales) y dispone de una herramienta de autoliquidación en su sede electrónica en la que puedes calcular y pagar el impuesto sin necesidad de desplazarte.

Si vas a transmitir un inmueble en cualquier ciudad, lo más práctico es consultar directamente la web del ayuntamiento correspondiente, ya que algunos también tienen calculadoras orientativas.

Cuándo se puede recurrir la plusvalía municipal

Hay situaciones en las que es posible impugnar la liquidación o solicitar la devolución de lo pagado:

• Si pagaste sin haber obtenido ganancia: si vendiste por menos de lo que compraste y pagaste igualmente, tienes derecho a solicitar la devolución. El plazo general es de 4 años desde la autoliquidación.
• Si no se aplicó el método más favorable: si en su momento solo se calculó con un método y el otro hubiera dado una cuota menor, también es posible pedir la rectificación.
• Si la liquidación tiene errores de cálculo: cualquier error en los datos (valor catastral incorrecto, coeficiente erróneo, tipo mal aplicado) es motivo de recurso.

El procedimiento habitual es presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación ante el ayuntamiento, acompañada de la documentación que acredite el error o la pérdida (escrituras de compra y venta, principalmente). Si el ayuntamiento deniega la solicitud, cabe recurso de reposición y, posteriormente, reclamación económico-administrativa o recurso contencioso-administrativo.

Plazo para recurrir: en general, 4 años desde la presentación de la autoliquidación o desde que se notificó la liquidación practicada por el ayuntamiento.