Comprar un piso de segunda mano en Madrid pasa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y el recibo no es pequeño: un 6 % del valor de la vivienda. La propia Comunidad tiene bonificaciones que, según el caso, pueden dejar ese pago en un tercio menos o directamente en cero, y hay compradores a los que no les corresponde ninguna. Aquí tienes una a una las rebajas autonómicas de Madrid que rebajan este impuesto, a quién le toca cada una y cuáles no se pueden sumar entre sí.

Cuánto se paga de ITP en Madrid y qué parte te puedes ahorrar

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) es un tributo cedido a las comunidades autónomas, así que cada una fija sus tipos y sus bonificaciones. En Madrid la norma que manda es el Decreto Legislativo 1/2010, el texto refundido de tributos cedidos, y su artículo 28 es tajante: la transmisión de un inmueble tributa al 6 por 100.

Ese 6 % es el gasto grande de una compra de vivienda en Madrid, y va aparte del precio: sobre una casa de 200.000 euros son 12.000 euros que el comprador tiene que tener ahorrados el día de la firma. A eso se suman notaría, registro y gestoría, y después llegan los gastos recurrentes de ser propietario, empezando por el IBI.

El AJD, el impuesto que aparece cuando no hay ITP

El Actos Jurídicos Documentados es el hermano del ITP y se paga por la escritura, pero los dos no se solapan: el artículo 31.2 de la ley estatal reserva el AJD a las escrituras que no están ya sujetas al ITP, y la compraventa de una vivienda usada siempre lo está. Donde el AJD sí aparece es en la obra nueva, y en Madrid no tiene un tipo único: va por tramos según el valor de la vivienda (artículo 32). Su tramo más alto coincide en cifra con el 0,75 % que el artículo 36 fija como tipo general para el resto de documentos notariales, pero son dos preceptos distintos.

Con esa foto delante se entiende por qué las bonificaciones importan tanto: rebajar un punto el tipo o descontar un 10 % de la cuota son miles de euros en una operación normal. Y en Madrid hay cinco rebajas vigentes que un particular puede usar: dos grandes en el ITP y tres más repartidas entre el ITP y el AJD.

La bonificación del 10 % si tu vivienda cuesta 250.000 euros o menos

Es la más general y la que más gente puede pedir. El artículo 30 bis del Decreto Legislativo 1/2010 reconoce a las personas físicas que compren un inmueble destinado a ser su vivienda habitual una bonificación del 10 % de la cuota del ITP. El límite es claro: solo se aplica cuando el valor del inmueble es igual o inferior a 250.000 euros.

Un matiz que hay que tener claro antes de echar cuentas: comprando de segunda mano, el AJD no entra en juego. Como la escritura ya tributa por ITP, no vuelve a pagar Actos Jurídicos Documentados. Los artículos 38 bis y 38 ter, que son los gemelos en AJD del 30 bis y del artículo 29, sirven para la compra de vivienda nueva, que paga IVA en lugar de ITP y por eso sí liquida AJD por la escritura.

Los dos requisitos que hay que cumplir después de firmar

La rebaja no se agota el día de la escritura: el apartado 3 del artículo 30 bis exige dos compromisos posteriores. El primero, que habites la vivienda antes de doce meses desde la compra o el fin de las obras. El segundo, que sigas viviendo en ella al menos tres años continuados. La definición de vivienda habitual que se usa es la del IRPF, la misma que se aplica en las deducciones de la renta.

La redacción vigente hoy viene de la Ley 5/2024, de 20 de noviembre, así que es reciente y las tablas antiguas que circulan por internet ya no sirven. Si estás montando la entrada y te faltan ahorros, esta rebaja se combina bien con el aval ICO para la hipoteca y con el resto de medidas de vivienda de la Comunidad de Madrid.

El 100 % para menores de 35 años en municipios de menos de 2.500 habitantes

La rebaja más potente de Madrid no es una ayuda aparte: es la misma bonificación del artículo 30 bis, que sube del 10 % al 100 % cuando se cumplen dos condiciones a la vez. Que el comprador sea menor de 35 años y que la vivienda esté en un municipio de menos de 2.500 habitantes, según los datos del INE a 1 de enero del ejercicio anterior al de la compra.

Al ser el mismo artículo, arrastra las mismas condiciones: el inmueble no puede pasar de 250.000 euros, tienes que habitarlo en doce meses y mantenerlo tres años. En la práctica, un menor de 35 años que compre en un pueblo pequeño de la sierra o del sureste madrileño no paga nada de ITP, y la Comunidad tiene 70 municipios por debajo de ese umbral, según el padrón del INE a 1 de enero de 2025, que es el que cuenta para una compra de 2026.

El 4 % para familias numerosas y por qué no se suma al 10 %

El artículo 29 baja el tipo del 6 % al 4 % cuando el inmueble va a ser la vivienda habitual de una familia numerosa. Es una vía distinta de la anterior: aquí no se descuenta una parte de la cuota, sino que se aplica un tipo de gravamen menor desde el principio.

Su gran ventaja es que no tiene límite de valor del inmueble. Donde la bonificación del 10 % se corta en 250.000 euros, el 4 % de familia numerosa vale para una vivienda de cualquier precio. A cambio, exige tres cosas: tener el título de familia numerosa vigente en la fecha de la compra (el devengo), que la casa sea la vivienda habitual de la familia y que, si ya teníais otra vivienda habitual, la vendáis dentro de los dos años anteriores o posteriores. El título vale aunque esté expedido por otra comunidad autónoma, porque la condición de familia numerosa es estatal, como explicamos en la guía de ayudas para familia numerosa.

Incompatible con la bonificación del 10 %: hay que elegir

El artículo 30 bis.4 zanja la duda que más dinero mueve de todo el impuesto: la bonificación del 10 % es incompatible con el tipo del artículo 29. No se pueden sumar: hay que elegir. En el AJD ocurre lo mismo, con el artículo 38 ter reconociendo a la familia numerosa una bonificación del 95 %, también incompatible con la del 38 bis.

Cuál de las dos te conviene, con números

La cuenta, por tanto, hay que hacerla antes de firmar, y sale sola. Para una familia numerosa que compra por debajo de 250.000 euros, el 4 % siempre gana: pagar el 4 % es menos que aplicar un 10 % de descuento sobre el 6 %, que deja un 5,4 % efectivo. La única excepción es tener además menos de 35 años y comprar en un municipio de menos de 2.500 habitantes, porque entonces la bonificación del artículo 30 bis sube al 100 % y esa sí bate al 4 %. Y si la vivienda pasa de 250.000 euros, ni siquiera hay que decidir: la única puerta abierta en el ITP es el 4 %. Merece la pena repasar además los demás descuentos del título, porque el ahorro no termina en el impuesto.

Sobre una vivienda de 200.000 euros la diferencia se cuenta en miles: frente a los 12.000 euros que paga el caso general, la bonificación del 10 % ahorra 1.200 euros, el tipo del 4 % de familia numerosa ahorra 4.000 euros y la bonificación del 100 % ahorra los 12.000 euros enteros.

Las otras bonificaciones del ITP y del AJD en Madrid

Más allá de las dos grandes, el Decreto Legislativo 1/2010 guarda otras tres rebajas que también afectan a un particular corriente:

• Subrogación y novación de hipoteca (artículo 38): bonificación del 100 % del AJD. Si cambias tu préstamo hipotecario de banco o modificas sus condiciones y la vivienda es la habitual, no tendrás que pagar AJD por ese trámite en Madrid.
• Vivienda protegida de hasta 90 metros cuadrados útiles (artículo 32.1.a): AJD al 0,2 %. Se aplica cuando la operación no está ya exenta. Si el comprador es familia numerosa, ese límite se amplía según la Ley 40/2003 de protección a las familias numerosas, pero pasa a medirse en superficie construida: cambia la unidad, no solo la cifra, así que los dos límites no son comparables entre sí. Es un incentivo directo para quien accede a una VPO en Madrid o a cualquier otra modalidad de vivienda protegida.
• Bienes muebles de menos de 500 euros (artículo 30 ter): bonificación del 100 % del ITP. Cubre las compraventas pequeñas entre particulares, que en la práctica quedan libres de impuesto.

Tampoco hay que confundir este impuesto con el que se paga al heredar o al recibir una donación, que es otro tributo cedido con sus propias reglas y sus propias rebajas madrileñas, explicadas en la guía del impuesto de sucesiones en Madrid.

Sobre qué valor se calcula el ITP: el valor de referencia de Catastro

Aquí está el error más caro que se comete al presupuestar una compra. Desde el 1 de enero de 2022, cuando entró en juego la ley antifraude (Ley 11/2021, de 9 de julio), la base imponible del ITP ya no es lo que las partes pacten libremente: el artículo 10.2 de la ley estatal del impuesto ordena tomar el valor de referencia de Catastro a la fecha del devengo.

Qué pasa si el precio de la escritura es más alto

La regla es la del importe mayor, sin excepciones. Si el precio pactado o el valor declarado superan al valor de referencia, se paga por el más alto de los dos, no por el de Catastro. Dicho de otra forma: el valor de referencia funciona como suelo, nunca como techo. Y si el inmueble no tiene valor de referencia asignado, la base es la mayor entre el valor declarado, el precio pactado y el valor de mercado.

Antes de hacer números hay que consultarlo, porque puede diferir bastante de lo que vas a pagar de verdad. Tenemos explicado paso a paso cómo consultar el valor de referencia catastral, en qué se diferencia del valor catastral de toda la vida y dónde encontrar la referencia catastral del inmueble.

Cómo se recurre si te parece demasiado alto

No se puede impugnar por libre ni de forma preventiva. El artículo 10.3 solo admite dos vías: recurrir la liquidación que practique la Administración o pedir la rectificación de tu propia autoliquidación una vez presentada. En ese procedimiento, la Comunidad debe pedir un informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor. Ten presente además que el inmueble pasa a formar parte de tu patrimonio, algo que se mira al solicitar otras ayudas públicas.

Cómo y cuándo se paga el ITP en Madrid

El sujeto pasivo es quien compra: el artículo 8 de la ley estatal lo dice sin rodeos para las transmisiones de bienes y derechos. El vendedor no paga ITP, aunque en una compraventa es él quien responde de la plusvalía municipal.

El plazo es de 30 días hábiles desde la firma, no naturales, según el artículo 102 del reglamento del impuesto. Es un matiz que da aire: los sábados, domingos y festivos no cuentan. El impuesto se autoliquida con el modelo 600, que se rellena y se paga con certificado digital en la oficina virtual tributaria de la Comunidad de Madrid. La bonificación no es automática: se aplica al rellenar la autoliquidación, marcando la casilla que corresponda.

Si vas a hacer varios trámites con la Comunidad, la Cuenta Digital de Madrid centraliza buena parte de las gestiones. Y recuerda que el ITP no se deduce en la declaración de la renta, aunque sí forma parte del valor de adquisición cuando algún día vendas la vivienda.

Cuándo no pagas ITP en Madrid

No todas las operaciones inmobiliarias pasan por este impuesto, y confundirlas es lo que dispara los presupuestos:

• Vivienda de obra nueva: pagas IVA, no ITP. La compra al promotor tributa al 10 % de IVA, más el AJD de la escritura. Por eso una casa nueva sale porcentualmente más cara en impuestos que una usada con bonificación.
• Vivienda protegida de régimen especial o de promoción pública: IVA al 4 %. Es el tipo superreducido que la ley del IVA reserva a estas entregas cuando las hace el promotor, garajes y anexos incluidos, con un máximo de dos plazas.
• Alquiler de vivienda para uso estable y permanente: exento desde marzo de 2019. Los arrendamientos de vivienda a los que se refiere el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos están exentos de ITP, así que el inquilino no paga nada por el contrato. Si estás buscando piso, mira las ayudas al alquiler y el Plan Vive de Madrid.
• Coche usado entre particulares: sí se paga, al 4 %. Madrid no ha fijado un tipo propio para bienes muebles, así que rige el 4 % general del Estado. No hay cuota fija ni un tipo distinto para motos o vehículos antiguos.

Antes de cerrar la compra, merece la pena repasar las deducciones autonómicas de la renta en Madrid, porque algunas están pensadas justo para el año en que compras o alquilas, y se pierden si no se aplican en esa declaración.