La cédula de habitabilidad es el documento que certifica que una vivienda reúne las condiciones mínimas para vivir en ella. No funciona igual en toda España: en comunidades como Cataluña es obligatoria para vender, alquilar o dar de alta la luz, el agua y el gas, y en otras, como Madrid, se suprimió. Te explicamos qué es, dónde se exige, cuánto cuesta, cómo consultarla y qué hacer si te han vendido una casa sin ella.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

La llamada cédula de habitabilidad (también conocida como certificado de habitabilidad y, en Cataluña, cèdula d’habitabilitat) es un documento administrativo que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad que fija la normativa de su comunidad autónoma. En otras palabras, certifica que es apta para ser utilizada como residencia.

No es una figura estatal: la regula cada comunidad autónoma, y por eso en unas es obligatoria para vender o alquilar y en otras ni siquiera existe. Tampoco tiene nada que ver con la propiedad del inmueble ni con su valor, ni es lo mismo que el certificado energético: solo garantiza que la vivienda reúne unas condiciones mínimas de salubridad, higiene y solidez. Donde existe, suele haber dos tipos:

• Cédula de primera ocupación: para viviendas de nueva construcción o tras una rehabilitación importante.
• Cédula de segunda ocupación: para viviendas ya construidas que no se han rehabilitado, por ejemplo cuando se vuelven a vender o alquilar o cuando la anterior ha caducado.

¿En qué comunidades es obligatoria la cédula de habitabilidad?

Como cada comunidad autónoma tiene su propia normativa, la cédula es obligatoria en unas y no existe en otras. Estos son los casos confirmados en su boletín oficial:

En el resto de comunidades la situación varía: algunas mantienen la cédula o un documento equivalente para las viviendas usadas y otras la han sustituido por licencias o declaraciones responsables municipales. Antes de vender o alquilar, consulta el organismo de vivienda de tu comunidad o pregunta a un técnico de la zona. Si vives en Aragón, aquí tienes las ayudas de Aragón.

¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?

Esta es una de las dudas más frecuentes, y la respuesta depende de la comunidad autónoma en la que esté la vivienda:

• En Cataluña, la cédula es obligatoria para formalizar la compraventa ante notario: sin ella la operación puede pararse o el comprador puede exigir al vendedor que la obtenga. Hay una excepción: si compras la vivienda para rehabilitarla o reformarla, puedes exonerar expresamente al vendedor de entregarla, siempre que un técnico acredite que podrá obtenerla tras las obras.
• En la Comunidad de Madrid la cédula ya no existe, así que no se exige para escriturar.

Aunque legalmente sea posible escriturar sin cédula de habitabilidad en algunas zonas de España, en la práctica muchos bancos la piden como requisito interno antes de conceder la hipoteca y muchos compradores también la exigen, porque sin ella puede complicarse tanto la operación como la contratación de suministros. Antes de firmar, conviene pedir también la nota simple del inmueble para comprobar sus cargas.

Requisitos cédula habitabilidad

Los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad los fija cada comunidad autónoma, pero en general son parecidos:

• Superficie mínima habitable: habitualmente entre 20 y 36 metros cuadrados útiles.
• Altura libre mínima: generalmente 2,50 metros en zonas habitables y 2,20 metros en zonas de paso o servicio.
• Ventilación e iluminación natural en estancias principales como el salón o los dormitorios.
• Cocina o espacio habilitado para cocinar con ventilación adecuada.
• Baño o aseo con inodoro, lavabo y ducha o bañera, con ventilación.
• Instalaciones en buen estado: red eléctrica, agua fría y caliente y saneamiento funcionales.
• Acceso independiente a la vivienda: no se puede entrar solo a través de otra vivienda.

Si tu casa no cumple alguno de estos puntos, por ejemplo por un baño sin ventilación o una instalación antigua, hay ayudas para reformar el baño o la cocina y ayudas a la rehabilitación de vivienda que pueden cubrir parte de las obras.

Cédula de habitabilidad en una vivienda antigua

Las viviendas antiguas no tienen que cumplir las mismas medidas que una de obra nueva. En Cataluña, por ejemplo, la superficie mínima es de 36 metros cuadrados para las de nueva construcción, pero las viviendas construidas antes de 1984 que piden la cédula de segunda ocupación pueden obtenerla con 20 metros cuadrados. Si la vivienda es muy antigua y nunca ha tenido cédula, un técnico tendrá que comprobar si cumple los requisitos de su época o si necesita obras.

Documentos para tramitarla

Además de que la vivienda cumpla esos requisitos, para tramitarla necesitarás:

• El certificado emitido por un técnico competente (arquitecto o aparejador) que acredite que se cumplen las condiciones.
• La solicitud ante el organismo de vivienda de tu comunidad autónoma.
• La documentación del inmueble, como la referencia catastral y los datos del propietario.

Cédula de habitabilidad precio

El precio de la cédula de habitabilidad tiene dos partes. La primera es la tasa administrativa, que fija cada comunidad autónoma y varía mucho. En Cataluña, por ejemplo, la de segunda ocupación cuesta 20,90 euros si la pides de forma presencial y 14,65 euros si la tramitas online. En otras comunidades puede ser más alta, así que consulta la tasa exacta en la sede electrónica de la tuya.

La segunda parte son los honorarios del técnico que inspecciona la vivienda y emite el certificado. No los fija la administración: son un precio de mercado orientativo que suele rondar los 100-400 euros, según el tamaño y la ubicación de la vivienda y el profesional. En Cataluña, sumando las dos partes, el total suele quedar entre unos 115 y 420 euros. Si además tienes que hacer obras para cumplir los requisitos, suma su coste y revisa las ayudas a la rehabilitación antes de empezar.

Cómo conseguir cédula de habitabilidad: así se solicita

El proceso para conseguir la cédula de habitabilidad suele tener estos pasos:

1. Contratar a un técnico habilitado para que visite la vivienda y compruebe que cumple los requisitos.
2. El técnico emite el certificado de habitabilidad.
3. Presentar la solicitud en el organismo de vivienda de tu comunidad autónoma, con el certificado técnico, la documentación del inmueble y el pago de la tasa.
4. Esperar la resolución: el plazo varía según la comunidad, así que consúltalo en tu organismo autonómico.
5. Recibir la cédula, que tendrá la vigencia que fije tu comunidad autónoma.

La vigencia depende de cada comunidad, pero suele estar entre 10 y 25 años. Si estás pensando en alquilar tu piso legalmente, tenla en cuenta desde el principio: en las comunidades donde es obligatoria, el inquilino la necesitará para dar de alta los suministros.

Consulta cédula de habitabilidad

Si necesitas saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad, así puedes consultarla:

• En Cataluña: en el buscador online oficial de la Agència de l’Habitatge de Catalunya. Necesitas el número de cédula o la referencia catastral del inmueble; si solo tienes la dirección, primero puedes obtener la referencia catastral en la sede electrónica del Catastro.
• En otras comunidades autónomas: en su organismo de vivienda, de forma presencial o en su sede electrónica.
• Si eres propietario: puedes pedir una copia o un duplicado al organismo que la emitió.
• Si eres comprador o inquilino: en las comunidades donde es obligatoria, el vendedor o el casero debe entregártela; pídela antes de firmar el contrato de alquiler o la compraventa.

Cédula de habitabilidad Cataluña (Gencat)

Cataluña es la comunidad autónoma en la que este documento tiene mayor peso legal. Allí se llama oficialmente cèdula d’habitabilitat y la gestiona la Agència de l’Habitatge de Catalunya (Gencat). Estas son sus claves:

• Es obligatoria para vender, alquilar y dar de alta los suministros de agua, gas y electricidad.
• Hay 3 tipos: primera ocupación (obra nueva), primera ocupación por rehabilitación y segunda ocupación (viviendas ya existentes que no se han rehabilitado).
• La de primera ocupación de obra nueva dura 25 años; la de rehabilitación y la de segunda ocupación, 15 años.
• Se puede tramitar en el portal de la Generalitat online o de forma presencial, y online la tasa es más barata.

Si vives de alquiler en Cataluña, también te interesa conocer las ayudas al alquiler en Cataluña, y si vas a comprar, la ayuda para la primera vivienda de la Generalitat.

Cédula de habitabilidad Madrid

En la Comunidad de Madrid la situación es muy distinta: el Decreto 111/2018 suprimió la cédula de habitabilidad en toda la región, con efectos desde julio de 2018. Para las obras nuevas, la primera ocupación se tramita hoy mediante una declaración responsable ante el ayuntamiento, que sustituyó a la antigua licencia de primera ocupación. Y para dar de alta la luz, lo que suelen pedir las compañías es el boletín eléctrico de la instalación.

Eso no significa que las viviendas no tengan que cumplir unas condiciones de habitabilidad, sino que el control se hace de otras formas (licencias urbanísticas, inspecciones técnicas de edificios, etcétera). Si un propietario madrileño necesita acreditar la habitabilidad de su vivienda, puede encargar un informe técnico a un profesional privado. Y si buscas casa en la región, repasa las ayudas al alquiler en Madrid.

Renovar cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad no es un documento permanente: tiene una vigencia limitada. En las comunidades donde es obligatoria para vender o alquilar, como Cataluña, una cédula de habitabilidad caducada hay que renovarla antes de formalizar la operación. El proceso es prácticamente el mismo que la primera vez: un técnico habilitado visita la vivienda, comprueba que sigue cumpliendo los requisitos mínimos y emite un nuevo certificado.

Con ese certificado se presenta la solicitud ante el organismo autonómico y se paga la tasa. Es importante no esperar a que caduque justo antes de una compraventa o de firmar un contrato de alquiler, porque la resolución puede tardar. Lo ideal es iniciar el trámite con antelación.

Buscador de cédulas de habitabilidad

Si necesitas comprobar si una vivienda tiene cédula vigente, algunas comunidades autónomas tienen herramientas online. El mejor ejemplo es Cataluña, donde la Agència de l’Habitatge ofrece un buscador oficial: con el número de cédula o la referencia catastral puedes ver si tiene cédula en vigor y cuál es su fecha de vencimiento.

En otras comunidades no hay un buscador público equivalente, así que la consulta se hace ante el organismo de vivienda autonómico o pidiéndosela directamente al propietario, que debe entregarla en las comunidades donde la cédula es obligatoria.

Me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad

Si te han vendido una casa sin cédula de habitabilidad, no eres el primero ni el último al que le pasa. Lo que puedes hacer depende de si en tu comunidad es obligatoria, así que revisa primero la nota simple y la documentación que te entregaron:

• Si la cédula es obligatoria en tu comunidad y el vendedor no te la entregó ni te informó de que faltaba, podrías estar ante un incumplimiento de contrato. Puedes reclamar al vendedor que la obtenga y pague su coste, o exigir una reducción del precio que compense los gastos del trámite. La resolución del contrato solo se admite en casos graves, cuando la falta de cédula revela que la vivienda no reúne de verdad las condiciones mínimas para vivir en ella.
• Si en tu comunidad no es obligatoria, la falta de cédula no supone necesariamente un incumplimiento, aunque sí puede complicar la contratación de suministros o una futura venta.

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