Un alquiler de renta antigua es un contrato firmado antes del 9 de mayo de 1985 que el propietario no puede dar por terminado por su cuenta mientras el inquilino viva, salvo por causas que marca la ley. El desahucio de Maricarmen en Madrid, que el Gobierno cita en su nuevo decreto de vivienda, ha puesto el foco en quién puede heredar ese contrato y hasta cuándo. Te explicamos la subrogación, cuándo se acaba el contrato y qué ayudas al alquiler y de vivienda tienes si te quedas sin casa.

Qué es un alquiler de renta antigua

Se llama renta antigua al alquiler de vivienda firmado antes del 9 de mayo de 1985. Estos contratos nacieron con la ley de alquileres de 1964, que obligaba al propietario a prorrogar el contrato todo el tiempo que quisiera el inquilino (la llamada prórroga forzosa). Por eso hay familias que llevan en el mismo piso desde los años cincuenta o sesenta, pagando rentas muy por debajo del mercado.

La ley de alquileres de 1994, la que está en vigor, mantuvo estos contratos, pero les puso reglas nuevas para el momento en que muere el inquilino y para la renta. Mientras vive el titular, el contrato sigue con la prórroga forzosa: el propietario no puede echarlo porque se acabe un plazo. El propietario solo puede terminarlo por los casos que enumera la ley de 1964, por los que fija la ley de 1994 al morir el inquilino (nadie con derecho a subrogarse, fin del plazo del hijo, no avisar en 3 meses) o, si el inquilino se opuso a actualizar la renta, a los 8 años del requerimiento del propietario.

Ojo con la fecha: los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 no son de renta antigua en ese sentido. Se rigen por las normas de 1964, pero sin prórroga forzosa: el propietario puede terminarlos al acabar el plazo pactado. Si tu contrato es de 1995 en adelante (firmado desde el 1 de enero de 1995), sigue las reglas actuales que te contamos en la guía para alquilar un piso legalmente y en la de la prórroga del alquiler.

El caso de Maricarmen: por qué la han desahuciado

Maricarmen, de 87 años, fue desahuciada el 23 de septiembre de 2026 del piso del barrio del Retiro (Madrid) en el que vivía desde hacía décadas. El contrato se firmó en 1956 y pasó por dos subrogaciones: la primera, a su madre, cuando murió su padre; la segunda, a ella, cuando murió su madre en 2005.

Esa segunda subrogación no era de por vida: la ley de 1994 limita la del hijo, que se acaba a los 2 años o cuando cumple 25, si es posterior, salvo que tenga una discapacidad del 65 % o más. Así fue el recorrido judicial:

• Enero de 2022: el juzgado de primera instancia le dio la razón a Maricarmen.
• Junio de 2022: la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa sentencia y declaró el contrato extinguido por haberse cumplido el plazo.
• Diciembre de 2023: el Tribunal Supremo no admitió su recurso, así que la decisión de la Audiencia quedó firme.

Según ha publicado la prensa, los tribunales concluyeron que el contrato se extinguió porque ya había pasado el plazo que la ley fija para el hijo que se subroga sin una discapacidad del 65 % o más. El preámbulo del decreto aprobado por el Gobierno cita su caso, pero ese decreto, pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso, no prevé cambiar las reglas de la renta antigua y llegó tarde para ella: rige desde el 8 de octubre de 2026, después de su desahucio.

Quién puede heredar un alquiler de renta antigua (subrogación)

Cuando muere el inquilino titular, el contrato no pasa a los herederos como un piso en propiedad. Solo pueden quedarse con él (subrogarse) unas personas concretas, y en este orden (no hay que confundirlo con la subrogación de una hipoteca, que es cambiarla de banco):

1. El cónyuge no separado, o la pareja de hecho que llevara al menos 2 años de convivencia (si tenían hijos en común, basta con la convivencia).
2. Si no hay cónyuge, los hijos que hubieran vivido con el inquilino durante los 2 años anteriores a su muerte.
3. Si tampoco hay hijos, los padres u otros ascendientes que estuvieran a su cargo y llevaran al menos 3 años viviendo con él. No se exige una edad mínima.

Heredar el contrato no significa que dure siempre. Cuánto dura depende de quién se subroga:

Si el titular original muere después de 1995, la segunda subrogación solo es posible cuando la primera fue a favor del cónyuge y después pasa a un hijo que conviviera con él. Si el primero en subrogarse fue directamente un hijo o un ascendiente, ya no cabe otra.

Las subrogaciones de antes de 1995 también cuentan

La ley de 1964 permitía encadenar subrogaciones, y las que ya se hicieron antes de 1995 se tienen en cuenta. Si la persona que ha muerto ya había heredado el contrato una vez antes de 1995, todavía cabe una subrogación más (el cónyuge o, si no lo hay, un hijo conviviente), con los mismos límites de la tabla. Si ya era la segunda persona que lo heredaba bajo aquella ley, el contrato se acaba con ella.

Cómo comunicar la subrogación al propietario

Si no lo haces a tiempo, el contrato se extingue. Tienes 3 meses desde la muerte del inquilino para avisar al propietario por escrito, con:

• El certificado de defunción del Registro Civil.
• Tu identidad y tu parentesco con la persona fallecida.
• Una prueba de que cumples los requisitos, por ejemplo el certificado de empadronamiento que acredite los años de convivencia.

Si el propietario no recibe esa comunicación en 3 meses, el contrato se extingue, aunque tuvieras derecho a quedarte. Envíala por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido, como un burofax, y guarda el justificante.

Para no dejarte nada, hemos preparado un modelo de carta con los datos y documentos que tiene que llevar. Rellena los huecos, adapta el parentesco a tu caso y envíalo dentro del plazo.

Si tienes dudas sobre si te corresponde subrogarte, consúltalo con un abogado antes de que venzan los 3 meses.

Cuándo se acaba un alquiler de renta antigua

Un alquiler de renta antigua se termina en estos casos:

• Muere el inquilino y no hay nadie con derecho a subrogarse.
• Se cumple el plazo del hijo subrogado sin discapacidad del 65 % o más (a los 2 años o cuando cumple 25, lo que ocurra después), como en el caso de Maricarmen.
• Muere la persona subrogada y ya no caben más subrogaciones.
• No se comunica la subrogación en los 3 meses siguientes a la muerte.
• El propietario resuelve el contrato por impago de la renta.
• Se da una de las causas de la ley de 1964, por ejemplo que el propietario necesite la vivienda para él o sus familiares, que vaya a derribar el edificio o que la vivienda esté desocupada más de 6 meses en un año sin causa justificada.
• El inquilino se opuso a la actualización de la renta: el contrato termina a los 8 años del requerimiento del propietario.

Estas reglas siguen siendo las mismas que en 1995: ni la ley de vivienda de 2023 las cambió ni el decreto aprobado por el Gobierno en 2026 prevé tocarlas. Si el propietario te pide dejar el piso, compara su motivo con esta lista y, ante la duda, consulta a un abogado antes de aceptar. Si tus ingresos son bajos, puedes pedir un abogado de oficio gratis si cumples los requisitos de la justicia gratuita.

¿Y los locales de renta antigua?

Los locales de negocio alquilados antes de 1985 tienen reglas propias. Los alquilados a empresas se fueron extinguiendo por tandas entre 2000 y 2015, según la actividad (los comercios, a finales de 2014). Los alquilados a una persona se acaban cuando esta se jubila o muere, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad en el local; en ese caso, el contrato se acaba cuando el cónyuge se jubile o fallezca. El paso a un hijo o hija solo era posible si esa jubilación o esa muerte ocurrían antes de 2015 (hasta 2020 si el local se había traspasado entre 1985 y 1994) y el hijo continuaba la actividad, así que hoy ya no cabe.

¿Te pueden subir la renta?

Sí, pero con límites. Desde 1995 el propietario puede pedir actualizar la renta poco a poco, con un requerimiento que deje constancia: en 10 años si los ingresos del hogar no llegan a 5,5 veces el salario mínimo, y en 5 años si llegan o lo superan. Se miran los ingresos del ejercicio anterior; si no se acreditan, se presume que la actualización procede.

No puede actualizarla poco a poco (en 10 o 5 años) si los ingresos de todos los que conviven en la vivienda no superan 2,5 veces el salario mínimo si sois 1 o 2 personas, 3 veces si sois 3 o 4, y 3,5 veces si sois más. En ese caso, la renta solo sube con el IPC. Si te opones a la actualización, el contrato se acaba a los 8 años del requerimiento.

Ese derecho a actualizar la renta no depende de que haya una subrogación: existe desde 1995 y sigue igual cuando el contrato pasa a otra persona. Para los contratos actuales, la subida anual va por otras reglas, que te explicamos en el índice de actualización del alquiler.

Qué hacer si te van a desahuciar: protección y ayudas

Si se acaba tu contrato de renta antigua y no tienes dónde ir, esto es lo que hay hoy:

El juzgado avisa a servicios sociales

Cuando se tramita un desahucio de tu vivienda habitual, el juzgado comunica el caso de oficio a los servicios sociales y a las administraciones de vivienda. Ellos comprueban si estás en situación de vulnerabilidad y, si es así, pueden proponer una alternativa de vivienda en alquiler social. Pide cita en los servicios sociales de tu ayuntamiento en cuanto recibas la demanda.

La suspensión de desahucios: acabó en febrero y el nuevo decreto la prevé hasta 2030

La suspensión extraordinaria de desahucios para hogares vulnerables, la que se aprobó con la pandemia, dejó de aplicarse el 28 de febrero de 2026, cuando se publicó la derogación del decreto que la prorrogaba, tras rechazarlo el Congreso.

El decreto aprobado por el Gobierno, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso, prevé suspender hasta el 31 de diciembre de 2030 los desahucios de personas vulnerables que no tengan alternativa de vivienda. Si quien demanda es un fondo que compra inmuebles muy por debajo de su valor, el juez suspendería el proceso; si es otro propietario, el juez pediría a la Administración que informe de los recursos que tiene y suspendería si no hay alternativa. La suspensión no exime de seguir pagando la renta, y no se aplicaría si quien demanda es una persona física con dos viviendas o menos. El decreto no distingue por tipo de contrato, pero no prevé cambiar las reglas de la renta antigua ni garantiza que un desahucio se pare: lo decide el juzgado caso por caso. Además, el Congreso derogó el primer decreto el 2 de octubre y el Gobierno lo volvió a aprobar casi igual el 6 de octubre: si la Diputación Permanente no convalida el nuevo, vuelve a decaer.

Ayuda del Plan Estatal de Vivienda para personas desahuciadas

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 tiene una ayuda para personas desahuciadas de su vivienda habitual y otras personas muy vulnerables. Paga hasta 1.000 euros al mes del alquiler (nunca más del 100 % de la renta) y hasta 300 euros al mes más para comunidad, seguros y suministros, durante un máximo de 5 años. La gestiona tu comunidad autónoma, que fija la cuantía con informe de los servicios sociales.

Cada región convoca además sus propias ayudas al alquiler de tu comunidad, y varias tienen líneas para inquilinos mayores de 65 años. Cuando los ingresos del hogar son muy bajos, el Ingreso Mínimo Vital garantiza un mínimo cada mes.