La cédula de habitabilidad es un documento esencial para cualquier vivienda. Te explicamos qué es exactamente, los requisitos para tenerla, su precio, consulta, cómo solicitarla y aclaramos dudas como si se puede escriturar sin cédula de habitabilidad o no.
Índice
La llamada cédula de habitabilidad es un documento administrativo oficial que acredita que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad que exige la ley. En otras palabras, certifica que es válida para ser utilizada como residencia. La cédula de habitabilidad es emitida por la administración autonómica correspondiente y es obligatoria tanto para alquilar como para vender una vivienda, de ahí su importancia. También es necesaria para dar de alta suministros como la luz, el agua, etcétera.
Cabe recalcar que este documento no tiene nada que ver con la propiedad del inmueble ni con su valor, sino que simplemente garantiza que se reúnen las condiciones mínimas de salubridad, higiene y solidez para que alguien viva en ella. Hay dos tipos de certificados de habitabilidad:
Esta es una de las dudas más frecuentes, pero la respuesta dependerá en gran medida de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Como norma general:
De todos modos, aunque legalmente sea posible escriturar sin cédula de habitabilidad en algunas zonas de España, la mayoría de compradores y de bancos la exigen, ya que sin ella no se puede hipotecar fácilmente ni contratar servicios básicos. Eso sin olvidar que intentar vender una casa sin cédula de habitabilidad puede provocar problemas legales posteriormente.
Los requisitos para obtener la cédula de habitabilidad varían ligeramente dependiendo de tu CCAA, pero en general son:
Para tramitarla, además de que la vivienda cumpla con esos requisitos, también se necesita:
El precio de la cédula de habitabilidad se divide en dos factores principales. El primero es la tasa administrativa, que suele rondar entre los 20 y 200 euros, cambia mucho dependiendo de la comunidad autónoma. En algunas es gratuita y en otras cuesta casi 200 euros.
La segunda parte del coste corresponde a los honorarios del técnico, un arquitecto o aparejador que hace la inspección y emite el certificado. Este coste es aún más variable y más alto que el anterior, depende tanto del tamaño como de la ubicación de la vivienda y del profesional en cuestión. Suelen pagarse unos 100-400 euros.
En total, el coste de la cédula de habitabilidad está entre los 150 y los 600 euros. Para un piso estándar serían unos 200-300 euros.
El proceso para conseguir cédula de habitabilidad normalmente requiere seguir los siguientes pasos:
La vigencia depende de la CCAA en cuestión, pero dura entre 10 y 25 años.
Si necesitas saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad, así puedes consultarla:
Cataluña es la comunidad autónoma en la que este documento tiene mayor peso legal. Allí se denomina oficialmente “cèdula d’habitabilitat” y es gestionada por la Agència de l’Habitatge de Catalunya (Gencat). Claves de la cédula de habitabilidad en Cataluña:
En la Comunidad de Madrid la situación de la cédula de habitabilidad es muy diferente en comparación con Cataluña. En la capital, en el año 2013 se eliminó su obligatoriedad. En su lugar, para obras nuevas se utiliza la licencia de primera ocupación emitida por el ayuntamiento; mientras que para las viviendas de segunda mano muchas veces no se exige ningún documento.
Aunque, cuidado, eso no significa que las viviendas no deban cumplir las condiciones de habitabilidad, sino que el control se realiza de otras maneras (como mediante licencias urbanísticas, inspecciones técnicas de edificios, etcétera). Si, por ejemplo, un propietario madrileño necesita acreditar la habitabilidad de una vivienda ante alguien, puede obtener un informe técnico de habitabilidad emitido por un profesional privado.
La cédula de habitabilidad no es un documento permanente, tiene una vigencia limitada y, una vez que caduca, es obligatorio renovarla antes de vender o alquilar la vivienda. El proceso de renovación es prácticamente el mismo que la primera vez que la solicitamos: hay que contratar un técnico habilitado que visite la vivienda, compruebe que sigue cumpliendo los requisitos mínimos y emita un nuevo certificado.
Con ese certificado se presenta la solicitud ante el organismo autonómico correspondiente y se abona la tasa administrativa. Es importante no esperar a que caduque justo antes de una compraventa o similar, ya que los plazos de resolución pueden ser de varios meses. Lo ideal es iniciar el trámite con antelación suficiente, especialmente si tienes previsto vender o alquilar.
Si necesitas comprobar si una vivienda cuenta con cédula de habitabilidad vigente, algunas comunidades autónomas disponen de herramientas online para consultarlo. El mayor ejemplo es Cataluña, donde la Agència de l’Habitatge de Catalunya ofrece un buscador oficial a través del portal de la Generalitat (Gencat). Con la dirección del inmueble o su referencia catastral puedes consultar si tiene cédula en vigor y cuál es su fecha de vencimiento.
En otras comunidades no existe un buscador público equivalente, por lo que la consulta debe hacerse de forma presencial o telemática ante el organismo de vivienda autonómico, o bien solicitando la información directamente al propietario, que está obligado a facilitarla.
Si te han vendido una casa sin cédula de habitabilidad, no te preocupes, no serás el primero ni el último al que le suceda. Es una situación bastante común. Para que entiendas lo que tienes que hacer, hablaremos de dos escenarios diferentes:
En cualquiera de estas situaciones, lo más recomendable es que lo consultes con un abogado especializado en derecho inmobiliario, ya que podrá valorar correctamente tu situación concreta y orientarte.
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo oficial que certifica que una vivienda cumple con las condiciones legales mínimas de salubridad, higiene y solidez para ser utilizada como residencia. Este certificado es obligatorio en muchas comunidades autónomas para poder vender o alquilar un inmueble, y resulta un requisito indispensable para dar de alta suministros básicos en el hogar, como la luz, el agua o el gas.
La posibilidad de escriturar sin cédula de habitabilidad depende íntegramente de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. En zonas como Cataluña es absolutamente obligatorio presentarla ante notario para formalizar la compraventa. Sin embargo, en la Comunidad de Madrid no es un requisito legal para la firma de escrituras, aunque la gran mayoría de los bancos y compradores la exigen igualmente porque sin este documento es muy difícil aprobar una hipoteca o contratar los servicios básicos.
El precio de la cédula de habitabilidad suele oscilar entre los 150 y los 600 euros, situándose la media de un piso estándar en torno a los 200 o 300 euros. Este importe total se divide en dos conceptos: por un lado, la tasa administrativa que cobra cada comunidad autónoma, que puede ir desde los 0 hasta los 200 euros; y por otro, los honorarios del arquitecto o aparejador que realiza la inspección técnica de la propiedad, que habitualmente varían entre los 100 y los 400 euros según el tamaño y la ubicación del inmueble.
Si te encuentras en la situación de que te han vendido una casa sin cédula de habitabilidad en una comunidad donde su entrega es obligatoria por ley, podrías estar ante un incumplimiento de contrato por parte del vendedor. En estos casos, puedes reclamar a la parte vendedora que asuma la tramitación y el pago del documento, o bien exigir una reducción del precio de venta que compense los gastos derivados. Para proceder correctamente, lo más recomendable es buscar el asesoramiento de un abogado experto en derecho inmobiliario que valore las acciones legales disponibles.
Periodista y redactor que ha trabajado en Europa Press y en El Español (Omicrono y El Androide Libre). Ahora escribo sobre ayudas y subvenciones en Tus Ayudas.
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