Un alquiler de renta antigua es un contrato firmado antes del 9 de mayo de 1985 que el propietario no puede dar por terminado mientras el inquilino viva. El desahucio de Maricarmen en Madrid ha puesto el foco en la pregunta clave: quién puede heredar ese contrato y hasta cuándo. Te explicamos las reglas de la subrogación, cuándo se acaba el contrato y qué ayudas al alquiler y de vivienda tienes si te quedas sin casa.

Qué es un alquiler de renta antigua

Se llama renta antigua al alquiler de vivienda firmado antes del 9 de mayo de 1985. Estos contratos nacieron con la ley de alquileres de 1964, que obligaba al propietario a prorrogar el contrato todo el tiempo que quisiera el inquilino (la llamada prórroga forzosa). Por eso hay familias que llevan en el mismo piso desde los años cincuenta o sesenta, pagando rentas muy por debajo del mercado.

La ley de alquileres de 1994, la que está en vigor, mantuvo estos contratos, pero les puso reglas nuevas para el momento en que muere el inquilino y para la renta. Mientras vive el titular, el contrato sigue con la prórroga forzosa: el propietario no puede echarlo porque se acabe un plazo.

Ojo con la fecha: los contratos firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994 no son de renta antigua en ese sentido. Se rigen por las normas de 1964, pero sin prórroga forzosa: el propietario puede terminarlos al acabar el plazo pactado. Si tu contrato es posterior a 1995, sigue las reglas actuales que te contamos en la guía para alquilar un piso legalmente y la de la prórroga del alquiler.

El caso de Maricarmen: por qué la han desahuciado

Maricarmen, de 87 años, fue desahuciada el 23 de septiembre de 2026 del piso del barrio del Retiro (Madrid) en el que vivía desde hacía décadas. El contrato se firmó en 1956 y pasó por dos subrogaciones: la primera, a su madre, cuando murió su padre; la segunda, a ella, cuando murió su madre en 2005.

El propietario defendió que esa segunda subrogación no podía ser de por vida, porque no cumplía los requisitos de la ley de 1994. Así fue el recorrido judicial:

• Enero de 2022: el juzgado de primera instancia le dio la razón a Maricarmen.
• Junio de 2022: la Audiencia Provincial de Madrid revocó esa sentencia y declaró el contrato extinguido por haberse cumplido el plazo.
• Diciembre de 2023: el Tribunal Supremo no admitió su recurso, así que la decisión de la Audiencia quedó firme.

No había deudas de alquiler ni ocupación sin contrato, que son los motivos más habituales para desalojar a un inquilino: el desahucio se basó solo en que el plazo de la subrogación se había acabado.

Quién puede heredar un alquiler de renta antigua (subrogación)

Cuando muere el inquilino titular, el contrato no pasa a los herederos como un piso en propiedad. Solo pueden quedarse con él (subrogarse) unas personas concretas, y en este orden (no hay que confundirlo con la subrogación de una hipoteca, que es cambiarla de banco):

1. El cónyuge no separado, o la pareja de hecho que llevara al menos 2 años de convivencia (o menos, si tenían hijos en común).
2. Si no hay cónyuge, los hijos que hubieran vivido con el inquilino durante los 2 años anteriores a su muerte.
3. Si tampoco hay hijos, los padres u otros ascendientes que estuvieran a su cargo y llevaran al menos 3 años viviendo con él. No se exige una edad mínima.

Heredar el contrato no significa que dure siempre. Cuánto dura depende de quién se subroga:

La segunda subrogación solo es posible cuando la primera fue a favor del cónyuge y después pasa a un hijo que conviviera con él. Si el primero en subrogarse fue directamente un hijo o un ascendiente, ya no cabe otra.

Las subrogaciones de antes de 1995 también cuentan

La ley de 1964 permitía encadenar subrogaciones, y las que ya se hicieron antes de 1995 se tienen en cuenta. Si la persona que ha muerto ya había heredado el contrato una vez antes de 1995, todavía cabe una subrogación más (el cónyuge o, si no lo hay, un hijo conviviente), con los mismos límites de la tabla. Si ya era la segunda persona que lo heredaba bajo aquella ley, el contrato se acaba con ella.

Cómo comunicar la subrogación al propietario

Este paso es el que más contratos hace perder. Tienes 3 meses desde la muerte del inquilino para avisar al propietario por escrito, con:

• El certificado de defunción del Registro Civil.
• Tu identidad y tu parentesco con la persona fallecida.
• Una prueba de que cumples los requisitos, por ejemplo el certificado de empadronamiento que acredite los años de convivencia.

Si el propietario no recibe esa comunicación en 3 meses, el contrato se extingue, aunque tuvieras derecho a quedarte. Envíala por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido, como un burofax, y guarda el justificante.

Para no dejarte nada, hemos preparado un modelo de carta con los datos y documentos que tiene que llevar. Rellena los huecos, adapta el parentesco a tu caso y envíalo dentro del plazo.

Si tienes dudas sobre si te corresponde subrogarte, consúltalo con un abogado antes de que venzan los 3 meses.

Cuándo se acaba un contrato de renta antigua

Un alquiler de renta antigua se termina en estos casos:

• Muere el inquilino y no hay nadie con derecho a subrogarse.
• Se cumple el plazo del hijo subrogado (2 años o sus 25 años), como en el caso de Maricarmen.
• Muere la persona subrogada y ya no caben más subrogaciones.
• No se comunica la subrogación en los 3 meses siguientes a la muerte.
• Se deja de pagar la renta, como en cualquier alquiler.

A fecha de hoy, estas reglas siguen siendo las mismas que en 1995: la ley de vivienda de 2023 no las cambió. Si el propietario te pide dejar el piso, compara su motivo con esta lista y, ante la duda, consulta a un abogado antes de aceptar dejar el piso. Si tus ingresos son bajos, puedes pedir un abogado de oficio gratis.

¿Y los locales de renta antigua?

Los locales de negocio alquilados antes de 1985 tienen reglas propias. Los alquilados a empresas se fueron extinguiendo por tandas entre 2000 y 2015, según la actividad (los comercios, a finales de 2014). Los alquilados a una persona se acaban cuando esta se jubila o muere, salvo que se quede con el negocio su cónyuge, que puede seguir mientras mantenga la misma actividad. El paso posterior a un hijo o hija solo era posible si esa jubilación o esa muerte ocurrían antes de 2015, así que hoy ya no cabe.

¿Te pueden subir la renta?

Sí, pero con límites. Desde 1995 el propietario puede pedir actualizar la renta poco a poco, en un plazo de 5 o 10 años según los ingresos del hogar. No puede hacerlo si los ingresos de la familia son bajos: por debajo de 2,5 veces el salario mínimo si sois 1 o 2 personas, 3 veces si sois 3 o 4, y 3,5 veces si sois más.

Ese derecho a actualizar la renta no depende de que haya una subrogación: existe desde 1995 y sigue igual cuando el contrato pasa a otra persona. Para los contratos actuales, la subida anual va por otras reglas, que te explicamos en el índice de actualización del alquiler.

Qué hacer si te van a desahuciar: protección y ayudas

Si se acaba tu contrato de renta antigua y no tienes dónde ir, esto es lo que hay hoy:

El juzgado avisa a servicios sociales

Cuando se tramita un desahucio de tu vivienda habitual, el juzgado comunica el caso de oficio a los servicios sociales y a las administraciones de vivienda. Ellos comprueban si estás en situación de vulnerabilidad y, si es así, pueden proponer una alternativa de vivienda en alquiler social. Pide cita en los servicios sociales de tu ayuntamiento en cuanto recibas la demanda.

La suspensión extraordinaria de desahucios para hogares vulnerables, la que se aprobó con la pandemia, dejó de aplicarse el 31 de diciembre de 2025: el Congreso rechazó en febrero de 2026 la norma que la prorrogaba. Hoy un desahucio en marcha no se puede frenar por esa vía.

Ayuda del Plan Estatal de Vivienda para personas desahuciadas

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 tiene una ayuda para personas desahuciadas de su vivienda habitual y otras personas muy vulnerables. Paga hasta 1.000 euros al mes del alquiler (nunca más del 100 % de la renta) y hasta 300 euros al mes más para comunidad, seguros y suministros, durante un máximo de 5 años. La gestiona tu comunidad autónoma, que fija la cuantía con informe de los servicios sociales.

Revisa también las ayudas al alquiler para mayores de 65 años, las ayudas al alquiler de tu comunidad y las opciones de alquiler social. Si además necesitas apoyo en casa, mira las prestaciones de la Ley de Dependencia, y si tus ingresos son muy bajos, el Ingreso Mínimo Vital.