La nuda propiedad es un concepto legal que aparece constantemente en herencias, donaciones y ventas de vivienda en España. Si no sabes exactamente qué significa, qué puedes hacer con ella o qué impuestos se pagan, en esta guía te lo explicamos desde cero, con ejemplos y sin tecnicismos.

Qué es la nuda propiedad y qué significa

Cuando eres el dueño de una vivienda, normalmente tienes dos derechos a la vez: eres el propietario legal y puedes usarla, vivir en ella o alquilarla cuando quieras. Eso es el pleno dominio: tenerlo todo.

Pero esos dos derechos se pueden separar. Y ahí es donde entra la nuda propiedad.

La nuda propiedad es el derecho a ser el dueño legal de un bien, pero sin poder usarlo mientras otra persona tenga el usufructo. Es como tener el título de propiedad en un cajón: eres el dueño en el papel y puedes vender tu nuda propiedad (quien la compre tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga), aunque no puedes usarla ni alterarla en perjuicio del usufructuario hasta que el usufructo se extinga.

El usufructo es el derecho complementario: usar y disfrutar ese bien, vivir en él o alquilarlo y cobrar la renta. El usufructuario no es el dueño legal, pero puede aprovechar la vivienda como si lo fuera.

En pocas palabras: el nudo propietario tiene el título, el usufructuario tiene las llaves. Estos 3 conceptos lo resumen:

• Usufructo: derecho a usar la vivienda y sacarle partido. No eres el dueño legal.
• Nuda propiedad: eres el dueño legal en el registro, pero no puedes usar la vivienda mientras exista el usufructo.
• Pleno dominio: cuando los dos derechos se juntan en la misma persona. Es la propiedad normal y corriente.

El usufructo puede ser temporal (dura un número de años pactado) o vitalicio (dura hasta que el usufructuario fallece). En España el vitalicio es el más habitual, tanto en herencias como en ventas.

Nuda propiedad y usufructo: diferencias y pleno dominio

La forma más sencilla de entenderlo es con una imagen: una vivienda es un pastel dividido en dos trozos. Uno es el derecho a ser el dueño legal (nuda propiedad). El otro es el derecho a usar y disfrutar la casa (usufructo). Cuando los dos trozos están en la misma persona, tienes el pastel entero: el pleno dominio.

Cuando el usufructo desaparece (porque el usufructuario fallece, porque se cumple el plazo pactado o porque renuncia voluntariamente ante notario), el nudo propietario recupera todos los derechos. Ese momento se llama consolidación del pleno dominio. A partir de ahí puede vender, alquilar o disponer del inmueble con las únicas limitaciones que establezcan las leyes.

Esta consolidación sí puede tributar. Si la nuda propiedad se compró, al extinguirse el usufructo por muerte del usufructuario o por cumplirse el plazo se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales sobre el porcentaje por el que no se tributó al comprar. Si se heredó o se donó, se regula por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Como depende de cómo se adquirió la nuda propiedad, conviene revisarlo con un gestor.

Qué puede y qué no puede hacer el nudo propietario

Mientras dure el usufructo, los derechos y las obligaciones se reparten así:

• Puede vender o ceder su nuda propiedad sin pedir permiso al usufructuario, pero quien la compre tendrá que respetar el usufructo: no podrá usar la casa hasta que este se extinga.
• No puede echar al usufructuario ni hacer nada que le perjudique mientras dure el usufructo.
• Las reparaciones extraordinarias son suyas. Las ordinarias corresponden al usufructuario, y el nudo propietario puede exigirle que las haga.
• Las cargas y contribuciones anuales, como el IBI, corresponden por ley al usufructuario.

Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio

La venta de nuda propiedad es una fórmula pensada sobre todo para personas mayores que necesitan dinero pero no quieren dejar su vivienda. El esquema es el siguiente: vendes la nuda propiedad de tu casa a un tercero, pero te reservas el usufructo y en el contrato queda recogido que puedes seguir viviendo en ella hasta que fallezcas.

Si prefieres que la casa siga siendo tuya, la alternativa es la hipoteca inversa: cobras sin vender y, al fallecer, tus herederos reciben la vivienda junto con la deuda.

El precio que recibes depende del valor de tu vivienda y de tu edad. Cuanto mayor eres, menos vale fiscalmente el usufructo que te reservas (la regla de 89 menos tu edad que verás más abajo) y más pesa la nuda propiedad. Pero esa regla sirve para calcular impuestos: el precio real lo pacta la empresa compradora y suele ser bastante menor que ese valor fiscal. Puedes recibir el dinero de golpe o, en algunos acuerdos, como renta mensual.

Esta opción puede tener sentido si tienes una vivienda de valor pero tu pensión no llega a cubrir tus gastos y no quieres depender de familiares. Sigues en tu casa igual que antes.

Empresas que compran nuda propiedad

En España operan empresas y fondos de inversión especializados en este tipo de compras, orientados a propietarios mayores que quieren liquidez sin abandonar su vivienda. También hay particulares que compran nuda propiedad como inversión a largo plazo, y portales inmobiliarios que incluyen este tipo de inmuebles en sus listados.

Antes de firmar con ninguna empresa, conviene pedir ofertas a varias, verificar su trayectoria, ir siempre con un notario y revisar el contrato. Además del reparto que fija la ley (lo has visto más arriba), conviene dejar por escrito quién paga cada gasto, como la cuota de la comunidad de vecinos o el seguro del hogar.

Comprar nuda propiedad: qué debes saber

Comprar la nuda propiedad de una vivienda significa adquirir su titularidad legal sabiendo que no podrás usarla de inmediato: el usufructuario seguirá viviendo en ella o alquilándola hasta que fallezca, se cumpla el plazo pactado o renuncie. Es una inversión a largo plazo, muy distinta de comprar vivienda para entrar a vivir, en la que la edad del usufructuario es clave para estimar cuándo podrás disponer del inmueble. Tienes poco control sobre la vivienda hasta que consolides el pleno dominio: no puedes usarla, aunque sí puedes exigir al usufructuario las reparaciones ordinarias.

Nuda propiedad en una herencia

Este es el caso más habitual en España. Cuando una persona fallece, la ley protege al cónyuge superviviente de tres formas distintas:

• Si concurre con hijos, le reconoce el usufructo del tercio de mejora.
• En el régimen de gananciales, puede pedir que se le adjudique con preferencia la vivienda donde tenía la residencia habitual.
• El testamento puede ampliar su usufructo a toda la vivienda.

Cuando el testamento lo amplía a toda la vivienda, el reparto queda así:

• El cónyuge viudo recibe el usufructo vitalicio de la vivienda: puede seguir viviendo en ella el resto de su vida.
• Los hijos heredan la nuda propiedad: son los dueños legales de la vivienda, pero no pueden usarla ni disfrutarla mientras el padre o la madre superviviente esté vivo (sí pueden vender o ceder su nuda propiedad).

Los hijos pueden vender su nuda propiedad sin el consentimiento del usufructuario, pero quien la compre tendrá que respetar el usufructo hasta que se extinga. Para vender la vivienda entera en pleno dominio hace falta que el usufructuario venda con ellos. Cuando el usufructuario fallece, los hijos consolidan el pleno dominio y Hacienda puede liquidarles Sucesiones por el porcentaje que no tributó al heredar (el valor del usufructo). Las reducciones y bonificaciones que aprueba cada comunidad, como las del Impuesto de Sucesiones en Madrid, pueden rebajar esa cuota.

Si hay varios hijos heredando la nuda propiedad, cada uno tiene una cuota. Para vender la vivienda una vez extinguido el usufructo necesitan ponerse de acuerdo todos. Si hay desacuerdo, cada uno puede vender su cuota por separado, aunque el precio que obtendrá será notablemente inferior.

Donar la nuda propiedad a un hijo

Algunas personas deciden en vida traspasar la propiedad de su vivienda a sus hijos reservándose el usufructo para seguir viviendo en ella. El hijo paga el Impuesto de Donaciones calculado solo sobre el valor de la nuda propiedad, que es menor que el valor total del inmueble. Cuando el donante fallezca, el hijo consolida el pleno dominio y en ese momento puede haber una liquidación adicional por el valor del usufructo que no tributó al principio.

El coste varía mucho según la comunidad, porque cada una aprueba sus propias reducciones y bonificaciones. Consulta con un gestor antes de decidir.

Nuda propiedad y declaración de la renta

¿Hay que declarar la nuda propiedad en el IRPF? Depende de la situación:

• Si simplemente tienes la nuda propiedad de una vivienda: no tienes que imputar renta inmobiliaria por ella; la imputa el usufructuario si el inmueble no está alquilado.
• Si vendes la nuda propiedad: sí debes declararlo. La diferencia entre lo que cobras y lo que pagaste cuando la adquiriste es una ganancia o pérdida patrimonial que va en la declaración de la renta del año de la venta. Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19% al 30% según el importe (País Vasco y Navarra tienen sus propios tipos). Eso sí, si tienes más de 65 años y vendes la nuda propiedad de tu vivienda habitual reservándote el usufructo vitalicio, esa ganancia está exenta.
• Si heredas la nuda propiedad: tributa por el Impuesto de Sucesiones, no por el IRPF.
• Si te la donan: tributa por el Impuesto de Donaciones, tampoco por el IRPF.

Aunque no genere rendimientos en la renta, la nuda propiedad sí se considera parte de tu patrimonio a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Si el valor total de tus bienes supera el mínimo exento de tu comunidad autónoma, deberás incluirla.

Si vendiste la nuda propiedad, la consolidación posterior ya no te afecta: quien vendió ya no es titular y no paga nada por ella. Es el comprador quien consolida el pleno dominio y quien puede tener una liquidación adicional en ese momento.

Cómo calcular la nuda propiedad: fórmula y tabla

Para el usufructo vitalicio, Hacienda aplica una regla fija que sirve para valorar la nuda propiedad en Sucesiones, Donaciones y Transmisiones Patrimoniales (no es el precio de mercado):

• Valor del usufructo = 89 menos la edad del usufructuario. El resultado es el porcentaje sobre el valor total del bien, con un mínimo del 10% y hasta un máximo del 70%.
• Valor de la nuda propiedad = 100% menos el valor del usufructo.

Ejemplo: con un usufructuario de 70 años, el usufructo vale el 19% (89 − 70). Nuda propiedad: el 81% restante. Si la vivienda vale 200.000 euros, la nuda propiedad vale 162.000 euros. Esta tabla recoge el porcentaje de cada parte según la edad del usufructuario vitalicio:

Ejemplos de nuda propiedad

Ejemplo 1: herencia con cónyuge e hijos

Pedro fallece y deja una vivienda de 300.000 euros. Por testamento, su mujer Carmen, de 68 años, recibe el usufructo vitalicio y sus dos hijos heredan la nuda propiedad. El usufructo de Carmen vale el 21% (89 − 68), es decir, 63.000 euros. Los hijos tributan en el Impuesto de Sucesiones por los 237.000 euros restantes, antes de aplicar reducciones. Cuando Carmen fallezca, los hijos consolidan el pleno dominio y Hacienda puede liquidarles Sucesiones por el 21% que quedó pendiente.

Ejemplo 2: persona mayor que vende para tener ingresos

Rosa tiene 74 años y un piso en Madrid valorado en 250.000 euros. Vende la nuda propiedad a una empresa especializada y se reserva el usufructo vitalicio. Con 74 años, el usufructo vale el 15% (89 − 74), así que a efectos fiscales (Transmisiones Patrimoniales) la nuda propiedad se valora en el 85% (212.500 euros sobre 250.000 euros). Lo que una empresa pague a Rosa por la nuda propiedad es un precio de mercado y suele ser bastante menor. Rosa sigue viviendo en su casa como siempre.

Ejemplo 3: donación en vida a un hijo

Antonio, de 65 años, dona la nuda propiedad de su segunda residencia (180.000 euros) a su hijo Carlos y se reserva el usufructo; como el usufructo vale el 24% (89 − 65), Carlos paga el Impuesto de Donaciones sobre 136.800 euros. Cuando Antonio fallezca, Carlos consolida el pleno dominio y puede tener que tributar entonces por Donaciones por la parte que correspondía al usufructo, con las reducciones que aplique su comunidad.