Deducción por vivienda habitual: ¿qué es?

La deducción por vivienda habitual es un beneficio fiscal que permite a determinadas personas reducir la cantidad a pagar en su declaración de la renta. Se aplica cuando existe una relación entre el contribuyente y la vivienda en la que está empadronado y reside de forma habitual. Es importante que no confundas deducción con subvención. La deducción no es dinero que recibes, sino un descuento que se aplica directamente sobre la cuota del IRPF que tienes que pagar.

Existen deducciones a nivel estatal y deducciones adicionales que aprueban las comunidades autónomas para sus residentes. No todas las comunidades tienen las mismas, y sus importes y condiciones cambian.

Deducción hipoteca vivienda habitual (compra)

En 2013 se eliminó la deducción general por compra de vivienda habitual. Sin embargo, si compraste tu vivienda antes del 1 de enero de 2013 y ya venías aplicando esta deducción, puedes seguir haciéndolo en la Renta 2025 gracias al régimen transitorio. La deducción máxima es del 15% de las cantidades pagadas durante el año (capital amortizado, intereses y gastos vinculados como el seguro de vida o de hogar si son exigidos por el banco), con un máximo de 9.040 euros anuales. La deducción máxima posible es de 1.356 euros al año.

Ejemplo práctico: si en 2024 pagaste 8.500 euros de hipoteca (capital + intereses), tu deducción sería el 15% de 8.500 euros = 1.275 euros. Si pagaste 10.000 euros o más, la deducción se limita al máximo: 1.356 euros.

¿Qué gastos se incluyen en la deducción por compra de vivienda habitual?

• Cuotas de amortización del préstamo hipotecario.
• Los intereses del préstamo.
• El seguro de vida vinculado a ese préstamo si el banco lo puso como condición.
• El seguro de hogar si es obligatorio. En caso de no serlo, solo la parte relacionada con los daños exigidos por la normativa hipotecaria (incendio, explosión, etcétera).

Deducción hipoteca vivienda habitual por comunidad autónoma

Además de la deducción estatal (solo para quienes compraron antes de 2013), cada comunidad autónoma puede aprobar sus propias deducciones para los residentes en su territorio. Estas son las principales vigentes en la Renta 2025 (que empieza el 8 de abril de 2026):

• Andalucía: deducción del 6% para menores de 35 años o para viviendas de protección oficial.
• Aragón: menores de 36 años que compren en municipios de menos de 3.000 habitantes, deducción del 5%. Base imponible máxima: 21.000 euros en declaración individual o 35.000 euros en conjunta. Las víctimas de terrorismo pueden deducirse un 3% si la vivienda es protegida.
• Asturias: personas con discapacidad igual o superior al 65%, deducción del 3% hasta 13.664 euros.
• Castilla y León: vivienda de obra nueva, deducción del 7,5% hasta 9.040 euros. Menores de 36 años que compren en zona rural después de 2005, deducción del 15% con base máxima de 9.040 euros.
• Comunitat Valenciana: menores de 35 años que compren su primera vivienda, deducción del 5% siempre que la base imponible no supere 15.039,18 euros. También el 5% para personas con discapacidad física del 65% o mental del 33% con el mismo límite de base.
• Extremadura: menores de 36 años y víctimas de terrorismo en zonas rurales, deducción del 3% (o del 5% si la compra fue a partir de 2015, hasta 9.040 euros). Base imponible máxima de 19.000 euros en individual y 24.000 euros en conjunta.
• Islas Canarias: base imponible inferior a 15.000 euros, deducción del 3,5%. Base imponible de hasta 30.000 euros, deducción del 2,5%.
• La Rioja: compra a partir de 2017, deducción del 5% hasta 453 euros. Segunda vivienda: 8% hasta 450,76 euros. Menores de 36 años: deducción del 3%.
• Murcia: 35 años o menos, deducción del 5%, con base imponible inferior a 24.107,20 euros y base de ahorro inferior a 1.800 euros.
• Navarra: deducción general del 15% hasta 7.000 euros. Unidades de convivencia con dos o más hijos: 18%. Familias numerosas: 30%, con importe máximo de 7.000 euros.
• Madrid: deducción del 10% del precio de adquisición para compradores en municipios en riesgo de despoblación, prorrateada en 10 años, con un máximo anual de 1.546,50 euros.

Deducción por vivienda habitual y cancelación de hipoteca por venta

Si vendiste tu vivienda habitual antes de terminar de pagar la hipoteca, el importe destinado a cancelarla en el momento de la venta también puede incluirse en la base de la deducción. Los tribunales han confirmado que lo relevante es el destino del dinero, no su origen. Esto significa que en el año de la venta puedes deducirte tanto las cuotas pagadas durante el año como el capital cancelado en la escritura, con el límite general de 9.040 euros. Si ya presentaste esa declaración sin aplicarlo, puedes solicitar la rectificación de los ejercicios no prescritos.

Cuándo se pierde la deducción por vivienda habitual

La deducción deja de aplicarse en el momento en que la vivienda deja de ser tu residencia habitual. Los casos más frecuentes son: alquilar la vivienda, venderla, trasladarte a vivir a otro lugar de forma permanente sin causa justificada o comprar una nueva vivienda que pase a ser tu residencia habitual. También puedes perderla si Hacienda comprueba que no residías de forma efectiva en ella, aunque siguieras aplicando la deducción. En todos estos casos, la deducción se extingue desde el momento del cambio, no al final del año.

Sanción por deducción de vivienda habitual indebida

Aplicarse la deducción sin tener derecho a ella puede suponer tener que devolver todo lo deducido más una multa de hasta el 50% de esa cantidad, además de los intereses de demora. Si te has dado cuenta del error, lo más conveniente es presentar una declaración complementaria antes de que Hacienda lo detecte, ya que la sanción puede reducirse un 30% si se regulariza voluntariamente. Los errores más habituales son seguir aplicando la deducción después de alquilar la vivienda o tras un cambio de residencia habitual.

Deducción alquiler vivienda habitual

La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual como inquilino se suprimió el 1 de enero de 2015. Sin embargo, si firmaste tu contrato de alquiler antes de esa fecha y ya venías aplicando la deducción, puedes seguir haciéndolo. Los requisitos son:

• Contrato de arrendamiento firmado antes del 1 de enero de 2015.
• Haber pagado cantidades por ese alquiler antes de la misma fecha.
• Base imponible inferior a 24.107,20 euros.

La deducción es del 10,05% de las cantidades pagadas durante el año en concepto de alquiler. Como ocurre con las deducciones por compra de vivienda habitual, algunas comunidades autónomas sí tienen deducciones por alquiler vigentes para contratos actuales. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid aprobó en 2024 una deducción del 30% del alquiler pagado para menores de 40 años (antes solo era para menores de 35), hasta un máximo de 1.237,20 euros anuales, siempre que el alquiler supere el 20% de la base imponible. Consulta la web de tu comunidad para ver si existe alguna deducción aplicable en tu caso.

Deducción por rehabilitación vivienda habitual

Si rehabilitas una vivienda, puedes solicitar una serie de deducciones. Puedes consultar si se aplican junto con los planes renove de ventanas o calderas. 

Deducción por Comunidad Autónoma por la rehabilitación de una vivienda habitual

• Cantabria: la deducción por obras de mejora es del 15% hasta los 1000 € en declaraciones individuales y 1500 € en conjuntas.
• Castilla y León: las obras de rehabilitación de una vivienda que vaya a ponerse en alquiler y que se encuentre en una zona rural tienen una deducción del 15% hasta los 20.000 €. Las principales condiciones son que el precio del alquiler tendrá que ser como máximo de 300 €. El valor global de la vivienda será de 135.000 €.
• Cataluña: desgravación del 1,5% hasta los 9.040 €.
• Vizcaya: existe una deducción del 10% por obras de rehabilitación, hasta 15.000 euros, en viviendas de más de 10 años con un presupuesto mínimo de 3.000 euros. Consulta las condiciones actualizadas en la web de Hacienda Foral de Bizkaia, ya que los plazos se han ido renovando.

Deducciones por mejorar la accesibilidad de una vivienda habitual

• Asturias: en caso de que la rehabilitación se haga para adecuar la vivienda a una persona con una discapacidad del 65% que conviva en la vivienda al menos seis meses al año, la deducción es del 3%. Esta persona no podrá tener unos ingresos superiores a 1 vez el IPREM. Esta deducción puede llegar hasta los 13.664 €.
• Islas Canarias: para aquellas obras destinadas a la adecuación de la vivienda de personas con discapacidad, la deducción es del 10% hasta el 15% de la cuota autonómica.
• Castilla y León: las obras que se hagan para mejorar la accesibilidad de una persona discapacitada se deducen un 15% hasta 20.000 €.

Deducciones IRPF eficiencia energética

Las deducciones por mejora de la eficiencia energética en viviendas son una de las novedades más relevantes de los últimos años en materia fiscal. Se introdujeron en octubre de 2021 y han sido prorrogadas en varias ocasiones. El 23 de diciembre de 2024, el Consejo de Ministros aprobó una nueva prórroga de dos años, ampliando el plazo de aplicación hasta el 31 de diciembre de 2026.

Estas deducciones se aplican sobre obras realizadas en tu vivienda habitual o en una vivienda que tengas alquilada (o con intención de alquilar antes del 31 de diciembre de 2025 en algunos casos). Para aplicarlas, es imprescindible acreditar la mejora mediante un certificado de eficiencia energética emitido después de las obras. Quedan excluidas las obras realizadas en zonas destinadas a actividades económicas, plazas de garaje, trasteros, piscinas, jardines o instalaciones deportivas. Hay tres tramos de deducción:

• Deducción del 20%: para obras que reduzcan al menos un 7% la demanda de calefacción y refrigeración de la vivienda habitual. Máximo deducible: 5.000 euros anuales.
• Deducción del 40%: para obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable, o que mejoren la calificación energética de la vivienda hasta obtener la clase A o B. Máximo deducible: 7.500 euros anuales.
• Deducción del 60%: para obras que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o mejoren la calificación energética hasta A o B, pero aplicadas sobre edificios completos de uso residencial. Máximo deducible: 15.000 euros por vivienda (hasta 5.000 euros cada año, los excesos se pueden arrastrar a los cuatro ejercicios siguientes).

Deducciones autonómicas por mejora de eficiencia energética

Además de las estatales, hay comunidades autónomas que tienen sus propias deducciones. Algunos ejemplos:

• Islas Baleares: se puede deducir el 50% de las mejoras, llegando como máximo a los 10.000 € siempre y cuando la base individual sea inferior a 30.000 € y la conjunta a 48.000 €.
• Islas Canarias: la deducción es del 10% hasta los 7.000 €.
• Castilla y León: todos los gastos relacionados con mejorar las instalaciones de la vivienda a nivel medioambiental se deducen un 15% hasta un máximo de 20.000 €.
• Galicia: 15% de deducción hasta los 9.000 €.