Qué es el TIN y la TAE

Antes de pedir un crédito, un préstamo personal o una hipoteca, tienes que tener claros estos dos términos:

• TIN (Tipo de Interés Nominal): es el interés que pagas por el dinero prestado, sin contar nada más.
• TAE (Tasa Anual Equivalente): es el coste total del préstamo expresado como porcentaje anual del importe que te prestan. Junta los intereses con las comisiones y los demás gastos que el banco conoce de antemano; no incluye los gastos de notaría ni los seguros que no te exigen para darte el préstamo.

Por eso, cuando comparas ofertas del mismo importe y plazo, la cifra que te dice cuál sale más barata es la TAE, no el TIN.

Qué es el TIN de un préstamo

El TIN es el porcentaje que el banco aplica cada año al capital que te queda por devolver. Es el precio del dinero y nada más: no incluye comisiones ni seguros. Si pagas cada mes, el banco aplica cada mes la doceava parte del TIN sobre el capital pendiente: un TIN del 6 % equivale a un 0,5 % mensual.

El TIN puede ser fijo, si no cambia en toda la vida del préstamo, o variable, si se revisa cada cierto tiempo. En una hipoteca variable, el TIN se forma sumando un diferencial a un índice de referencia, que suele ser el euríbor. Algunas hipotecas antiguas usaban el IRPH como índice.

Qué es la TAE de una hipoteca o préstamo

La Tasa Anual Equivalente (TAE) refleja el coste real de un préstamo o crédito en términos anuales. A diferencia del TIN, que solo mide el interés sobre el capital prestado, la TAE incluye también los costes que el banco conoce de antemano: la comisión de apertura o de estudio y las primas de los seguros, pero solo si te exigen contratarlos para concederte el préstamo. Los gastos de notaría no entran.

Su utilidad es que te da una imagen más precisa de lo que vas a pagar. Muchas ofertas parecen baratas por su TIN, pero al tener en cuenta las comisiones la TAE puede ser bastante más alta, y con ella lo que te cuesta de verdad el préstamo. Sirve para saber en un momento qué préstamo o qué hipoteca, si son del mismo importe y plazo, es más barata sin conocimientos financieros avanzados.

Diferencia entre el TIN y la TAE

La diferencia clave entre el TIN y la TAE está en lo que cuentan. El TIN es solo el porcentaje de interés sobre el capital. La TAE añade el efecto de las comisiones, de los seguros exigidos y de cada cuánto pagas las cuotas. Este cuadro resume qué mide cada uno:

La TAE te dice qué oferta es más barata; la cuota mensual, si puedes pagarla. Para lo segundo, calcula antes qué hipoteca te puedes permitir con tus ingresos.

Cómo calcular la TAE

La TAE no se calcula sumando cifras al TIN: es el tipo anual que iguala el valor actual de lo que el banco te entrega con el de lo que tú pagas. Para calcularla se tienen en cuenta estos elementos:

• Tipo de interés nominal (TIN): el interés base que se aplica al capital prestado; en una hipoteca variable cambia con el euríbor.
• Comisiones y gastos: los costes que el prestatario debe pagar en relación con el contrato y que el banco conoce de antemano (comisión de apertura o de estudio, y seguros si son condición para dar el préstamo). Se excluyen los gastos de notaría y los que se cobran por incumplir el contrato.
• Plazo de amortización: el tiempo pactado para devolver el préstamo, con su capital y sus intereses.
• Frecuencia de pagos: si las cuotas son mensuales, trimestrales, semestrales, etc.
• Sistema de amortización: cómo se devuelve el préstamo, con cuotas constantes (sistema francés, el más habitual) o con una parte de capital constante (sistema alemán).

La fórmula matemática es compleja, así que lo práctico es usar un simulador. El Banco de España tiene calculadoras gratuitas para obtener la TAE de un préstamo o de una hipoteca.

Ejemplo práctico para calcular la TAE

Imagina que pides un préstamo personal de 10.000 euros a 3 años, en 36 cuotas mensuales con sistema francés, y te ofrecen dos préstamos. La tabla muestra lo que pagarías con cada uno (cálculo propio, orientativo):

El préstamo B tiene el TIN más bajo, pero es el más caro: la comisión de 300 euros se paga al principio, y eso sube su TAE por encima de la de A. Los pasos para llegar a esa TAE son tres:

1. Resta al importe las comisiones que pagas al firmar. Con la comisión, en el préstamo B solo recibes de verdad 9.700 euros.
2. Busca el tipo mensual con el que las 36 cuotas de 299,71 euros, traídas a hoy, valen esos 9.700 euros.
3. Pásalo a anual con interés compuesto: (1 + tipo mensual) elevado a 12, menos 1.

Fíjate también en el préstamo A: aunque no tiene comisiones, su TAE (6,17 %) es algo más alta que su TIN (6 %), porque pagas cada mes y los intereses se capitalizan.

TIN y TAE en una hipoteca

En una hipoteca la TAE se calcula igual que en un préstamo personal: entran los intereses, la comisión de apertura si la hay y los seguros que el banco te exija para conceder la hipoteca. Los gastos de notaría no entran en la TAE.

Si la hipoteca es variable, la TAE es orientativa: se calcula suponiendo que el tipo de interés se mantiene sin cambios respecto al fijado al firmar, así que tu coste real subirá o bajará con el índice. Ese mismo cálculo sirve para comparar ofertas si piensas cambiar tu hipoteca de banco.

Si vas a comprar tu primera vivienda, ten en cuenta que los avales ICO para hipotecas están dirigidos a jóvenes de hasta 35 años y a familias con menores a cargo que cumplan sus requisitos, y permiten financiar una parte mayor del precio de la vivienda.

Por qué unos préstamos tienen un TIN más alto que otros

El TIN que te ofrece el banco no es igual para todos los préstamos ni para todas las personas. En general, suelen tener un TIN más alto:

• Préstamos personales sin garantía, en los que no hay un bien que respalde la deuda.
• Microcréditos y préstamos rápidos, a corto plazo y de poco importe, que suelen tener intereses muy altos.
• Préstamos a personas con un historial de pagos poco favorable.

Y suelen tener un TIN más bajo:

• Hipotecas, que tienen la vivienda como garantía.
• Préstamos con otra garantía, como un coche o un depósito.
• Personas con buena solvencia y un historial de pagos sin incidencias.

En todos los casos, el TIN es solo el punto de partida: la cifra que compara de verdad las ofertas, si son del mismo importe y plazo, es la TAE.