Qué es la nuda propiedad y qué significa

Cuando eres el dueño de una vivienda, normalmente tienes dos derechos a la vez: eres el propietario legal y puedes usarla, vivir en ella o alquilarla cuando quieras. Eso es el pleno dominio: tenerlo todo.

Pero esos dos derechos se pueden separar. Y ahí es donde entra la nuda propiedad.

La nuda propiedad es el derecho a ser el dueño legal de un bien, pero sin poder usarlo mientras otra persona tenga el usufructo. Es como tener el título de propiedad en un cajón: eres el dueño en el papel, pero no puedes hacer nada con la vivienda hasta que el usufructo desaparezca.

El usufructo es el derecho complementario: usar y disfrutar ese bien, vivir en él o alquilarlo y cobrar la renta. El usufructuario no es el dueño legal, pero puede aprovecharse de la vivienda como si lo fuera.

En pocas palabras: el nudo propietario tiene el título, el usufructuario tiene las llaves. Estos 3 conceptos resumen todo lo que necesitas saber:

• Usufructo: derecho a usar la vivienda y sacarle partido. No eres el dueño legal.
• Nuda propiedad: eres el dueño legal en el registro, pero no puedes usar la vivienda mientras exista el usufructo.
• Pleno dominio: cuando los dos derechos se juntan en la misma persona. Es la propiedad normal y corriente.

El usufructo puede ser temporal (dura un número de años pactado) o vitalicio (dura hasta que el usufructuario fallece). En España el vitalicio es el más habitual, tanto en herencias como en ventas.

Nuda propiedad y usufructo: diferencias y pleno dominio

La forma más sencilla de entenderlo es con una imagen: imagina que una vivienda es un pastel dividido en dos trozos. Uno es el derecho a ser el dueño legal (nuda propiedad). El otro es el derecho a comerse el pastel, es decir, a usar y disfrutar la casa (usufructo). Cuando los dos trozos están en la misma persona, tienes el pastel entero: el pleno dominio.

Cuando el usufructo desaparece (porque el usufructuario fallece, porque se cumple el plazo pactado o porque renuncia voluntariamente ante notario), el nudo propietario recupera automáticamente todos los derechos. Ese momento se llama consolidación del pleno dominio. A partir de ahí puede vender, alquilar o hacer lo que quiera con el inmueble sin ninguna restricción.

Lo importante es que esta consolidación no supone una nueva compraventa, así que en principio no hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de nuevo. Eso sí, dependiendo de cómo se adquirió la nuda propiedad originalmente, puede haber algún trámite fiscal que conviene revisar con un gestor.

Venta de nuda propiedad con usufructo vitalicio

La venta de nuda propiedad es una fórmula pensada sobre todo para personas mayores que necesitan dinero pero no quieren dejar su vivienda. El esquema es el siguiente: vendes la titularidad de tu casa a un tercero, pero en el contrato queda recogido que puedes seguir viviendo en ella hasta que fallezcas. Ese derecho que te reservas es el usufructo vitalicio.

El precio que recibes depende del valor de tu vivienda y de tu edad. A mayor edad, más dinero recibirás, porque el comprador calcula que el periodo durante el que no podrá usar la casa será más corto. Puedes recibir el dinero de golpe o, en algunos acuerdos, como renta mensual.

Esta opción puede tener sentido si tienes una vivienda de valor pero tu pensión no llega a cubrir tus gastos y no quieres depender de familiares. Sigues en tu casa exactamente igual que antes.

Empresas que compran nuda propiedad

En España operan varias empresas y fondos de inversión especializados en este tipo de compras, como Grupo Retiro o Kalma, orientadas a propietarios mayores que quieren liquidez sin abandonar su vivienda. También hay particulares que compran nuda propiedad como inversión a largo plazo, y portales como Idealista que incluyen este tipo de inmuebles en sus listados.

Antes de firmar con ninguna empresa, conviene pedir ofertas a varias, verificar su trayectoria, ir siempre con un notario y revisar bien quién asume los gastos de comunidad, el IBI y el seguro del hogar, porque varía según el contrato y puede marcar una diferencia económica importante.

Comprar nuda propiedad: qué debes saber

Comprar la nuda propiedad de una vivienda significa adquirir su titularidad legal sabiendo que no podrás usarla de inmediato. El usufructuario seguirá viviendo en ella o alquilándola hasta que fallezca o renuncie. Es una inversión a largo plazo: pagas menos hoy (el precio está muy por debajo del mercado por esta limitación) y cuando el usufructo se extinga tendrás una vivienda de pleno dominio.

Hay 4 cosas que debes tener claras antes de comprar:

• No puedes echar al usufructuario ni cambiar las condiciones mientras viva.
• Las reparaciones estructurales importantes son tuyas. El mantenimiento ordinario corresponde al usufructuario, pero los arreglos grandes recaen sobre el nudo propietario.
• Tienes poco control sobre el estado de la vivienda hasta que consolides el pleno dominio.
• La edad del usufructuario es clave para estimar cuándo podrás disponer del inmueble libremente.

Nuda propiedad en una herencia

Este es el caso más habitual en España. Cuando una persona fallece, la ley protege al cónyuge superviviente dándole el derecho a seguir usando la vivienda familiar. En la práctica esto se traduce en:

• El cónyuge viudo recibe el usufructo vitalicio de la vivienda: puede seguir viviendo en ella el resto de su vida.
• Los hijos heredan la nuda propiedad: son los dueños legales, pero no pueden hacer nada con la vivienda mientras el padre o la madre superviviente esté vivo.

Si los hijos quieren vender la casa, no pueden hacerlo sin el consentimiento del cónyuge superviviente. Cuando este fallece, los hijos consolidan automáticamente el pleno dominio sin pagar de nuevo el Impuesto de Sucesiones.

Si hay varios hijos heredando la nuda propiedad, cada uno tiene una cuota. Para vender la vivienda una vez extinguido el usufructo necesitan ponerse de acuerdo todos. Si hay desacuerdo, cada uno puede vender su cuota por separado, aunque el precio que obtendrá será notablemente inferior.

Donar o vender la nuda propiedad a un hijo

Algunas personas deciden en vida traspasar la propiedad de su vivienda a sus hijos reservándose el usufructo para seguir viviendo en ella. Lo hacen principalmente para reducir la factura fiscal de la herencia futura: el hijo paga el Impuesto de Donaciones calculado solo sobre el valor de la nuda propiedad, que es menor que el valor total del inmueble. Cuando el donante fallezca, el hijo consolida el pleno dominio sin coste adicional en la mayoría de las comunidades autónomas.

El coste varía mucho según la comunidad. En Madrid o Canarias las bonificaciones son muy altas y casi no se paga nada. En otras comunidades el coste puede ser notable. Consulta con un gestor antes de decidir.

Nuda propiedad y declaración de la renta

¿Hay que declarar la nuda propiedad en el IRPF? Depende de la situación:

• Si simplemente tienes la nuda propiedad de una vivienda que no es tu residencia habitual: no tienes que incluir nada en tu declaración. No recibes ningún ingreso. Es el usufructuario quien debe declarar la imputación de renta inmobiliaria si el inmueble no está alquilado.
• Si vendes la nuda propiedad: sí debes declararlo. La diferencia entre lo que cobras y lo que pagaste cuando la adquiriste es una ganancia o pérdida patrimonial que va en la renta del año en que se produce la venta. Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que van del 19% al 28% según el importe.
• Si heredas la nuda propiedad: tributa por el Impuesto de Sucesiones, no por el IRPF.
• Si te la donan: tributa por el Impuesto de Donaciones, tampoco por el IRPF.

Aunque no genere rendimientos en la renta, la nuda propiedad sí se considera parte de tu patrimonio a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. Si el valor total de tus bienes supera el mínimo exento de tu comunidad autónoma, deberás incluirla.

Cuando vendes la nuda propiedad y posteriormente el usufructo se extingue y consolidas el pleno dominio, Hacienda no considera que haya una nueva transmisión, así que en ese momento no pagas nada adicional.

Cómo calcular la nuda propiedad: fórmula y tabla

Hacienda tiene una fórmula oficial que se aplica en herencias, donaciones y compraventas:

• Valor del usufructo = 89 menos la edad del usufructuario. El resultado es el porcentaje sobre el valor total del bien. Mínimo 10%, máximo 70%.
• Valor de la nuda propiedad = 100% menos el valor del usufructo.

Ejemplo: usufructuario de 70 años → usufructo vale el 19% (89 − 70). Nuda propiedad: el 81% restante. Si la vivienda vale 200.000 euros, la nuda propiedad vale 162.000 euros.

Valor de la nuda propiedad según la edad del usufructuario

Ejemplos de nuda propiedad

Ejemplo 1 — Herencia con cónyuge e hijos

Pedro fallece y deja una vivienda de 300.000 euros. Su mujer Carmen, de 68 años, recibe el usufructo vitalicio. Sus dos hijos heredan la nuda propiedad. El usufructo de Carmen vale el 21% (89 − 68), es decir, 63.000 euros. Los hijos pagan el Impuesto de Sucesiones sobre los 237.000 euros restantes. Cuando Carmen fallezca, los hijos consolidan el pleno dominio sin pagar nada más.

Ejemplo 2 — Persona mayor que vende para tener ingresos

Rosa tiene 74 años y un piso en Madrid valorado en 250.000 euros. Vende la nuda propiedad a una empresa especializada y se reserva el usufructo vitalicio. Con 74 años, el usufructo vale el 15% (89 − 74), así que la nuda propiedad representa el 85%: unos 212.500 euros que Rosa recibe de golpe. Sigue viviendo en su casa como siempre.

Ejemplo 3 — Donación en vida a un hijo

Antonio, de 65 años, dona la nuda propiedad de su segunda residencia (180.000 euros) a su hijo Carlos y se reserva el usufructo. El usufructo vale el 24% (89 − 65), así que Carlos paga el Impuesto de Donaciones sobre 136.800 euros. Cuando Antonio fallezca, Carlos consolida el pleno dominio sin ningún coste adicional.